标题：政策调控下的南宁楼市生态

　 □本报记者  邝钰基  吴天亮/文 

　　与去年3月的“小阳春”相比，今年3月楼市“倒春寒”已成定局。成交量下跌，观望氛围浓厚，新品上市偏少……在中央系列调控组合拳下，楼市随着政策“变天”而“变脸”。

　　如今楼市又走到了一个关口，4月的表现情况，将定调今年楼市走向。

　　【现象】 

　　“倒春寒”来袭  楼市表情复杂

　　A平淡：3月不见“小阳春”

　　泰国城的置业顾问韦小姐对去年3月的楼市“小阳春”景象仍然记忆犹新。“看房、买房的人突然倍增，楼市发热明显。”而今年的景况却相形见拙，春节以后，看房人数也大不如前，去年的“小阳春”不复存在。

　　受国家调控政策的影响，房地产市场观望情绪逐渐浓厚，开发商对3月楼市的信心也不足。居周刊统计发现，原定于3月发售新品的楼盘有17个，但实际上却只有8个楼盘推货，更多楼盘都推迟了销售计划，而兴宁、仙葫和良庆片区在3月均无新品上市。

　　南宁市住房保障和房产管理局发布的数据显示，今年2月南宁市商品住宅成交量为1415套，只有1月份成交量的一半。去年3月商品房成交了6026套，而今年3月1~20日，时间已过了大半，南宁市商品房签约量为2113套。

　　B观望：买卖双方互不让步

　　春节以来，居周刊记者踩盘最大的感受就是，楼市开始弥漫着浓厚的观望气氛。不管是买房子的还是卖房子的都在观望，一批已经取得预售证的楼盘，只有少数开盘销售。

　　首先是购房者开始观望了。“先看看，但还不着急买。”3月18日，在西乡塘一楼盘看房的许先生说，当前形势有些迷离，房价、地价似乎依然很疯狂，还是等南宁市落实“国十一条”的政策后，他才会根据形势考虑是否出手。

　　开发商也在等待形势的明朗。来自南宁市住房保障和房产管理局的数据显示，今年2月至3月10日，南宁市已经取得预售许可证的楼盘有10多个，总供应量为2238套。但这批楼盘在近期发售的却寥寥无几。“想等楼市形势进一步明了再做销售计划。”江南一楼盘负责人表示，他们也一直在密切关注“楼市天气”的变化。

　　C抢跑：少数楼盘率先发力

　　虽然楼市走向扑朔迷离，但也有楼盘敢为人先率先“抢跑”。3月以来，南宁有少数楼盘加紧开卖，并抛出不少诱人的优惠。

　　3月13日，位于民族大道56号的盛天国际，推出了38套高层景观房源，可观南湖景色与民族大道，户型为31~128平方米的一房到四房，购房可享受4万元优惠及额外9.9折。

　　当天，位于桃园路与教育路交汇处的金凤凰·南湖御景也推出了42套保留单位，购房最高可享受9.5折的优惠。

　　3月20日，柳沙半岛的民发·大观天下和半岛·半山同时开盘，前者发售124套85~127平方米的大中户型，后者推出了126~137平方米的三房，均价皆在8000元/平方米以上。但开盘动辄“日光”的好景早已过去，两个楼盘当天开盘销售大概六七成。

　　D踌躇：开发商不断延长蓄客期

　　几家欢喜几家愁。受整个大环境的影响，南宁不少已经启动预约的楼盘，但人气却大不如前，开发商脸上开始充满了踌躇。一些楼盘因信心不足，只好延长蓄客期，南宁楼市里就出现了只见预约不见开盘的景况。

　　例如，凤岭和西乡塘一些楼盘在3月初开始预约，至今20多天过去了，预约仍在持续，但开盘的时间也没有最终确定。

　　购房者覃先生反映，凤岭北的荣和大地早在今年1月就放出风声，将在3月发售新品，但至今仍没有动静。置业顾问表示，由于目前预售证尚未获得，要推迟到4月中下旬开盘。

　　据了解，南宁推迟发售的楼盘并不在少数，各个片区都有部分楼盘将原定于3月推新的计划延迟到4月，甚至5月。业内人士分析认为，推迟开盘的原因，部分楼盘可能是因为工程进度跟不上，但更多的楼盘是因为现场访客减少，预约量不够，却是开发商不便言明的事实。

