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物业税一次又一次成为舆论焦点，因为很多人视其为楼市调控的“最后一只靴子”。
而这一次，伴随着3、4月份楼市出现的量价齐升态势，“靴子即将落地”的消息再次汹汹而来。月初有媒体称，物业税开征方案已通过住房和城乡建设部审批,在财政部与国务院获得通过的可能性也极大。紧接着，一则上海拟征收住房保有税的消息，又占据了各大网站房产版面的头条。
“狼来了”磨出投资客耳茧
一向对政策动向非常敏感的投资者，却直言对物业税早已“审美疲劳”。
在上海、江苏共有6处房产的李力，已经有近3个月左右没有再进入楼市置业。“那时候是因为三天两头有政策，所以一动不如一静。”而如今，房市再遭调控风吹袭，本预想要在5月份转手几套房产的他却突然改变了主意，决定“继续关注”并寻找新的猎物。
“别的政策可能说来就来，但是物业税的可能性则微乎其微。”李力笑言，从物业税争论多年的情况看来，此次再出江湖很有可能还是“吓唬一下而已”。
这已经不是物业税第一次发出“狼来了”的信号，早在03年时，物业税就被首次提及，随着后期楼市涨跌的过程，物业税在05、06年又再度被呼上台面，北京、江苏、深圳等地被点名或将成为试征城市；到了07年楼市大热期，物业税一年内被两次在政府重大工作会议上涉及，但直到09年，该税种还依然仅仅存在于政府工作报告的字里行间。物业税的几番“折腾”已经让本还提心吊胆的投资客变得见怪不怪。
“我知道它一定会下来，但谁知道是什么时候？”李力不以为然。
对炒房获利空间压缩有限
李力在上海嘉定和松江新城的3处房产，较之09年有了小幅上涨。“5%吧。”他表示自己的房子属于薄利，此时不宜转售。
李力告诉《东地产》记者：“我有朋友光一套别墅现在就已经涨了50万，即使物业税真打下来，肯定会有一个税费合并或者调整期，那个时候再卖也不亏。”
由于物业税目前尚属讨论阶段，如何征收尚无定论，但时下业内多认为税率征收估值在1%-1.5%左右。若参照海外置业成本计算，一栋200万元的房产，若物业税每年缴纳总房价的1%，则为2-3万元/年，若持有2年抛售，则多出4-6万的税费成本。假如首付四成，分20年还款，则表示每月还贷约在8000元左右，两年即为32000元；意味着两年的持有成本多增加了近10万元。
而在这两年内，李力预计，依然处于上涨通道的房价再不济也会上浮10%-15%左右。换言之，即使物业税立即开征，虽然给投资客手头的物业形成一笔不能忽视的税费负担，但还绝不至于无利可言。
李力坦言，和他一样有着“见风再转舵”想法的投资者不再少数。
指望物业税抑房价不容易
如果物业税对抑制投资投机作用有限，那它是否可以通过降低土地前期开发成本来拉低房价呢？
“物业税是持有税，开发商持有土地时每年支付物业税就意味着必须取消一些土地持有的前期税费。”某业内人士表示，这对于开发商来说，并不是少付土地出让金，而是降低了前期开发成本（据称前期税费约占整体开发成本的30%。）如此一来，开发商将有大量资金进入后期项目品质竞争环节。
“政策要下来早就会来，说没有影响那是假的。”某不愿具名的房企负责人告诉记者，物业税使得开发商后期产品竞争加剧，很可能推动房地产市场进入“现房时代”，但消费者的选择多了并不意味着房价就会下跌。“反而引发开发商投入更多资金去抢夺市场……这部分消耗的成本也十分可观……不过总是有办法的。”她说，“因为需求在。不管怎么样，房子都会有人要买。”
再等10-20年征收物业税也不迟——华东师范大学商学院房地产系主任 华伟
物业税是一种财产税，是针对国民的土地、房屋等不动产所征收的一种税收。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值作为计税依据。
