标题：对2010年楼市的预测

    从2009年底开始直到目前的一系列楼市调控政策显示，目前土地政策方面规范土地市场、打击囤地、增加保障性住房土地供应等措施是2007年土地政策的发展，但比2007年更为具体和深刻；金融信贷方面，开发商贷款比2007年也许更为困难，但目前二套房贷款政策比2007年的“9.27房贷新政”略为宽松；税收方面，目前营业税政策比2007年略为宽松，但预计房地产方面的契税、印花税、个人所得税、土地增值税等将会逐步回归到2007年时的水平；虽然2010年仍然施行适度宽松的货币政策，但金融机构存款准备金率年初的两次上调预示着流动性收紧，而通货膨胀压力也会提高加息的可能性。综合各方面调控政策分析，2010年中国房地产将是防止房价过快增长、维稳盘整的一年，预计房价将保持稳定或小幅度上升。

    土地、税收、信贷是国家调控房地产的三件武器，2010年这三方面总体上是收紧态势。预计随着土地政策和信贷政策的收紧，总体上开发商资金层面将比2009年困难；随着税收及房贷政策收紧，将会产生房地产投机和投资的挤出效应，这也使得2010年一季度延续了去年底开始的楼市观望气氛。

    目前一线城市房产成交减少但价格仍然高企，高房价楼市泡沫使金融机构开始防范金融风险，年初存款准备金率不到两个月上调了两次，最近各地银行纷纷回收房贷优惠包括首次房贷优惠。那么，楼市会不会重蹈2007年“9.27房贷新政”后的覆辙呢？应该不会！

    因为2010年中国经济向好的趋势不会变，2010年也不会再出现类似国际金融危机等重大不利的外部因素；虽然房地产调控重新收紧，但总体上适度宽松的货币政策将使开发商资金面比2008年宽松许多，开发层面上的信心将不会垮塌；经历了2007年-2009年房价大起大落洗礼的消费者逐渐变得理性，投机和投资需求被抑制但刚性需求将合理释放，在一系列楼市政策收紧、投机投资和改善性需求得到抑制但仍然鼓励自住需求的房地产盘整期，刚性需求将逐步释放；在上半年楼市供应量相对较小、暂时相对不缺钱的开发商上半年挺住房价的情况下，下半年消费层面上的心理预期将不再是预期房价下滑而是预期房价仍将小幅上涨，预计随着各项调控政策的尘埃落定，最早从二季度开始购房的刚性需求就会有所释放。

    除了开发商和消费者之间的心理博弈以外，适度宽松货币政策下，在房价不出现上涨过快的情况下（预计上半年房价出现大幅度上涨的可能性很小），预计上半年收紧的信贷在下半年将会有所放松（以完成全年7.5万亿信贷任务、增加银行利润），这将给开发商巨大支撑力。尽管下半年楼市供应量会相对很大，但在上半年政策面收紧一阵后，只要房价不出现过快上涨，那么2010年年底前要完成投资4万亿扩大内需的投资计划、较多行业产能过剩造成大量资金流入楼市、地方政府的土地财政、央企国企进入房地产业造成“地王”频现、下半年信贷资金追逐房地产贷款的丰厚利润等因素将会使房地产市场的资金层面和流动性变得较为充足，房价下行的可能性不大。

