标题：房产税：中国式猜想？

　　再一次关于“房产税开征”的中国式猜想，在媒体上以星火燎原之姿蔓延。

　　尽管，谁也不知道政府的手牌到底是什么。

　　4月7日，资本市场传言住建部于前夜开会通过“物业税实转试点”。4月8日市场上传出消息称，上海拟开征房产保有税。

　　这拉开了一场关于“房产税开征”的舆论猜想大战序幕，“京沪渝深四地可能试点征收房产税”频成各大媒体头条。随之而来的，还有连续两天的A股房地产板块领跌。

　　相比于阻碍重重的物业税开征，现有税种“房产税”的旧事重提，或许可以视为政府层对于3月中国楼市恐慌性反弹的“直接回应”——最微妙的是，这距离新华社连续6天播发的“楼市之忧”评论系列，仅仅5日。

　　以“物业税变种”形象出现的房产税，是否能如最初期望的那样，完成“抑制高房价”的使命，现在依然成谜。或许正如长沙景鹏房地产开发有限公司营销总监田章所言，“房产税试点对市场而言，最大的改变，是预期。”

　　房产税疑云

　　“骑白马的不一定是王子，可能是唐僧，会飞的也不一定是天使，很可能是鸟人。政府可能会拿出一个方案，但不一定是真正意义上的物业税。”2010年初北京师范大学房地产研究中心主任董藩，在某次论坛的玩笑之语，很可能成为现实。

　　物业税空转4年，有可能逐步成真。

　　3月28日至4月2日，新华社一反常态地连发6篇文章，批土地财政及腐败推高房价，换来市场颇多揣测，“最大的猜测是，这是否意味着房地产市场将改弦更张？”

　　5天后，这个答案的信号开始传递。4月8日上海证券报称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。

　　与此同时，亦有传闻称物业税开征方案已于4月7日晚通过部委初步审批，将在京沪深渝等重点城市试点开通。

　　更微妙的是上海市政府层的当日回应：目前有关部门正在进行的研究是“完全正常的”，但具体征收要“经国家层面定，地方应贯彻执行好”。

　　这一消息绝非毫无根据。据知情人士透露：早在今年初，上海市主要领导在内部会议上表态，年内一定要推出房产保有税，市住房局负责牵头设计前期方案。

　　与上海方案中“针对房产保有环节征税”不同，另一个被此猜想牵连的城市重庆，则已在全国“两会”期间高调宣布施行“特别房产消费税”的计划。

　　不过，重庆地税局部门对诸如“房产消费税”、“物业税在重庆试点”的说法，均称“不清楚”。

　　这或许是中国公众与“雷声大雨点小”的物业税最为接近的一次。与曾经期望很高、但阻碍重重的物业税相比，现有税种的房产税操作更为方便。

　　值得关注的是，今年初，有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税；1月份国务院的房地产调控文件“国十一条”中提出：要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。财政部日前公布的2010年工作要点中明确：完善房产税制度。

　　政府频提房产税，而不再多谈物业税，极有可能是想把物业税列为中期立法，转而短期内先行完善房产税，其实质是暂且让房产税替代和发挥物业税的功能。上海所谓的“房产保有税”，重庆所谓的“特别房产消费税”，皆暗合此意。

　　为什么调控

　　3月28日，长沙，贺龙体育馆旁的劳动路，熙攘的人群似乎与往日并无不同，除了一个名为“嘉盛国际广场”的楼盘售楼部显得人有些庞杂。

　　在路人偶尔好奇的目光中，一次关于长沙房地产市场的颠覆性变化，正在这个中部城市的中心城区，悄然而毫不犹豫的进行——就在当日，嘉盛国际广场以均价9484元/平方米的价格销售了280套房子。这是长沙首个以开盘均价冲击万元单价的楼盘。

　　而在同一天，遥远的北京，新华社突然播发了一条《红火景象下的楼市之忧》的评论。连续6天，抨击高房价成为新华社评论主线。

　　而就在期间，长沙在“现在房子太疯狂了”的场景中，房地产继续狂飙。来自长沙市房屋产权管理局的数字说，3月28日至4月3日，全市新建商品房共成交3716套，成交面积为39.75万平方米，较上周增加4.98万平方米，成交均价为5179元/平方米，其中，天心区均价超过6000元/平方米。

