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云南信息报 一边是国家加大调控房价的力度，抑制房价过快上涨的政策频发，一边是北京一天诞生三“地王”，六环期房均价过万元的现实——2010年春节后，尽管调控政策频频出台，但似乎仍然勒不住房价继续上涨的缰绳。3月，昆明盘龙区高层住宅时下均价已突破6500元/平方米，二环内一高层住宅定价10000元/平方米的现实，让很多购房者再度感到焦虑和恐慌。
从市场方面来看，2010年2月份，一线城市成交量环比出现大幅下滑的同时，成交均价涨势趋缓，其中深圳一手房成交均价环比仅上涨0.4%，二手房价格还出现少许回调；就在人们为北京、上海、深圳等一线城市的房价的回调而欣喜之时，3月份，二三线城市房地产市场即重现升温苗头，杭州竟然重现半夜排队抢购豪宅的局面。身为二线城市的昆明也不例外，1至3月份仅有两个商品房项目获得预售许可证，让昆明为数不多的存量房源开始获得了出货的好机会，于是，一些品质不错、地段不错的存量房源开始涨价，少则每平方米上涨三四百元，多则每平方米上涨二千余元。与此同时，地产商也越来越重视到二三线城市拿地，间接推动了二三线城市地价的上升。今年2月，多个国内知名一线房企进滇寻求发展空间之时，也引发了外来开发商与本土品牌房企的土地争夺战。轮番竞价的情况在昆明土地市场上演，亦导致昆明今年的土地价格有了大幅上涨。
许多普通购房者原本认为房价会在全国两会召开以后稳定甚至有所回调，可是攀升的房价和地价却让他们再度感到困惑：房价要涨到什么时候？旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用？地王不断地出现，政策的干预作用似乎也没偏向购房者一方，反而感觉是开发商更憋足了对于房价上涨的预期。
“现在的市场现状是，只要有合适的房子推出，就会有一大批购房者在等着购买。而目前的昆明楼市，却又处于新盘断供、老盘存量房源有限的情况，房价上涨也成为自然之事。”很多业内人士如此表示。
历年3月往往是楼市回暖的转折点，但在今年3月，昆明没有发放一个新盘的预售许可证。对于市场及政策的不确定性继而影响了4月份开发商推盘的意愿和速度，据统计，4月即将开盘的项目不到6个，其中三分之二属于老盘推新房源。一边是昆明新盘供应少的现象明显，一边是房价不断攀高，业内人士担忧，如果4月新盘放量小，新一轮房价泡沫或将不可避免。
市场调查
关键词：供应不足
开发商挤牙膏式推盘 热销现象频发
昨日，记者从昆明市房产信息网获悉，今年1至3月份，昆明市只有两个项目在1月份获得商品房预售许可证。它们分别是位于经济技术开发区洛羊办事处的壹湖御景园 (论坛 新闻)（预售面积为12766 ㎡）、位于经济技术开发区昌宏路17-5地块的嘉仕苑（预售面积为70280.67 ㎡）。除此以外，2月份和3月份均没有任何一个商品房项目获得预售证。采访中记者也发现，目前昆明楼市在售的项目大多为去年老盘的存量房源，经历了去年的市场消化，有限的存量房源数量并不多，物业类型也相对单调，以高层住宅居多。
一方面是新盘供应量的减少，另一方面是老盘存量房源的不足，昆明楼市面临着新盘短缺的局面，购房者的可选择面大大减少。于是，在这关键的节骨眼上，一些开发商趁此良机瞅准机会加快了老盘存量房源的推售工作。相信很多购房者在买房的时候都碰到过这样的情形：无论是东、南还是在西、北区域，新盘很少能见到；老楼盘推新楼，和挤牙膏一样，一栋一栋地卖。往往是新盘出一栋房源，就吸引了很多人去排号购买，有些房源甚至根本抢购不到。
