标题：国内民企快马加鞭投资海外楼市

  虽然迪拜危机的阴影刚刚过去，但是海外房产投资者的眼光依然聚焦在美国房地产身上。因为看好美国楼市的发展，最近咨询赴美投资房产事宜的民营企业家不在少数，中国国内的一些民营企业家似乎把眼光都统一地放到了美国楼市的身上，吸引他们的力度不降反升。

　　自2009年4月以来，国内一批又一批的组团赴美看房者就成为大众视线焦点所在，但实际上当时大部分买家仍处于 “观望”阶段。

　　然而，最近在杭州产权交易所赴美项目投资说明会上，记者注意到，与会民营企业高管们不约而同地把目光投向了美国房地产市场。他们认为，“美国房子现在这么便宜，企业手里拿着钱又找不到合适的投资项目，是否可以考虑作为公司投资行为，大面积购买美国的地产项目以获得稳定回报？”

　　纷纷出海关注美国楼市

    一位不愿意透露姓名的在国内从事煤炭生意的王先生告诉记者，他已经准备了资金去美国房地产市场“试一试水”。

　　“我对当下美国楼市的投资机遇比较乐观，因为美国地产价格已经触底，而且从去年开始价格曲线就已经开始翘尾，一旦美国就业形势复苏，将对楼市构成极大利好。”这位王先生说。

　　和王先生一样，在北京从事钢材贸易生意的周先生也向记者透露，“相比中国，美国买房子便宜不说，最重要的是买房人可以享受永久产权，开玩笑说，即使花园下面挖出个金矿，产权也是我的。”

　　周先生给记者算了一笔账，如果花50万美元的话，现在可以在密苏里州距离市中心购置一套有3到5个卧室、2个客厅，大约面积有200平方米的别墅。如果在北京和上海距离市中心不远位置购买房产的话，还买不到一般的别墅。

　　“不同的是北京和上海是中国的政治和经济中心，而密苏里州不是美国的繁华经济大城市而已，但是我认为这都是次要的，优美的居住环境和广阔的投资升值空间是最主要的。”周先生表示。

　　总部位于美国华盛顿的房地产外国投资者协会最新公布的第18期年度调查结果显示，有2/3的海外投资者计划今年增加美国房地产市场的投资，且认为美国是最有投资机会的地方。另有一半的受访者预计，美国商业地产到今年第四季度会开始复苏。

　　“虽然刚刚经历过危机，仍有44%的投票者坚信美国市场能够提供 ‘最稳定和最安全的房地产投资环境’，得票数虽然首次低于50%，但仍然高于其他市场。从时点上看，2001年恰逢美国科技股泡沫破裂，2009年又值美国金融危机，每次市场动荡之后，往往冒出许多‘抄底’之机。”一位美国房地产外国投资者协会工作人员表示。

　　海外投资莫盲目追捧

    美国Intero地产公司Milpitas分公司主管秦朝晖(KellyQin)认为，海外投资应该谨慎而行，盲目地去追随海外投资热潮需要理性对待，需找合适时机的投资方式是十分重要的。

　　秦朝晖表示，“国内投资者去海外购房不能盲目，必须对自己的财力、运作能力有所了解。”该置业专家认为，当前适合海外置业或投资的主要还是以三类人群为主，一是留学生家庭，有在海外长期居住需求，并希望通过物业投资获得回报；二是有移民或海外度假需求的人群；三是在内地投资渠道狭窄的现实环境下，有海外置业分散投资风险的相关人士。

　　“其实真正在金融危机中抄底美国楼市的中国人并不多，因为作为个人投资的话，买房首先要有签证，没有签证银行不会办贷款；其次是一些人只是想买个房子放在美国空着，等它自己升值，那也不是很可行，因为当地很多规定要求房主必须负责房屋周围环境，比如负责剪草种花，而且房主每年还要缴纳1%到2%的地方税。”秦朝晖告诉记者。

　　21世纪不动产市场分析师认为，海外购房客户购房目的主要集中在以下几个方面。首先是投资，这类需求单纯的以获利为目的，对房产的升值潜力比较关注，随着近期国内楼市的回暖，这类需求有逐渐回流的迹象。

　　其次是休闲度假，这类需求主要是高端收入者，对居住品质的要求较高，受价格的影响相对较少，尽管近期美国等旅游热点国家房价有所下滑，但这类需求并未显著增加。

　　最后子女留学，这类需求主要购买对象是名校周边的房产，这类房产由于客户群比较稳定，因此保值性较其他房源更高，在楼市调整过程中这类房源的价格降幅要低于其他房屋。但也正是其保值性使得这类房源兼具投资与自住功能，因此这类房源对我国消费者的吸引相对更大一些，在海外购房者中占比达到近40%。

　　专家建议先立足实业再投资房产

    据海外媒体报道，在投资热点地区美国加州，中国买家更多是在等待市场条件稳定下来以后，为将来的投资机会做准备。

　　但很多国内业内人士都乐观预计，会有越来越多的中国投资者到美国去投资房产，原因在于相比其它亚洲房地产市场，美国住房市场相对安全稳定一些。

　　业内专家认为，中国人投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和房产变现时的汇率变动，大多数人在非常住国购置房产，投资是最重要的目标。与任何一种投资相同，房产投资关注的也是成本与回报。

　　对于成本，购买价格自然是最重要的。但是由于国外购房的按揭贷款常常采用浮动利率，所以利率水平对于持有房屋成本的影响也是巨大的。除了租金收入，影响回报的就是房屋的增值能力，即卖价,这时对于供给和需求的判断就显得至关重要。

　　长期从事投资顾问工作的苏世栋表示，“现在这个阶段，在美国做实业的机会的确比较多，以往可能企业要出高价才能在美国买到最先进的技术，但是现在由于美国企业融资比较困难，中国买家的成本就相对很低了。”

　　在谈到关于在海外先立足实业的时候，苏世栋举例说，“比如我们现在代-理的项目中就有最新的太阳能技术，并且拿到了美国州政府、能源部和自然科学基金的多重资助，相信一旦产业化成功就能带来不错的回报。”

　　“目前桑贝尔特代-理成功的一些项目中，美国企业的转让价一般为近3年平均利润的3倍加上不动产的净值，平均每年的投资回报率高达30%左右，这意味着中国企业在美国投资一般3年时间内就能赚回本金。”苏世栋说。

　　苏世栋最后表示，“投资海外房产危险性是极高的，在海外有了自己的实业之后，民企老总们心里还是踏实一些。中国企业不仅要走出去，而且要引进来，到国外投资的目的是要获得技术的所有权，或者起码获得牌照的使用权，将其最终服务于中国经济。”