　　“现在消费者有点恐慌性购买倾向。”田章说。这个中部城市出现的恐慌性购房场景，与大部分中国城市3月底的市场肖像惊人相似。

　　北京，广州，上海，杭州……在三月下旬的中国楼市，“恐慌性购房”和“报复性上涨”开始重现。而这，或许是4月“物业税变种”出现的根本原因。

　　北京房地产交易管理网的统计数据显示，北京3月住宅（含经济适用房、两限房）签约套数10071套，环比2月放大37.00%，成交面积也达到了114.85万平方米，环比大涨54.07%。期房成交量回升至8642套，环比2月的5819套大涨48.51%。房价也反转升至21481元/平方米，环比2月上涨了31.29%。

　　上海方面，3月上海成交一手住宅7146户，是2月成交量的近3倍，环比1月也高出近2.5成。

　　广州3月1日-3月31日的一手住宅网签成交量则达到了5942套，比2月份的网签总数3494套升了2448套，环比增幅达70%。

　　深圳3月份的成交量也在上升的通道当中，新建商品住宅销售均价超过了2万元每平米至20453元，比上年同期上涨86.43%，环比上个月上涨15.36%。

　　“3月下旬，楼市开始出现异常成交波动。”田章说。在杭州、上海、北京等地，价格的快速上涨给刚刚连续出台国土新政、央企退出等诸多调控手段的政府层，以当头一击。

　　在各种严厉的调控政策之下，市场似乎并未因此出现人们意料之中的反转现象，反而是像进入了一个新的上升通道。“越调控越涨价的中国楼市，让政府层终于下定房产保有征税的决心。”一位业内人士称。

　　从某种意义上说，政府层从“房产保有”入手的信号日渐强烈，可以视为政府层“温和改良”房地产的一种手段。

　　税收是调节房价的重要手段，靠提高契税、营业税、个调税等交易环节的税负，很容易被卖方转嫁到买家头上，而保有环节的税收对抑制投资投机性购房需求效果更好。

　　但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，“政府才选择了房产保有税这种方式”。

　　有专家分析，房产税属于现有税种，只是国务院行政法规，不需经过人大批准，能在短时间内调整税基、税率，地方政府想要从严征收，只须报经中央相关部门和国务院批准即可。

　　“而更重要的是，房产税能够传达政府层抑制高房价的决心。”田章说。

　　改变预期

　　强过实际效果

　　尽管房产税被视为调控房价的最佳手段。但如何征收，效果究竟如何，仍然是业界争议的焦点。

　　燕京华侨大学校长华生接受媒体采访时表示，房产税如果开征将对需求结构调整起到关键作用，进而对遏制高房价产生直接作用。他预计，重点征收对象将会是大户型和多套房产。

　　“以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。”一位不愿透露姓名的业内人士称。

　　按照《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，由地方政府掌握税额制定权。而在上海，则有可能按照税额“买房合同价打7折后按1.2%-1.5%”征收方式进行，这意味着，如果购买100万的房子，每年缴交的税费有可能是8400元。

　　而这让另一些业内人士对房产税效果心存怀疑。

　　“实际上，真正炒楼的，不可能因为这么点成本增加，而放弃每年20%甚至30%的收益。”资深地产人陈意明说。在他看来，这更多是一种心理预期的影响。“但是可能通过预期的改变，以改变目前市场因为追涨而带来的庞大购房需求。”

　　“其本质是在现有的复杂的房地产税收基础上，多了一项每年缴纳的固定税收，保有物业的成本将有所上升。”资深财经评论人叶檀直言不讳的说，住房保有税等物业税变种，很可能是单向地增加房地产保有的成本。

　　在她看来，为了防止房地产市场大起大落，保有税率不可能太高。在习惯了固定税率之后，如果中国仍然处于强大的通胀压力之下，如果房地产炒作仍然利润远超税收，那么，在短期波动之后，房价还有可能上涨。“在未进行住房保有税试点的地区，房价上涨仍有赶搭末班车的空间。”叶檀说。