购房人陈先生告诉记者，昨天他去东市区看房子，发现仅有石闸立交桥旁的金色俊园 (论坛 新闻)处于在售状态，但房价已经涨至7000元／平方米，而且只有面积在126-136平方米的大三房户型在售，去年在秋交会上看到的昙华山水园 (论坛 新闻)及美术馆住宅小区都还没有步入推售。想在穿金路周边买房的刘先生告诉记者，“从去年10月份到现在，穿金路上就没有新盘推出。反正也等了这么久了，我就索性再等等”。
调查显示，一些在售的楼盘采取的“挤牙膏式推盘策略”，即一个个楼座分别推出的方法，让很多买房人感觉“可买的房子越来越少”。
关键词：老盘涨价
品质房源紧缺 优惠幅度大打折扣
买房人的感觉是对的。事实上，从春节开始，昆明楼市新盘供应日渐减少的趋势已开始显现。3月份，昆明主城区内的新开盘项目仅有位于西山区的华都B区·揽翠一个项目，共663套房源在开盘当天就实现79%的销售率。新盘房源“断供”，存量房源数量少的现状，导致昆明市商品房成交量出现下滑。于是，一些老盘售价开始上涨，优惠幅度也大大减少。
记者注意到，位于环城西路与安康路交会处东北角处的非常天地 (论坛 新闻)就加快了尾盘的推售工作。据置业顾问透露，项目还剩10余套小户型精装公寓，面积从30-50平方米不等，均价8000元/平方米，现在购房一次性付款可以享受一个点优惠。相对于项目1月底时7500元/平方米的均价，目前房源的均价每平方米上涨了500元。因处于一环地带的绝佳区位以及精装公寓的优势，这个价格涨幅已被大部分消费者接受。
与此同时，位于北市区龙江雅苑 (论坛 新闻)也将最后一批房源的开盘日期定在了4月，据了解，项目最后200余套房源价格定位开始上调，小高层、高层住宅均价已经在6700元/平方米，洋房均价也上涨至8300元/平方米，较其去年年底高层住宅6000元/平方米、洋房8000元/平方米的定价来说，有了不小的涨幅。
而位于张官营片区的翡翠湾 (论坛 新闻)第三批房源也将小高层住宅的定价调整到10000元/平方米以上，较去年第二批房源8500-9000元/平方米的定价，每平方米足足上涨了1000-1500元。
也许很多购房者在看房过程中也已经发现，去年看过的一些房子，不仅价格涨了，开发商给的优惠点也因楼市房源供应量的变化而随之打折。市民张小姐就表示，去年她相中了一环内的一个精装修项目，当时开发商给的优惠点是3％。“当时还期待着今年房价能有所下降，所以没有下手购买，谁料到，才过了两个月，不仅房价每平方米上涨了700元，开发商给的折扣也从去年的三个点降到现在的一个点。现在很后悔当时没有出手”。张小姐表示。
不少业内人士表示，仅从供求关系上分析，今年昆明的房价并无下行压力。昆明楼市所面临的短期房源供应量减少的现状，势必会让一部分具有区位优势、工程进度较快的老盘存量房源定价有所上涨。
关键词：土地市场红火
商业、居住用地竞拍激烈
盘点昆明的土地交易市场，频繁出台的房地产调控政策显然没有让它趋冷。从1月至3月30日，昆明共有17块土地成交。从成交土地的用途来看，以居住用地居多，其中居住用地共有10块（包括整体竞争地块），工业用地6块。
与以往土地市场一家独大参与拿地的竞争态势相比，今年以来，昆明的土地市场可谓是开发商眼中的香饽饽，争抢明显激烈了许多。以2月9日为例，经过近80轮的加价竞拍，云南城投昆明置地有限公司以每亩1400万元的价格竞得两块总面积为28.78亩的一环内地块，总成交金额达4.04亿元。而位于新加坡产业园区的J2009-070号居住用地（占地117.55亩，交易起价为0.61亿元）经过24轮竞买后，由昆明螺蛳湾国际商贸城 (论坛 新闻)创业园开发有限公司以高出底价0.79亿元的价格竞得，最终成交价翻倍，达1.4亿元。与此同时， 3月1日，俊发地产再次掀起土地争夺战的高潮，经过了30余轮竞价后，以13.59亿元拿下了张官营地块。开发商拿地热情不减。
