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楼市涨价如火如荼,而媒体的质疑之声也此起彼伏,从3月28日到4月10日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续六天播发评论,抨击高房价。而《人民日报》近日也以“追问中国楼市·民生三问”为题,展开房地产市场的系列分析和报道。央视在这周的新闻联播里,罕见地播出了一条美国物业税的新闻。一切似乎都是风雨欲来的征兆。而紧接这一风暴而来的,便是房产税热度急升。值得关注的是,最近的官方文件频频提到房产税,而对此前一直热议的物业税则冷淡处理,这似乎表明了官方调控房地产市场的新选择。
中央媒体14天接力炮轰房价
4月10日早上,中央人民广播电台以“住房保有税能否抑制高房价”为题报道了如何遏制房价快速上涨。这是自新华社3月28日开始播发聚焦高房价的“新华时评”以来,中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价,以及追问房地产市场存在的问题。记者惊讶地发现,在这次炮轰高房价的中央媒体中,我国的中央主流媒体几乎全部在内,包括新华社、中央电视台、《人民日报》、中央人民广播电台、《光明日报》、《中国青年报》等,已经发了20余篇稿子。
就在新华社炮轰高房价的时评出台前,网络上盛传一张房地产崩盘时间表,该表通过中日房地产走势的对比,发现中国的房地产价格走势与上世纪八九十年代的日本极为相像,从而预言2011年中国房地产市场将崩盘。之后,便是新华社连续发表6篇聚焦房价的“新华时评”,引起社会和网络的强烈关注和重大反响。有网友理性地认为,如果说房地产崩盘时间表还只是一种“民意焦虑”的话,那新华社连发6篇评论批高房价,则可以解读为国家将出台重要政策加强房地产管理的前兆。
新华社连续近一周的高调炮轰立刻引起了各类媒体的关注,也让百姓开始猜测国家可能会在近期出台相关政策,特别是新华社的最后一篇评论《税收杠杆应发挥更大作用》,让媒体的猜测似乎得到了印证。
为了让猜测得以佐证,网友开始到中央媒体上去寻找答案:《人民日报》在4月1日就开始“追问中国楼市”,并在6日和7日发表多篇文章,追问中国楼市的改革之路。中央人民广播电台也在8日、9日进行了跟进,还专门在自己的门户网站上推出专题“关注疯狂房地产”。此外,中央级媒体《光明日报》、《中国青年报》等也发出了自己的声音,从3月28日到4月10日,连续14天来,中央媒体痛批高房价,中间没有“休息”。
传闻京沪深渝将试点房产税
4月8日,一条消息迅速传播,房地产特别消费税已于4月7日晚通过建设部的审批,而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露,房地产特别消费税发起地点为重庆,试点地区目前定在京沪深渝,将按照买房时合同价打七折后再按1.2%至1.5%征收。受上述传闻影响,8日沪深股市地产股再度受挫,房地产板块整体跌幅达1.58%。
出人意料地,4月8日下午,上海房管局专门通过官方网站对上述消息作出回应:对房产保有阶段征税,要经国家层面定;但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。
上海市税务局工作人员则表示,尽管税务部门已掌握了个人购买上海房屋的信息,具备了征收住房保有税的基础,但并未接到向个人征收住房保有税的通知,对住房保有税的征收办法,更是一概不知。
而风暴最早的策源地,则发生在重庆。3月24日重庆市长黄奇帆在重庆市人大常委会上称,重庆已上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。
物业税、房地产消费税、房地产保有税,都可以划入不动产税,为了抑制房价过高,坊间一直传言重庆、上海等城市将会试点此类特殊房产税,直到重庆市长黄奇帆在公开场合称重庆政府拟对高端房产征收特别消费税。
而4月6日财政部公布的2010年工作重点,“改革完善税收制度,适时出台资源税改革方案,统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,公平税收负担,完善消费税制度,完善房产税制度;积极支持收入分配等改革。”其中,房产税又被人视为释放出的政策信号。
不过,至今公众翘首以盼的“另一只靴子”并未掉下来。昨日,住建部政策研究中心主任陈淮接受媒体采访时表示,完全没听说过这回事,“而且征收物业税也不是住建部的职责范围。”
另外,多位业内人士均表示,目前开征与房地产相关的税收时机尚不成熟,仍有很多问题还没有解决,传言可靠性不大。
空转物业税试点未达效果
自2003年十六届三中全会以来，物业税成为房地产业界的一个热门话题。中央先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省市进行模拟评税试点地区，即“空转征收”；2007年，又新增安徽、河南、福建、天津4省市为“空转”试点。
不过，截至目前，“空转”物业税试点并未达到预期的效果。
据一位江苏省相关官员介绍，该省被批准为“空转”试点后，辖区内许多城市均不愿参与。反对者认为，物业税“将加重税负，而不是促进地方经济发展的减税、免税措施”。地方政府普遍担心试点会影响当地的招商环境和形象。
同样的情况，也发生在宁夏、河南等地。据了解，财政部2007年就筹划物业税实转，也曾找试点城市逐个晤谈，但均未能达成一致。
尽管如此，中央对物业税的推进态度仍然非常明确。今年初，国家税务总局表示，将在全国范围内开展房地产模拟评税。财政部2010年工作要点中也明确表示，要完善房产税制度。
此时，“房产税”已经代替“物业税”，成为中央政府针对物业征税的新口径。
