标题：3月楼价大跌9.2%？错！

　　楼市升温？实在是山雨欲来！

　　广州3月楼市数据公布，一手住宅成交62.35万平方米，接近去年同期的“小阳春”，楼价同比增长放缓，但幅度还高达31%。

至于楼价环比下跌近一成，那是成交结构不同所致，如果成交量不变、中心六区成交占比和2月相同，3月楼价比2月还要高出186元/平方米。在深圳，3月楼价达到历史新高的2万多元/平方米，更创下86.43%的同比增幅。这还不是最疯狂的，早在今年前两个月，北京四环路住宅期房的均价就达到了31220元/平方米，城郊六环路以外每平方米均价也超过万元。

　　楼市的火热，也许会给很多开发商和投资者错觉：接下来将是楼市最好的时期。然而现实可能很快就会给他们当头棒喝，接下来也许是楼市很坏的时期。

　　更严厉的调控政策正山雨欲来。

　　楼价问题已是一个世界性问题，是全球新兴市场当下普遍面临的问题。当新兴市场经济回暖时，也面临严峻的通胀压力，表现为楼价的强劲反弹。对此，澳大利亚、以色列、香港等国家和地区通过加息、提高豪宅印花税税率等调控措施来为楼市降温。即使爆发次贷危机的美国，也正在撤出对楼市的援手……其他各国和地区的举动，将让3月楼市疯狂的中国，不得不再次审视现有楼市调控政策的力度，出台更严厉调控措施成为可能。

　　楼价问题已成为一个严重的政治问题。中央媒体连续对楼市的批评与剖析，加重了楼市调控风雨欲来的态势。新华社六批房地产，《人民日报》“三问”中国楼市，一时间舆情涌动。中央媒体的行动说明，当楼价过高变成了社会不稳定的导火线，房地产就已经不仅仅是经济的问题，而成为政治问题。为防民怨累积，加深中国深层次矛盾死结，中央早晚要出台更严厉的调控政策。

　　楼价问题已成为一个将会严重危害宏观经济的问题。经济政策，如扶醉汉，“扶得东来西又倒”，本来就不存在一劳永逸的救世良方。房地产回暖曾一度对宏观经济回暖作出巨大贡献，但到2009年之后，“房地产救中国”的使命已经完成，北京、上海高达四五成的投资购房，“为租而买、为卖而买”正成为主流，由此推动楼价屡创新高，楼市泡沫正在过快膨胀，房地产目前的发展势头，已经威胁到中国自身经济的安全。即使中国目前楼市不是处于类似日本楼市崩盘的前夜，也是处于超级泡沫升腾的前夕，已到了必须出台能真正抑制楼价上涨的、严厉的调控政策的关键时期。

　　要真正抑制楼价上涨，无非“两加”：加息、加税。就在中央媒体连出对楼市的批评与剖析后，就有“房产保有税局部开征”、“北京执行二套房60%首付”的消息传出，相信是更严厉调控政策出台的信号。一旦房产保有税开征，加上银行已在逐步收紧的房产信贷，楼市的好日子就不长了。

　　3月关键数据

　　●62.35万平方米

　　3月，广州十区一手住宅成交量达到62.35万平方米。去年同期的“小阳春”，成交量为63.59万平方米。

　　●-9.2%

　　3月，广州十区一手住宅成交均价为10858元/平方米，环比下滑9.2%，这也是广州楼价自去年9月份以来的首次下跌。

　　●6个月

　　从去年10月开始，广州十区一手楼价已连续6个月达到万元/平方米以上。

　　●21133元/平方米

　　3月，天河区一手楼价首次突破2万元/平方米大关，这也是广州单个区域的楼价新高。

　　●626.1%

　　3月，黄埔区一手住宅成交量环比大增626.1%，如此大的涨幅，也是广州楼市历史上的“第一次”。

　　“要是中心区的成交比例和2月相当，3月楼价实际上又是一个历史新高”

　　早在3月份，全国一二线城市楼市回暖的消息不绝，各个城市权威部门陆续公布的数据也证明了这一点。日前，广州市国土房管局发布《2010年3月广州市十区房地产交易登记情况通报》，数据显示，广州十区3月的一手住宅成交量环比回升两成，达到62.35万平方米，成交量接近去年3月“小阳春”。

　　去年楼市“小阳春”是楼价处于“8字头”的绝对低价所致；今年3月楼市成交回暖是否也是楼价低的因素？表面看来是如此，因为广州3月楼价环比下降了9.2%。但事实并非如此：3月楼价环比下降是因为外围区域成交占比增加了。如果成交总量不变，新四区和中心区六区占比与2月相同，3月楼价比2月还要高出186元/平方米。下跌其实是“假摔”，3月楼价仍处高位。

　　对此，有业内人士分析说，3月是楼市的风向标，不逊色于去年“小阳春”的表现将会增加开发商的信心，楼价在4、5月出现下跌的可能性几乎为零。

　　十区有七区楼价涨，价降只是假象

　　对于3月份楼市成交量的上升，记者采访的看楼者普遍认同；但对于3月楼价的大幅下降，很多看楼者持反对意见，“我们看的很多楼盘还涨价了呀”。

　　确实，到珠江新城、天河路、五山、白云大道北等板块的楼盘看看，几乎所有楼盘3月份的售价都比2月略微上调。广州市国土房管局的数据也显示，十个区当中，七个区的3月楼价环比继续上涨，只有白云及非重点成交区域的萝岗及南沙三个区下降。中心六区的楼价，环比还上升了5.9%。既然如此，为何全市十区3月楼价环比出现近一成的降幅？

　　原因就在于中心六区3月成交占比大幅下降。2月份，中心六区的成交占比为59.8%，3月则跌到了42.9%。中心六区高价单位成交大幅减少，新四区低价单位成交大幅增加，从而拉低了全市的均价。如果3月成交量不变，中心六区和新四区的成交占比和2月相同，那么3月广州十区的楼价实际上是12149元/平方米，那将是又一个历史新高。

　　成交量堪比小阳春，楼价短期难降

　　对很多开发商来说，3月市场是“风向标”，是他们“五一”定价及制定销售目标的“风向标”。3月成交量堪比去年“小阳春”，说明“风向标”大利于卖方，且这种有利不仅仅局限于某城、某地，而是全国性的。

　　业内人士吴定金告诉记者，在他们的监测中，全国重点楼盘3月发售新货的消化率达到了71%，而2007年楼市调控政策出台后，这一消化率只有三四成。在更广的面上，东海证券以及中介的跟踪调查也显示相同的趋势：3月下旬全国楼市交投开始活跃，四个一线城市成交量环比均出现了不同程度的增长，其中上海、深圳环比涨幅均超过了100%；二线城市商品房成交量环比同样普遍大幅度攀升，其中苏州、厦门环比增幅均超过200%。

　　当全国楼市都一片火热，开发商又怎会主动降价？在新的调控政策再出台之前，消费者只有祈祷楼价不要上升得太快了。

　　商家热身“五一”还想多收三五斗

　　上半年最具指标意义、也最有希望收金的“五一”黄金周将近，商家自然不会有任何懈怠，开始积极备战。上周末开始，市场的“五一”气息有逐步升温的趋势。对买家也具有较高期望值的“五一”，商家表现出相当的底气。

　　尽管目前不少大城市以征税遏制高楼价的传闻遍布，尽管央行收紧流动性的措施已陆续进行，但暂时也未对商家已蠢蠢欲动的升价念头有所阻碍。这是在叫板国家调控力度，还是在挑战买家的承受能力？市场真能如商家预期般一直旺下去吗？

　　楼市常变，难说。