为此也有业内人士表示，从供求角度来看，土地市场能对房地产市场起决定性的作用，所以土地的价格将对房价有很大的决定作用。如此看来，短时间内房价没有下行的可能性。
关键词：成交情况
成交量下跌但价格坚挺 购房者普遍观望
春节后昆明楼市成交量下跌但市场价格依然坚挺，政府的宏控政策对于房价的抑制作用似乎还未完全显现，而房价的坚挺以及银行贷款政策、严卡二套房贷政策也让一部分购房者处于有房买不了的状态，于是，开发商与消费者的博弈展开，市场观望氛围渐起。
据昆明市房产信息网的数据显示，春节前一周2月7日到2月12日，昆明各类商品房成交量为1594套，成交面积和成交金额分别为13.34万平方米及8.28亿元，成交均价约6212元/平方米；春节后从2月21日到3月28日，昆明各类商品房周平均成交量为1510套，周平均成交面积和周平均成交金额分别约11.76万平方米及7.05亿元，周成交均价约5995元/平方米。从数据显示分析，春节后昆明各类商品房的周平均成交量及周成交均价较节前一周都呈下滑趋势，降幅分别为5.27%和3.49%，但实际上，各楼盘在节前节后的价格优惠政策略有不同，如果撇开这些优惠不算的话，楼盘叫价其实是呈上涨趋势。
“今年楼市买方的投资及投机心态可能会大大减弱，后市走势关键要看自住需求对于价格的承受力及对后市的预期。”一位从业多年的业内人士表示。
关键词：应对之策
五花八门营销手段令人捉摸不透
通过昆明市房产信息网可查询到，去年12月份，同德锦江嘉园 (论坛 新闻)、华都花园二期、城市新光大厦、江东和谐家园、汇和紫光园 (论坛 新闻)、南亚风情第壹城 (论坛 新闻)·南亚星河苑、思兰雅苑 (论坛 新闻)等15个项目均取得了预售许可证，但据了解，其中有部分项目却并未推售。
照常理推论，国家在节前出台的一系列宏观调控政策，目的是为了抑制投机性购房需求，挤压房价不断高涨带来的日益膨胀的楼市泡沫。此时，作为开发商理应尽快出货回笼资金，然而今年众多房企却反其道行之，原因究竟为何？
“不少企业从上一轮大起大落的楼市中积累了经验，这是形成目前这种状况的一个重要原因。”有不愿透露身份的开发商高层坦言。而记者在连续四周的踩盘中也发现，好多楼盘只做前期宣传，却暂不对外销售，问其原因，大多数开发商都宣称是由于预售证没有拿到。但据记者了解，继一系列宏观调控政策出台之后，大部分购房者持观望态度才是最主要的原因。
于是在市场观望气氛的持续之下，开发商或许对后市市场的销售信心不足，进而出现了“捂盘”；或是小批量推售房源，借以试探购房者心态；又或者再次期待房价会突然如2008年年末飙升的情况发生，然后再出货。但无论开发商的营销手段为何，都是为了在最恰当的时机出手，获得最大的商业利益。
关键词：楼市争夺战
大腕齐聚，昆明投资价值攀升？
随着一线城市竞争日趋激烈， 一些一线开发商纷纷将目光放在了二线城市的战略布局上。今年， 招商、中海、万科等等国内一线开发商等也开始进入昆明“拿地”，对于一线品牌的“入侵”， 本土房地产企业也不甘认输，在抢地争夺战中与外来开发商互不相让。