物业税或让位房产税？
面对媒体一浪高过一浪的声势,上海市房管局在当天发布的声明称,“房产保有阶段征税的问题,早在党的十六届三中全会就明确提出了。之后也有媒体报道,部分城市空转试运行了多年,今年的全国‘两会’上也引起热议。”
记者了解到,房产税并非新税种,我国在1986年就开始实施。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。以房产价值100万元,在按优惠上限比例,也即扣除30%后的部分作为税基,乘以1.2%的税率就是0.84万元。
今年初,有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税;1月份国务院的房地产调控文件“国十一条”中提出:要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。财政部日前公布的2010年工作要点中更是明确:完善房产税制度。
业内人士表示,从性质上分析,物业税和房产税基本上同属一物,都是持有环节的税收,区别在于前者涵盖面更大,包括所有的不动产。当前我国房地产保有环节的税种有两个:房产税和城镇土地使用税。而且,最重要的是,对于广大民众的个人自用房屋,是不用缴纳房产税的,而只对个人用于出租的房屋征税。
中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受媒体采访时表示,“相比物业税,房产税更具可操作性。”
为物业税扫清障碍？
据了解，当前我国房地产保有环节的税种有两个：房产税和城镇土地使用税。但实际上，前者只对经营性用房征税，后者则对个人住宅免征。
作为一个重要税种，物业税需要人大立法通过，过程较长。而关于房产税的规定，属于国务院出台的行政法规。“要对个人征税，只需要将个人免征部分去除即可。”杨红旭认为，这为部分城市以房产税的名义暂行物业税之实，扫清了人大立法的漫长审议屏障。
杨红旭认为，所谓上海的“房产保有税”、重庆的“特别房产消费税”，皆暗合此意。
中金公司的明星分析师白宏炜分析，从政策层面上看，国务院对地方政府申请房地产税的行动，是乐观其成的。“物业税多年停滞不前，就是因为地方政府没有动力去做这项工作。”
财政部财政科学研究所所长贾康日前撰文支持对房产保有环节征税，并列举其三大正面效应：增加住房市场上中小户型的需求比例；促使不动产投资、投机行为收敛；减少房屋的空置率，活跃租房市场。
其中，减少空置率被认为是物业税可能带来的最直接效果。最近国家电网利用智能网络调查的数据显示，全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，住房资源闲置程度之高可见一斑。
抑房价效果众说纷纭
不过,房产税是否真正能起到抑制房价的作用,似乎仍然无法给出一个明确的答案。
国内一家在美国上市的房地产企业的研究员告诉记者,“这要看房产税的税率和征收范围,如果小于租赁和升值收益的话,估计还是不能阻挡投资者的步伐,而且现在也只是针对二套房和大户型的客户进行的征收,估计效果不会太明显。”
持同样观点的,包括财政部财政科学研究所副所长刘尚希。刘近日表示,通过房产税去抑制高房价,当中有很多的不确定性。
“完善房产税是从完善税制角度方面说的,因为现在房产税与整个房地产相关的税收是两个概念,房产税是一个税种,而与房地产开发相关联的税种有很多,建筑业要缴纳营业税和所得税,在房产交易的环节有契税和营业税等等。”
他还认为,如果就事论事,很难说这个税种是合理还是不合理的,必须要把这个税种放在税制结构里面去看，可能才抓得更准确,这样的条件才能更有意义。
税收要素去讨论这个问题,这样就很容易把问题搞偏了。
不过,也有人对房产税的前景表示乐观。燕京华侨大学校长华生接受媒体采访时说,现在房地产价格飙升,相当一部分城市出现了泡沫,而大部分行政措施的效果不是很明显,因此如果房产税推出或试点也是意料之中的。过去就有房产税,只不过对个人免征,因此操作起来会比较方便。
华生认为,房产税如果开征将对需求结构调整起到关键作用,进而对遏制高房价产生直接作用。他预计,重点征收对象将会是大户型和多套房产。
开征物业税，无疑将为地方政府开拓出新的税源，但就试点城市而言，与其他城市在税源公平性、招商环境影响等多方面可能产生的落差，以及征税时机是否成熟仍存在争议。这都给试点前景带来了诸多不确定性因素。
一位省级财税部门人士表示，在目前跨区域房产数据并未联网的前提下，对某些地方单独开通试点，可能造成税源的不公平。“一个很简单的道理，为什么在别处买房不交税，在上海就得交？”
上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华教授认为，目前阶段征税，不仅难以起到抑制房价的作用，还将对房地产行业造成打压。
杨红旭认为，作为地方税种，推出房产保有税的目的，在于抑制一线城市在房产市场的投资投机行为，以平抑房价。作为一项政治任务色彩浓重的措施，这与地方房产经济发展状况密切相关，不应存在公平与否的顾忌。
“推出试点利大于弊。”杨红旭说，国内目前在交易环节的税种较多，但从历史经验看，这类税收往往被转嫁到买家头上。而在保有环节征税对抑制投资、投机性购房需求效果更好，但目前处于缺失状态。
业内人士认为，征收房产税在某种程度上也可能动摇土地财政制度，是一个费改税的过程。地方在房地产领域费改税，可能会影响到土地出让金的收入。
不过按照目前的情况，房产税只会单向地增加房地产保有的成本，而难以成为推动政府财政改革的动力。
“如果贸然征收，可能最后的结果是给房价做加法。”印堃华说，征收的依据、范围和税率标准，在当前阶段都难以科学确定，只有当房产市场成熟、体系更为完备之时，征税才能对产业带来正面效应。