依据国际惯例，物业税多属于地方税，是地方政府财政收入的重要来源。截至目前，尽管我国政府尚未对楼市等不动产征收物业税，但有关传闻已沸沸扬扬。事实上是：我国政府有关部门巳开始对房产保有税等进行调查研究。
据有关资深税收专家解说，“房产保有税的最大好处，一是完善了房地产税收体系；二是可以改变地方政府的“土地财政”模式，政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源；三是对房地产市场和房价也能起到调控的作用”。
人们不禁要问，在现有条件下，如果我国大陆马上对房地产开征物业税或房产保有税是否合理、可行？
我认为，从长远来看，物业税或房产保有税能改变地方政府的财政收入模式，平抑房价，改变多方持有的格局，是一个好事情；但目前我国大陆还不具备全面征收物业税的法律基础和支撑。因为，中国大陆土地公有，城市土地国有，老百姓买房屋后只有不超过70年的连续使用权，且不具有法律意义上的产权。更为重要的是，新税种需要经过全国人民代表大会批准并授权方能设立,可目前这些程序都尚未启动。
为了平抑高涨的房价，要具备什么条件，我国大陆才可以对房地产开征物业税或房产保有税呢？
开征房产保有税对抑制投资需求会有作用，但效果多大还要看税率多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1％左右，一般在0.8％、1％或1.2％之间，有的国家还会在房价基础上再打7折进行征税。如果我国大陆地区按0.8％或1％征收房产保有税，税率还是比较低的，但是如果房价每年涨幅达到10％，保有税也很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。
首先，需要建立一个超部门的、类似国家住房委员会的机构来统一协调房地产调控政策的出台及实施，不能任由相关部门自行其事。应该由中央政府制定统一的税费科目,地方政府只有在授权范围内调整税率与费率的权力,也就是说地方政府没有任何新设税费的空间。等中国大陆社会主义市场经济渐渐发育成熟、城市化基本完成、人民生活水平大幅度提高之后,比如城镇人口占全国人口超过80%以上、中等收入者占全国人口超过70%以上时，我国大陆再开始对房地产等不动产征收物业税也不迟。我个人认为，我国大陆对房地产等不动产征收物业税等还可以再等10－20年。
事实上决定房价的根本还在于供求关系，在商品房供不应求的情况下，无论开征多少税，都很难把房价控制住，所以我认为现阶段房产保有税要谨慎开征。同时我们也应该看到，开征房产保有税还是有积极作用的：譬如上海的待售二手房，其中20％是毛坯房，且是一直空置的房产，房主买房就是为了等升值后赚取差价。房产保有税如果征收，二手房房主考虑到持有成本的增加，大多会将空置的房子出租来获得收益，这样将会丰富房屋租赁市场，对住房需求起到一定的平抑作用。
保有税是物业税难产的替代品——李战军
物业税在目前根本不具备实施的条件。作为一个新税种，又涉及到全国人民利益，至少要经过全国人大或人大常委会的讨论审议，绝不可能政府说推行就推行。否则至少是在程序上是不合法的。直到今天，我们同时听到人大代表关于物业税征收的建议和反对的声音，从没有看到这部财税征收法案提交全国人大。
正是看到物业税一时难产，业内才又盛传将出保有税这一替代品。作为财产税的一部分，保有税也做不到说征就征，保有税也有一个对保有标的物的审核认定过程。到现在还没有看到大多数地方政府的主动性表态，更没有看到什么准备工作。
但这并不表示物业税或者其变种保有税没有出台的可能性。3月份开始，全国商品房交易量的上升和房价的坚挺，使那些原先大肆鼓吹“国四条”、“国十一条”取得了多么大的市场成效的人大跌眼镜，尴尬不已。现在人们最为担心的是在客观经济规律的作用下，主管部门会不顾一切做出出台物业税或保有税的决策。这种现实性一点不能排除。因为这不涉及市场需要，只涉及面子需要。房价稳定不行也得行嘛，程序上的问题毕竟还是技术上的问题。
