标题：量价齐升，上海楼市“一夜回暖”？

　
　     本报记者  罗震光  实习生  陆烨娜
    
    数据显示，3月22日至28日上海市商品房成交面积达34.8万平方米，与前周相比大幅增长了56%，成交均价20581元/平方米，上海官方的“网上房地产”显示，3月29日一手房签约套数更是达到1493套，创下了2007年8月25日以来的单日新高。
    
    去年年底至今年年初，各地房价在“国四条”的宏观调控之下，成交量跌至低谷。两会前有评论认为“两会或成房价涨跌的分水岭”，两会期间，多名房地产相关部门高官高调表达了政府将进行二轮调控的决心。但是，三月中下旬以来，一线城市的商品房与二手房基本都出现量价共同攀升的行情。
    
    在量价齐升的刺激下，房地产市场将往何处去？究竟是良性发展还是泡沫横生？
    
是否回暖还需观望一段时间
    
    据中国房产信息集团（简称中房信）透露，最近位于上海浦东花木板块一新推盘，成交两栋均价14.5万元/平方米的天价别墅。中房信分析师薛建雄指出，资金囤积在手上的买家，需要寻找保值升值的出路，这是近期温州投资者仍在长三角团购房产的主要原因。
    
    今年一季度上海豪宅的成交量大幅放大。截至3月25日，今年均价5万元/平方米以上的豪宅已成交315套，4万—5万元/平方米的高档房也成交了349套，这两项数据分别是去年同期的15.8倍和4.5倍。
    
    薛建雄认为，众多楼盘在热销的带动下，价格会向区域标杆楼盘的价格靠拢，大面积的楼盘补涨局面也将在二季度全面体现。
    
    不过，薛建雄同时指出，房价会不会进入新一轮的全面上涨，还是要看未来几个月的供需关系。如果未来几个月仍出现供大于求的现象，房价不太可能出现全面上涨，但要是出现较大幅度的供不应求，房价上涨在所难免。另外，在政府担心资产沫泡化的情况下，楼市回暖过快导致价格上涨，必然导致政策的更严厉调控。
    
    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，最近成交放量并不能说明楼市已经回暖，因为其中一部分的成交量来自于动迁房和配套商品房。“楼市是否回暖还需观望一段时间才能下定论。”
    
    对于国土部称加快物业税和不动产税的出台进程，陆骑麟称，没有出台时间表就无法对目前的楼市起到作用，政策无法落实，只能像“狼来了”，不知道“狼”什么时候真的会来。“中央政府每次出台政策的决心都很大，但是一些地方政府却是打着折扣来实施，政策没有真正落实到位，就无法调控房价。”
    
汇率或成楼市新增变量因素
    
    上海社科院一位专家分析，今年各家银行的计划信贷量为7万亿元，基本是“十一五”期间的平均水平，以此看来，货币供应量并不紧张的。在土地供应方面，上海的土地供应历来偏紧，大量外来人口的涌入，势必增加刚性需求量。从货币和土地供应量来说，房价势必将在高位盘整。然而，这位专家指出，随着西方一些国家对人民币升值的压力不断增加，这让中国的房地产市场又增加了变数。
    
    以泰国为例，1997年7月2日泰国泰铢贬值后，泰国的房地产价格不跌反涨。香港在金融危机时采用联系汇率制度，房价迅速遭腰斩。日本在日元迅速升值后，经历了一段房地产价格大涨的泡沫期后，泡沫破裂，房价开始大跌，至今元气还未恢复。但是中国人民币的汇率目前是呈缓慢上升状态，房价走势如何，并无先例，对此问题学界尚处研究阶段。所以中国的汇率会否影响房价走势，仍是未知数。
    
调高开盘价格达到捂盘目的
    
    2009年的楼市火爆，造就房产商“不差钱”的强势。囤地、捂盘以谋取更多利润，已经是中国房地产发展商不正当商业行为里公开的秘密。
    
    上海房地产市场上的捂盘惜售现象也大有存在，比如，中海万锦城的开盘可谓“好不容易”，早在2008年8月份，就有工作人员对外称当年11月开盘。到11月又有消息称开盘时间延后至12月，接下来的半年里，这个日期一次又一次延后。直至去年5月1日，中海万锦城才终于面世，成为这一区域为数不多的新开楼盘之一。
    
    陆骑麟称，很多房地产商为了谋取暴利，不惜变相捂盘惜售。捂盘的新手段是开发商直接调高开盘价格，减缓销售速度。比如，汤臣一品的开盘价高达10万/平方米，以至于销售速度缓慢，去年底，汤臣一品成交了28楼一套房源，单价高达16.0848万元/平方米。还有的房地产商分四五期进行销售，从而销售价格一路上扬，以达到捂盘目的。
    
捂盘目标大开发商开始囤地
    
    为了有效遏制房产商捂盘惜售现象，近日杭州两楼盘被当地政府的相关行政部门勒令强制开盘。
    
    浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，开发商捂盘会在一定时期内使房源更紧张，房价更高。政府的强制开盘做法，使得短期内有数千套房源入市，增加了房源的供应量；不让开发商在房价最高时开盘，一定程度上缓解了房价给购房者带来的压力。政策的出台能否有效调控房价，还要看地方政府的执行力度，并且需要媒体和百姓的监督。
    
    有房地产内部人士称，由于捂盘行为目标大且易受监管，开发商们现在逐渐将视线移到更隐蔽的囤地行为。据其解释，囤地的新手段是延长施工时间，放缓开发过程。“相对那些价格上涨的收益而言，因工期延长而产生的建筑和财务成本只能算是很小的开支。而这种行为，使得政府很难对其有效监管。”
    
“崩盘时刻表”没有科学依据
    
    在近日楼市量价齐升的同时，网上流传的《房地产崩盘时刻表》受到众人的热议。
    
    在这份被网友们疯狂转载的时刻表中，制表人比较了中国和日本的相关经济数据，认为中国房地产的种种迹象和上世纪80年代的日本有着惊人的相似。
    
    1984年起，日本汇率开始升值，从而导致房地产泡沫不断膨胀，1990年破灭。中国人民币升值从2005年算起，网友就预测中国的房地产会在2011年崩盘。
    
    华东师范大学房地产系主任华伟并不赞同“中国房地产崩盘论”，他认为个别一线城市的房价并不能代表全国的房价水平，一些中小城市房价还是很低的。房地产泡沫只能说局部有倾向，但不能以偏概全。华伟认为，上海的房价并没有高过印度的孟买和俄罗斯的莫斯科，而孟买和莫斯科并未出现房地产泡沫，所以从总体上看，中国的房地产市场还是健康的。
    
    陆骑麟认为，拿中国的房地产和日本相比，是非常不科学的，2011年会崩盘的说法更是毫无科学依据可言。
    
【焦点关注】国土部称去年房价涨幅达25.1%
    
    昨天，国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，自2001年以来的9年中除了2008年，其余年份房价都在上涨。而去年我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来的最高水平。国土部坦陈，地价成为助推房价上涨的关键因素，一线城市地产泡沫严重。
    
    该报告列明了从2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化。报告显示，9年间，2008年是唯一出现房价下降的一年，降幅为1.89%，其余8年中国房价都在上涨。尤其是2009年，全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。相比国家统计局此前公布的2009年全国70个大中城市的房价涨幅1.5%的数字，差距较大。
    
    值得一提的是，报告同时显示，“房价与地价二者呈现较大的相关性”，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848。根据此次发布的报告，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%，宁波更是超过50%。