    那么2010年还会不会出现2009年房价飞涨的局面呢？也不太可能！

    因为房价最终由供求关系决定，而2010年供求关系已经发生了根本性变化。在一系列打击和抑制房地产投机、投资政策出台及对改善性需求的政策尚不明朗的情况下，高房价下的刚性需求在观望气氛下毕竟有限，预计只会出现边观望边逐渐释放刚性需求的情况而不会出现刚性需求的大爆发。上半年较小的供应量与调控政策不断出台后市场观望气氛较浓情况下有限的刚性需求谨慎释放将形成对冲，房价不太可能上涨很多；下半年较大的供应量遇上较为充足的资金流动性的可能性较大，预计届时房地产调控政策尘埃落定、市场观望气氛将逐步消除，受供应量增加和房价上涨心理预期的带动和影响，消费者在与开发商心理博弈中败下阵来的可能性较大（因为虽然2009年透支了部分刚性需求，目前投资、投机性需求及改善性需求也受到打击或抑制，当前市场上出现观望气氛，但首次置业、换房改善、长期投资保值等的购买力仍较充足，尤其是城市核心区域的需求不会减少），刚性需求会较多释放、改善性需求和长期投资性需求在“明抑暗扶”的情况下也可能会适量释放（即使万一房价下跌，也有可能会出台明确的鼓励改善性需求和长期投资性需求的政策以维持房地产稳定发展，因为房价稳步小幅上涨符合现阶段中国经济发展和房地产业发展的利益），因此下半年供应量较多的增加，会起到平抑房价的作用，但同时供应量较多增加的影响也会被适当放大的需求量所抵消，抵消的程度关键取决于政策的放松或鼓励消费及投资的程度。预计下半年房地产市场仍会处于盘整阶段，在中央对房地产业维稳的总体方针下，在2010年出现输入性通货膨胀和结构性通货膨胀的可能性不大的情况下，总体上来说，下半年房价也不太可能出现大涨局面。

    预计上半年价格坚挺（就算上半年卖不出去，不差钱的开发商也不会降价）的同时成交量会下滑（抑制投资投机政策的效应以及刚性购房成本增加、房价高位以及上半年相对于2009年而言消费者心理预期的改变等带来市场观望气氛）；下半年预计随着供应量的大增（2008年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种局面将在2010年上半年仍然继续；而2009年下半年开始的销售火爆和融资门槛大大降低使2009年下半年开始开发商资金充裕，或大胆加快已购土地开发或积极买地，将使得2010年下半年供应量相对较大）和开发商资金回笼的压力增加（预计随着开发商对形势预期的乐观以及2009年三季度开始商业银行收紧了地方政府融资平台的贷款后很多地方政府唯有不断推地让开发商拿地才能维持土地财政和弥补城建资金缺口，可能造成开发商2010年拿地速度加快、需求资金较大；同时，在政策收紧、投机性需求受到打击、投资需求和改善性需求受到抑制、销售相对会放缓的情况下，下半年开发商会逐渐缺钱），也许会出现较多打折优惠情况，房价最多小幅上涨或维稳盘整，成交量或能有所反弹。

    综上所述，2010年中国房地产市场总体呈现“量跌价稳”的可能性很大，销售量将会比2009年减少较多，房价大幅上涨和下跌的可能性都很小，更为可能的是将保持稳步、小幅度上涨态势。

    相对于全国市场而言，2010年无锡房地产形势可以略为谨慎乐观。发达的经济和较高的人均可支配收入支撑着房产消费的购买力，而大量外来有购房能力的消费者的购房需求、由于无锡大规模快速化的城市建设（五大新城建设、2010年正式大规模启动地铁建设和高铁建设、城际铁路建设等）造成的大量拆迁所形成的本地人旺盛的刚性需求以及改善型需求、投资需求等均保证了房产消费层面的活跃。供应方面，无锡大部分楼盘在5、6月后开盘或加推房源，因此2010年无锡商品住宅新增供应量集中在下半年。上半年供应偏紧，预计上半年在投机和投资需求效应被挤出以后的观望气氛下，销售量会有所下降，但房价依然会保持坚挺。下半年供应大增后，如果届时政策面（尤其是金融信贷政策）依然收紧、开发商融资困难，则在市场观望气氛逐渐消除、刚性需求释放、供应量增加带动销售量有所增加的情况下，房价会保持稳定，则全年预计涨幅在5%以内；如果届时开发商融资较为容易或出台房产消费政策方面稍微宽松的措施，则下半年房价会小幅上涨，全年预计涨幅在10%以内。

    总体上，同全国房地产形势一样，2010年无锡房地产市场总体呈现“量跌价稳”的可能性很大。