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提要：自国家对部分城市房价过快上涨“遏制”以来，二三线城市就成为众多房企“盯梢”的对象，再加上国家加大对城镇化的支持，二三线城市自然成为“香饽饽”。莫嵘指出，如今一线城市房价走高，开发商还不如将手头上一线城市中地段不好的房屋抛售，购入二三线城市的土地。
自国家对部分城市房价过快上涨“遏制”以来，二三线城市就成为众多房企“盯梢”的对象，再加上国家加大对城镇化的支持，二三线城市自然成为“香饽饽”。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。有资料证明，上市房企的战略重心已经或正在向二三线城市转移。那么，哪些二三线城市已经或将要被开发商“圈定”，开发商又将如何对二三线城市“围猎”？
在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
二三线城市
成房企未来发展关键
根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。
其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到了95%，而行业老大万科，其去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%，今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。
并且今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示：“一线城市的拿地成本太高，所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟，一线城市的北京、上海，城镇化水平已经达到70%左右，而二三线城市的平均城镇化率只有40%，且自住仍然需求庞大，所以还是很有发展空间的。现在的地产公司，尤其是上市地产公司，其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取最大的利润，在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率，在地价非常便宜的三、四线城市积极扩大土地储备，为今后做长远打算。”
而《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》也显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二、三线城市的已经成为大型房企的重要战场。
一季度排行榜数据显示，TOP20企业在二、三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。
而受二、三线城市一季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。
以恒大为例，一季度销售面积与销售金额分列第一与第二位，大有赶超行业老大万科之趋势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中，其绝大多数项目都位于二三线城市，作为专注于二三线城市的地产发展商，今年第一季度恒大二线城市销售额已占90%以上。
此外，碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目投资，尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲，但今年一季度出现了“补涨”势头，销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强，虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵，但也依靠在二三线城市的提前布局，在今年一季度巩固了其市场地位。这就说明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。
另外值得注意的是，许多“新面孔”也加入一季度销售20强，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜，而这些以往区域性房企的崛起也表示，占领二三线城市的房地产业务已经是成为众多房企今后发展的关键。
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2009年楼市一路高企的势头戛然而止。在日前闭幕的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史表示，2010年将加强房地产市场土地调控，并指出一些企业和资本开始向二三线城市转移，未来土地审批将偏向二三线城市。
从去年房企销售情况来看，二线城市成交量增幅可高达100%，远远超过一线城市商品住宅成交量。这是否意味着，二三线城市将成为开发商下一轮扩张的重点？
二线城市成交总量超一线
2月2日，国土资源部召开的保障性住房用地供应管理和土地市场运行情况通气会发布的数据显示，2009年，全国土地出让总面积达20.9万公顷，同比增加38%；出让总价款项达15910.2亿元，同比上涨了逾六成。
不仅土地市场供应创下新高，楼市成交量更是一路飘红。根据戴德梁行全国房产报告显示，去年楼市刚性需求释放，全年成交量约7.6亿平方米，比2007年增长10%。其中，一线城市商品住宅成交总量约4940万平方米，增幅达82%。成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六个二线城市商品住宅成交总量约6400万平方米，增幅高达109%，大大地超过了一线城市的成交总量。
中国指数研究院的数据显示，从去年10月份开始，随着传统供应旺季的来临，全国各地的城市土地市场开始分化。报告指出，由于土地市场表现过热，上海、北京、深圳、广州等城市从10月份开始纷纷缩减土地供应。据悉，直到去年12月底，广州亚运城项目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的计划土地供应量。由于受到供应的影响，一线城市成交量呈现下降的趋势，但以南京、天津、成都为代表的二三线城市，不仅完成了全年的土地储备计划，同时城市土地成交量不断上升。
截至去年12月29日，全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，杭州、上海、北京土地出让金收入位居前三甲，二级城市杭州居首。