　　【原因】  

　　总理严正表态  调控要动真格

　　2009年政府的“救市”，带来楼市火爆、房价飙升、“地王”频出，民怨沸腾，泡沫凸显。这样的背景之下，政府再次伸出调控之手，遏制投资投机性购房，增加供应来稳定楼市，抑制房价过快上涨。

　　A调控政策密集出台

　　去年年底以来，楼市调控政策频出。政策的“天”在变，楼市的“脸”也跟着变。

　　2009年12月9日，二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，首先拉开了调控序幕；12月14日，国务院提出要加强市场监管，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限不超过一年，剑指“地王”。

　　虽然如此，疯狂却并未停止。直至今年1月10日，“国十一条”出台，重申抑制投资投机性购房需求，楼市才有所收敛，出现量跌价涨的境况。为进一步加强调控，3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让和打击囤地等方面的具体要求。

　　B 总理表决心治“涨”

　　高房价、高地价已引起高层的高度重视。2月27日下午，国务院总理温家宝与广大网友在线交流。在谈到调控房价政策时，温家宝表示，政府主要采取四大措施促进房地产市场健康发展，并表示有决心在本届政府任期内把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价保持在一个合理的价位。

　　无独有偶，在紧接着召开的全国两会上，高房价成了过街老鼠，是委员和代表们炮轰的对象。住建部部长姜伟新更是放言：“房价稳定，不行也得行。”种种迹象表明，这次政策调控要动真格了。

　　C 南宁版“国十一条”即将出台

　　与此同时，南宁版的“国十一条”呼之欲出。3月16日，南宁市召开2010年南宁市房地产形势分析暨促进房地产业平稳健康发展工作会议。会议表示，进一步降低住房保障门槛，扩大保障覆盖面，使住房保障工作惠及更多困难群体，并争取年内启动公共租赁住房试点建设。同时，要完善商品房销售制度，继续整顿房地产市场秩序，规范房屋登记管理，加强房地产项目批后监管，加大对闲置土地的处置力度。

　　【趋势】

　　4月定调年度楼市

　　4月即将来临，新货供应增多，南宁楼市开始发热。据了解，4月南宁预计将有约20个楼盘发售新品，与3月相比，推货楼盘翻番。   

　　广西（南宁）第9届房地产博览会将于5月1日举行，截至3月18日，报名参展的房地产项目已达59个，其中新项目占了六成以上，这表明南宁今年将有一大批新项目上市。开发商摩拳擦掌、蠢蠢欲动。

　　部分房价相对较低的区域有继续追高房价的冲动。以城南为例，当前壮锦板块的房价已达到5500元/平方米，不少开发商坦言，片区内房价接下来将是个逐步高走的趋势。

　　凤岭等一些高房价区域，则表示要继续保持目前价格，不敢轻言价格的升或降，但金浦路“地王”的诞生则给了他们更多的信心。心圩江和相思湖周边的楼盘，也因为区域地块拍出新高价格而对今年市场抱乐观态度。

　　“中国水城”在今年的加快建设，邕江滨水公园等几大公园的开工和城市轨道交通1号线等重大工程的上马，也为楼市发展提供助力。

　　盛天集团总裁助理范广认为，2010年伊始，国家针对当前房地产市场的情况出台一系列调控政策，人们出现观望情绪是正常的，这样的波动调整期一般都会持续两三个月，之后的市场走向便会逐渐明朗。

　　易居（南宁）机构高级分析师陈志军分析认为，目前全国包括南宁的房价降幅在收窄，未来房价会迎来一个相对平稳期。如果国家继续出台政策打压，房价还有是下行的可能。再者，楼市还有加息、收紧房贷等多种制约因素悬顶。

　　记者近期巡市发现，3月底开始，各楼盘售楼部看房者在逐渐增多，也有部分购房者在寻找适宜的出手机会。“房价似乎并没有下跌的迹象，所以能买还是趁早买的好。”购房者刘先生认为楼市调控后房价下跌的希望并不大。更多的购房者则表示，房价已经高到他们无法承受的地步，想出手也是心有余而力不足。自治区政协委员熊庆安举出了系列数据，目前我国全国范围内的房价收入比已经超过8倍，南宁已超过10倍。

　　无论各方观点如何，大家更关心的是4月楼市的走向。如果楼市成交持续冷清，将会逼迫开发商进一步让利；如果楼市观望的氛围开始散去，楼盘的成交就会慢慢恢复。4月的楼市，将基本定调了年度走向。