最近几年来，美国政府将认定中国政府为汇率操纵国，作为悬在中国头上的达摩克利斯之剑，给中国带来巨大的经济政治压力。
最近几年，也是国内的一批同胞力主中国推行物业税，相信物业税一出，房价就会跌，将物业税作为悬在中国老百姓头上的达摩克利斯之剑，给准备入市的同胞带来了巨大的经济政治压力。
相信物业税一出房价就会下跌的人，基本上都是对房地产市场经济规律不了解的人，也是那些不想通过自己劳动获取购房能力的人。中等和高收入者根本不相信物业税有抑制中国房价的长期效应，仅认为具有短期波动效应。
其实，物业税或保有税的征收，其合理前提条件之一就是对现有房地产税收体系进行变革。目前的房地产税税种最多，税赋最重，涉税面最广，不利于产业的发展。那种只知道房价高了就一味主张加税的人，其实心理很阴暗。他们不看好中国经济，不看好中国房地产，认为中国的土地和商品房屋根本不值现在的这个价。他们的心理和中国经济阳光向上的局面是背道而驰的。
其实，我倒主张这把达摩克利斯之剑你赶快落下来吧。你落下来了，就没有了流言和传闻；你落下来了，局面和结果就清楚了；你落下来了，决策者手中的王牌便全部打光了；你落下来了，中国商品房和房地产产业被折腾的局面便彻底打破了。
其实，我也有一个斗胆的幻测，当物业税或保有税真正重手推行的时候，中国的家庭和婚姻将会出现一个分裂的高潮。最先忙的是婚姻登记部门，接着是房屋权籍登记部门，后来是公证部门，最后才是税务部门。
台湾也用税费调控房价
物业税在很多国家和地区早已开始执行，尽管课税名称不尽相同，但目的多为筹措地方财政收入。而在我国台湾地区，所开征的土地增值税兼顾了对房地产市场的调控，与内地时下热议的“物业税”有异曲同工之处。
记者从中华两岸商促会理事长蔡为民处获悉，在台湾，居民需要为自己的房屋缴纳两种税费：持有税及交易税（即土地增值税）。土地增值税的缴纳过程中即体现出了当地房价的走势以及当局的控制力度。
土地增值税的税率根据房产所处的区域板块的好坏不同而有高有低。大体在10%-30%之间徘徊。而同样带有区域差异的是其税基。蔡为民告诉记者，税基是以收税区域的某一块地的地价为当地整个区域的地价标准（称之为宗地），然后套用公式：（现低价-买入时地价）*当地税率*土地持分面积，所得出来的即为当地的土地增值税。
不过蔡为民解释，台湾的土地持分面积也是居民公摊的，若一块1000平方米的土地上住友10户人家，则每户的土地持分面积为100平方米。所以在缴纳土地增值税的时候，最后乘以的是100平方米，而非1000平方米。
同时，按照惯例来讲，由于增值税的多寡由土地的现行价格直接影响，所以本应当每1年即核查一次土地的市场价格；但若岛内房地产市场平稳、土地增值不大，上面也会放松地价核查密度；反之，将加强地价核查次数。以此达到调控市场的目的。
“台湾已经好几年没有核查地价了。”蔡为民表示。
部分国家和地区主要契税比例：
美国：交易税（房价0.25%）；物业税（房价的1%-3%，根据区域环境的优劣有所差别）
澳大利亚：物业印花税（相当于中国的契税，税率为４～６%）；市政费（地契管理局所收的地契登记及转让的费用）。
日本：不动产取得税（房价3%-6%，视地区发达程度而定，遗产中的不动产征收赠予税）固定资产税（200平方米以下属于“小户型”，可减免标准税费的1/3）；都市计划税（都市计划进行土地区域规划整理时，为了征集资金而筹集的目的税税款，税率在0.3%-1.4%）
中国香港：房屋印花税（取决于成交价格，最高税率可达房价的3.75%）；物业税（针对个人出租物业的租金进行征收，税率为15%）；差饷税（计税依据为估算的物业每年所得合理租值，每年估算一次。）；地租（即土地租用税）
中国台湾：持有税（房屋税与地价税）；交易税（即土地增值税10%-30%，根据区域环境的优劣有所差别）