细看昆明的楼市格局已经出现微小的变化。去年9月，中海牵手云南城投，迈出了入滇的第一步；今年1月中旬，云南城投董事会通过《关于公司与深圳招商房地产有限公司合资成立公司的议案》，招商地产正式涉足昆明房地产；而万科借力城投入滇的事情已是业界不争的事实……而恒大、华侨城、保利等一线品牌早已立足昆明房地产市场。一线房企入滇，带来的必将是二三线城市的繁荣。一线品牌开发商进驻二三线城市，不但会提高当地楼盘的品质和质量，还将给城市带来新的发展机遇。也有一些市民对此有了担心：一线品牌的入驻，也会带动周边房价乃至整个城市房价的整体上涨，二三线城市可能成为一线城市的接力棒，成为房价和地价上涨的新阵地。与此同时，部分州市客户出于养老、孩子上学等原因，热衷于到昆明置业，让本来已经居高的房价似乎又增加了没有回调的可能性。
对此，昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈则持不同看法。她表示，外来品牌开发商的加入，会打破昆明房地产现有格局，使整个市场经历一场大洗礼， 本土开发商需要谋求资源整合、加强资本整合能力。而一旦市场洗牌完成，房子产品质量得到提升，那么房价上涨也在所难免，但在激烈的竞争态势下要想让产品价值与房价的高涨成正比，势必得有过硬的产品质量借以支撑。 同时州市客户来昆买房是一种必然趋势。昆明房地产市场蛋糕很大，完全可以容纳这些“来客”，并不会拉高房价。
指点迷津
刚性需求仍在 房价变动或将不大
周大研（云南财经大学不动产投融资研究中心主任）
房价的后市走向具有不可预知性，单从数据和现象是很难预测的。简单点说，决定房价的最直接因素是市场本身的需求关系和土地供应量的问题。比如近20年来，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭越来越少，许多大家庭分解为若干个小家庭，家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，需求量增大的同时房价自然就会上扬。当然这只是需求量中很小的一部分，除此之外，如城市化进程的加快，流动人口的增多等因素也会造成需求的加大。其次，商品房土地供应量不足也会造成房价上扬。但土地供应量的问题，普通老百姓肯定是不清楚的，而政府也不向大众公布。比如一年的土地供应量到底是多少，什么时候供应等等问题只有政府最清楚。
另外政府的调控虽然也起到一些调节作用，但并不构成最直接的原因。回顾自2003年以来的房地产调控历程就可明白，2004年和2005年都有比较严厉的政策出台，当时业界普遍认为对楼市的影响会很大，拐点可能很快就会到来。然而短短的一个观望期过后，楼市依然我行我素，甚至房价反弹得更高，开发商和购房者出现“审美疲劳”，有些麻木了。因此今年年前虽然政策密集出台，但刚性需求仍在，因此一定程度上房价不会受到太大的影响。
乐观派
想要房价稳定 供需关系也得稳定
俞伟（昆明启鸿房地产开发有限公司常务副总）
房价随GDP上涨是不现实的，但房价是一定会往上走的。房价是否上涨的决定因素是供求关系是否平衡，而并不是政府的宏观调控政策。如果在没有解决好供求关系的情况下，房价肯定是会上涨的，只是涨的方式会有所不同，可能是波动上涨，又或许是持续上涨。而政府出台的一系列政策只能控制房价过快上涨，并不能让房价不涨。
如果要使房价趋于稳定，那么供需关系也必须达到平衡才能实现。具体来说也就是城乡流动人口已经趋于平衡、农村人口不再往城市走、需求量减少的情况下，价格才会稳定。这个时间会很长，十年、二十年说不准，但在此期间，价格总体呈上扬趋势，过程中有时候出现回落是很正常的。而如何解决供给问题呢？作为开发商，建议政府真正意义上加大商品房的土地供应量，减少行政审批手续，在这种情况下，才能保证市场供给，一旦市场有了供给，房价自然而然会下降。
悲观派
多种原因聚合导致房价上涨
李纯玉（昆明合富辉煌市场研究部总监）
