标题：燕郊挤出效应催热区域楼市 业内称炒作成分较大

　　在上月刚刚落下帷幕的“两会”上，曾有代表提出“北京考虑将部分既有地铁线路延伸到河北的城镇”，话音未落，燕郊在售楼盘均价就出现了可观的上涨。而实际上，随着去年年初以来北京房地产市场的一轮暴涨，一直将北京购房人作为主要目标客户的燕郊楼市也进入了“大河流水小河满”的繁荣时期。然而专家提醒，燕郊楼市的此轮上升，具有想当大的不确定因素及风险，投资者应该谨慎对待。

　　●区域现状

　　凭借“利好”再度火热 均价近万

　　在今年春节期间，北京楼市进入了季节性的间歇期，成交清淡，然而与此形成了鲜明对照的则是位于通州东部的燕郊。据悉，整个2月燕郊楼市的销售量均保持在与平时相同甚至略高的状态。部分楼盘不仅日日有成交，有的最高成交记录竟能达到单日超过50套住宅。而这一现象也足以说明当时燕郊楼市的火热。

　　而在两会召开之后，燕郊房价又出现了新一轮上涨的迹象。据悉，曾经打出“首付两万买一居、三万买两居、五万买三居”的广告的上上城均价已经达到9000元/平方米，部分户型价格已经超过万元。短短几周时间，价格涨幅已经超过3000元。

　　“两会都说了，要修燕郊到北京的地铁，将来房价肯定还得涨啊！”在燕郊某楼盘售楼处，一位买房人这样说。

　　尽管在媒体多方的调查中，地铁何时会修建，何时会通车仍然是两个悬而未决的问题，但是对于区域概念的炒作来说，这一消息或者已经足够。某楼盘销售负责人表示，“现在每天过来看房的人比年前多了好几倍，签约率也很高。虽然有人对何时通地铁有些怀疑，但买的人却没受太大影响。不管怎么说，燕郊的房价天天在涨是事实啊！”

　　●在售楼盘

　　在售项目丰富 “挤出效应”让燕郊受益

　　据协成机构统计，截止到2010年3月31日，燕郊板块共有11个商品住宅项目在售，多数项目为现房在售，成交均价基本保持在7000-10000元/平方米之间。潮白人家、上上城、风尚国际公寓、等项目的体量较大，成交均价基本保持在7000元/平方米左右。

　　预计3-4月内，燕郊板块将有天洋城三期、燕京航城、意华·东贸国际等9个项目开盘或加推新盘，预计开盘价格将继续保持在10000元/平方米以下。天洋城三期、燕京航城、意华·东贸国际、星河185等项目的体量比较大，直接影响板块整体的供应水平。

　　协成机构副总裁王裕仁认为，市中心高的价格水平将产生“挤出效益”，使越来越多的购房需求向燕郊板块转移。CBD东扩、通州新城建设等利好因素的频出，为燕郊板块的楼市注入了“定心剂”，从长期来看，将推动板块内部成交量和价格水平的走高。

　　3-4月内，燕郊板块商品房的供应规模也将出现明显的提升；但是由于交通距离较远、配套环境较差、产品品质较低，产品的销售周期比较长，价格的上涨也比较平缓。

　　●业内观点

　　炒作成分较大 应谨慎对待

　　虽然有着各式各样的说法以及题材作支撑，但燕郊价格上涨的背后却也有着巨大的隐忧。据专业机构统计：燕郊楼市的供应量巨大，但常住人口以及入住率却严重不足，由此带来了租金回报严重偏低。据计算，现在燕郊房地产的租售比已经超过了1：1000。

　　北京理工大学房产研究所所长周毕文表示，楼市被疯狂投资是价值取向扭曲的表现。租售比扭曲，空置率居高不下，众多炒房者涌入，燕郊已经释放出危险信号。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟则认为，燕郊的租售比十分罕见。“燕郊的新建商品房价在7100元/平方米左右，单套面积平均为102平方米，单套房价维持在73万。而燕郊的平均单套房租仅为610元，实际租售比达到了1：1200，这表明燕郊的房地产市场有着相当大的炒作成分，投资者应当谨慎对待。”(卫东)