“一线城市房企竞争激烈，且土地供应有限，因此不少开发商都有意识地朝二三线的省会城市发展”，仲量联行投资部刘裕通表示，调查数据显示，整体上看，去年开发商在二三线城市投资的比重越来越大。今年1月23日，在苏州首次土地拍卖会上，保利地产就以44亿元的价格再次夺下苏州三幅地块。
房企扩张首选二三线城市
“要积极进军二三线城市”，广东德冠国际投资有限公司董事总经理莫嵘表示，一线城市的楼市会有大泡沫出现，现在二线城市的价格上升快，处于价值洼地，投资获取的利润更大。
据克而瑞(中国)研究中心统计，仅去年上半年，万科、招商、保利、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积就有约980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%，达到历史最高值。保利对外公布的数据显示，去年其一、二线城市销售份额占比分别为46.56%和53.44%，二线城市总销售额首次超过一线城市。
据记者粗略统计，去年保利共计在21个城市拿地，其中18个城市为二三线城市，如南京、成都等经济较为发达，且含金量比较高的中心城市。仅去年一年，保利就先后4次出现在成都土地市场，并以12亿元拍下了成都领事馆路“地王”。成都市国土局公布的数据显示，2009年该市中心城区住宅成交约1400万平方米，较2008年全年大幅增长133.28%，相比2007年的1202.73万平方米增长16.4%，创历史新高。
“长期来看，未来开发商的扩张肯定会集中在二三线城市，毕竟这些城市还没有饱和。”一位广东本土开发商认为。他指出，看重二三线城市的开发商，其实也是有选择性的，离省会近的城市通常会优先发展，这些地方的地价房价会随省会的带动而上涨；至于偏远的城市，得看经济水平和当地的自建房情况。
莫嵘指出，如今一线城市房价走高，开发商还不如将手头上一线城市中地段不好的房屋抛售，购入二三线城市的土地。
部分企业重心转移
去年底出台的多项政策几度强调加强保障性住房建设。在全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史就特别指出，一些企业和资本已经开始向二三线城市转移，造成二三线城市房价上涨，未来土地审批将偏重二三线城市以及中小城镇。
中原地产的报告指出，随着去年12月份中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，让开发商看到了二三线城市的房地产市场蕴藏的巨大商机。
有业内人士表示，这意味着未来二三线城市将有大量土地出让，开发商融资环境也有望保持适度宽松，房企将加速在二三线城市的布局发展。
“目前大型房企为储备更多土地向全国扩张，纷纷到投资成本不高且利润大的二三线城市拿地”，广州房地产营销策划专家谢逸枫表示，随着一线城市土地供应量缩减，2010年将掀起一轮二三线城市土地扩张热潮，尤其是珠三角小城市、长三角周围城市以及中部区域的城市。此外，他指出，二三线城市的地方政府为了刺激开工积极性，还会出台更实惠的政策吸引大型房企。
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昨天，世联地产发布的2010年中国楼市趋势报告中指出，预计今年房价将高位盘整，泡沫暂时还不会破灭，其中广大的二、三线城市可能会出现“量价齐升”，一线城市的新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比2009年甚至可能还会出现一定下降。
房价高位盘整
国家统计局公布的数据显示，2009年新建商品房价涨幅24%，是近15年最大的。2010年中国楼市的整体供需状况将会很大程度上左右房价的走势。
世联地产分析师认为，在供给方面，2008年经济危机以及房地产市场的相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应求的关系将在今年上半年继续存在。在需求方面，预计2010年的中国楼市的需求依然较为旺盛，世界各国均加大对中国经济“高走”的预期，大量的国际热钱对维持目前的高房价也起到了推波助澜的作用。因此，可以预见2010年房价将在高位继续盘整。
杨红旭则认为，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷，短期内开发商确实不差钱，也不会很快降价，但随着成交量的下滑和房地产开发贷的紧缩，预计下半年很多开发商的资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年降价促销。
二、三线城市更有戏
从城市间对比来看，2010年一线城市的成交量难以在2009年的基础上再创新高，二、三线城市房地产相对健康。报告指出，当前一线城市畸高的房价水平已经对这些城市刚性需求的释放形成抑制，而在二、三线城市，未来随着城市化进程的进一步发展，这些城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件。
从短期来看，二、三线城市在2010年面临多种购房需求集中释放的可能，这些购房需求主要包括：本地居民的“改善+投资”需求、外地投资客投资性需求、周边地区富裕人群刚性购房需求、大学生就业构成新增刚性需求。在多种需求的综合作用下，2010年二、三线城市的房地产市场有望实现“量价齐升”。
土地市场将加大供应
在土地市场方面，世联地产分析师认为，2009年全国商品房成交均价在市场回暖的影响下迅猛攀升，房价在一年之间重回历史的高点，畸高的房价严重限制了“刚性需求”的消费能力，为平抑房价，预计2010年政府将在土地供给方面进一步加大供给力度，从市场供需的角度来对高房价进行调整。
此外，2009年出于发展经济的需要，各级地方政府不同程度地实行了税费减免和增资扩建的措施，通过加大土地供给、增加土地财政收入缓解目前的财政窘境将势在必行。
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去年房贷累计新增1.4万亿
晨报记者李强报道昨天，央行公布《2009年金融机构贷款投向统计报告》，去年，在楼市交投火爆的影响下，个人消费性住房贷款累计新增达到1.4万亿元。报告显示，去年全年，个人消费贷款增速显著提升，全年各金融机构人民币个人消费贷款累计新增1.8万亿元，年末余额同比增长48.6%。
报告显示，去年全年，全部金融机构本外币中长期贷款累计新增..1万亿元；年末余额同比增长43.5%，比上年末加快23.4个百分点。另外，房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。