从去年秋交会多个新盘及城中村改造项目的面市可以看得出来一些端倪：很多新楼盘只做展示不做销售，潜在供应量已经可见。加之正在建设的一些大体量的城中村项目，今年上半年，其实昆明楼市的潜在供应量还是很大。
但是计划没有变化快，今年1月份至今，国家出台的多个房地产调控政策以及昆明加大审核商品房预售许可证的措施，打乱了很多开发商原来制定的开盘计划。尤其在两会以后，国家遏制房价上涨速度的决心及力度有所加强，促使昆明各开发商出现观望情绪。开发商在观察政策走向的同时也在制定新的营销方案。开发商其实是想卖房的，可是政策的多变又让其不敢贸然推售，原来优质在售房源正好可以乘此机会适当涨价出货； 其次，预售许可证审核的从严，也让一部分达不到工程建设进度的新盘无法推向市场销售，导致昆明楼市出现了短期新盘房源量少的现状，存量房源价格的上涨也就在情理之中。当然，也不排除一些资金较为雄厚的开发商是在等待时机，想在楼市形势不错、房价上涨的时机，让项目获得利润的最大化。第四，城中村项目体量庞大，先卖哪一块，哪种物业优先推售，都需要规划细致。而这对于体量比较大的项目来说，要想实现价格低开高走，把控销售节奏很关键。而在政策不明朗的前提下，这部分开发商也不敢贸然行动。多方原因导致昆明楼市存量房源价格上涨较快。但这种涨价的幅度并不会很大，一旦有新的房地产政策出来，房价也会因成交量的变化而出现调整。
下半年新盘扎堆导致竞争加剧 房价调整或难避免
林恒毅（百大地产营销中心策划部经理）
预售许可证的从严审核，导致现在市场上新盘放量较少。市场供货少，给购房者的选择面相对有限，这就给了老盘存量房源出货的最好机会，奇货可居之下，其房价将一路攀升。如果价格涨得过高，超出了市民的购买能力，甚至可能出现有价无市的情况，那么成交量必然下降，昆明楼市将步入新一轮的调整之中。与此同时，新盘供应量出现断档的情况也给开发商带来不少压力。这个压力主要体现在资金运转上，不少开发商不得不根据自身的项目情况、市场的变化，来调整供应节奏、建设进度，有的甚至延长项目的蓄客周期。可以说，开发商们是在观望中被迫练起了内功，一部分开发企业有可能会因为迟迟无法获得商品房预售许可证而出现开不了盘、资金周转不到位的情况发生，那么工程质量、产品缩水的现象有可能会发生。
在对市场以及政策变化不确定的情况，大部分开发商都会小心行事，谨慎推盘。一旦获得预售许可证，立即会加快工程建设进度，加紧推货。而这时，大盘新盘的扎堆上市，虽然对于购房者是好事一桩，选择面更大了，可以就房价、产品质量甚至优惠点货比三家，但产品物业类似的新盘与新盘之间，残酷的竞争也会诞生，一场价格争夺战难以避免。
市民热议
看看再说吧！
李斌（38岁，建筑行业）：既然成交量下滑了，那么开发商为回笼资金，也许会降低房价，在这种情况下，先看看再说吧。就好像2007年末到2008年年初，昆明就有开发商迫于行情，主动下调房价。
房价下跌势在必行
张棕清（36岁，医疗机构）：每个行业都有一个疯狂的时期，食品，家电，股市都经历过了，房地产也该到时候了。如果一系列的房市新政没有效果，也就意味着政府遏制房价的承诺成为空话，这是不可能的吧！再加上保障房的加入，初步改变了房市的供需结构，因此房价下跌势在必行了。
需求在 价格就在
刘烨（27岁，公司职员）听说过北京、上海等地房价大幅下跌的消息，但昆明似乎没有这种苗头，2008年降过一次，但也是小幅下降，不过也可以理解，毕竟昆明的房价不能和北京、上海比。作为普通购房者当然希望房价低一点，但从现在的市场来看，降价不可能吧。虽然好多朋友抱着看看再说的心态，但需求是存在的，只要市场有需求，想要便宜买房，根本不可能。（责编 肖永林）