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标题:济南房价4月份再度疯涨

1楼
方寸 发表于:2010/4/14 18:40:00

  尽管去年年底和今年两会前后出台了一系列楼市调控措施,但进入今年4月份后,济南房价再度坐上了“直升机”,有的楼盘还未开盘,一月之内已两次调价上涨800元;有的二手房3天时间就涨价6万元……

  楼市还要涨多久?有业内人士认为,房价可能再往上冲20%左右就“到头了”,回调的时点会出现在下半年。

更多的分析相信楼市至少还有半年到一年左右的上涨时间。

更多的分析相信楼市至少还有半年到一年左右的上涨时间。

  ■再现疯狂

  新楼未开盘 一个月涨800元

  继去年年底暴涨之后,刚刚入春的济南房价却迎来了盛夏的狂热。“最近我一直关注着本月底即将开盘的银座花园 (论坛 新闻 视频)三期,3月初我到银座花园三期售楼处看房时,售楼人员告诉我均价为8800元,前两天听说已涨到9100元,今天我打电话,售楼人员告诉我已经涨到了9600元,一个月内每平方米涨了800元。”准备购房的苏染告诉记者。记者随后电话询问了银座花园三期售楼处,证实了苏染的说法。“8800元是尾盘的价格。”售楼人员对记者月涨800元的质疑,给出了这样的解释。

  房价大涨的不只银座花园三期一家。记者了解到,位于经十路的名士豪庭 (论坛 新闻 视频)3月26日均价还为8600元/平方米,如今均价已高达9500元/平方米。位于市中区阳光新路与郎茂山路交界口的泉景·天沅鑫园3号楼4月10日开盘,均价为8000元/平方米,而其3月份1、2号楼开盘时均价为7500元/平方米。

  昨天在东部的一家楼盘,记者发现其均价已经又比上个月上涨了300多元。其销售经理告诉记者,该楼盘自春节之后已经提价多次,并且在几天后还要进行提价,大概上涨100多元。

  进入4月份后,济南单价过万元楼盘的数量也激增。山东中原提供的调查数据显示,在原有过万楼盘的基础之上,银丰花园 (论坛 新闻)、书香苑、名士豪庭、历山名郡 (论坛 新闻)、阳光100 (论坛 新闻 视频)等等,越来越多的楼盘加入了万元楼盘行列。目前,济南楼市万元以上的房子已占到现有房源的三成。

  疯狂上涨的不只是一手房。“我在济大路附近看了一套65平方米的二手房,1991年的房子,刚开始看房的时候,房主报价50万元,我觉得房子还不错,就回去考虑了一下。”市民赵先生告诉记者,“没想到,过了3天我给房主打电话准备定下来的时候,房主说现在要卖56万元。一天涨2万元,3天涨6万元,太疯狂了!”赵先生说,56万元是他的心理极限,最终他放弃了。

  ■新闻分析

  租售比高达1:700远超警戒线

  记者调查发现,在高房价下,济南楼市房屋租售比以及租金回报率这两项指标都不容乐观。其中,房屋租售比已经远远超过1:300的警戒线,最高可达1:700,这表明房价中存在不小的泡沫;此外,租金回报率已经低于银行存款利率,这也说明购房其实并不太合算。

  所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。“房屋租售比”这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。有关数据显示,济南地区房屋租售比自2007年以来就已高于国际警戒线1:300的水平。

  21世纪不动产济南区域的工作人员统计了公司近一个月的成交房源,发现租售比达到了1:600左右,一些房源已经达到了1:700。一套舜玉北区的房子,60平方米,销售价格为56万元,而同小区同户型的房子每月租金只有800元,租售比在1:717。经十路一套100平方米的房子,销售价格为90万元,其月租金在1500元上下,租售比为1∶600。

  房屋租售比背离情况严重,与此同时,济南一些房源的住宅租金收益率也已低于银行存款利率水平。世纪华邦不动产的陈云介绍说,阳光新路附近一套100平方米的房源年租金大概在2万元左右。记者了解到,阳光新路一套100平方米的房源目前售价已近100万元,而100万元存在银行一年的年息就达2.25万元。这意味着,如果房价不再上升,资金存在银行里比买房更划算。

  我市房产评论人赵鲁梁认为,虽然不能只拿租售比和租金回报率作为考量楼市的标准,但是这两个指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。失常的租售比和租金回报率意味着济南的房价存在惊人的虚高。

  ■业界观点

  量跌价升,房价还要涨多久?

  记者了解到,3月份济南在售楼盘均价已达到8705元。业内人士普遍认为,从4月份各楼盘的涨价情况看,4月份济南在售楼盘均价较3月份会有一个较大的攀升。楼市还要涨多久?很多购房者发出了这样的疑问。

  记者了解到,3月上旬开始,一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾了1985年—1991年的日本,发现与2005年—2008年的中国房地产市场走势惊人相似,并借此预言中国房地产会在明年崩盘。而在济南,各种传言也异常密集地出现。

  赵鲁梁认为,目前许多高价房的销售状况并不乐观,在最近5周的周报中,济南不少区域的楼盘多次出现成交环比下滑30%的状况,价涨量跌成为市场的基本特征。尤其是万元房“问的多买的少”、“有价无市”,房价可能再往上冲20%左右就“到头了”,回调的时点会出现在下半年。更多的业内人士则相信楼市至少还有半年到一年左右的上涨时间。

  我市房产界人士刘兆辉判断,从市场的供需关系来看,2010年房地产市场不会出现拐点,房价也不会下跌。济南房价未来三年还有2000元以上的上涨空间。

  山东中原的薄夫利称,此前业内预测在2012年底济南楼市成交均价整体破万元,但按4月份这种价格快速上涨的速度持续下去,济南楼市的成交均价整体破万元年内可能出现。
    山东大学经济学院副院长李铁岗认为,济南市民人均收入在全国排名在40至41位,但济南的房价在全国排20至21位,收入与房价比在全国排10至11位。如果排除省会城市因素,收入房价比极可能在前10名以内,收入与房价不对等,说明近年来济南房价上涨过快,价格偏高。

  ■国内楼市

  二三线城市楼市热度骤升

  二三线楼市正成为炒房人的新据点。房价一天涨几百元、数百人排队购房、因为不满开发商捂盘而大闹售楼处的现象在武汉、成都、杭州等多个城市陆续上演。

  来自中国的数据显示,武汉、南京、杭州等泛长三角区域在楼市复苏中领涨二线城市,其中,武汉金桥太子湖1号、泰然南湖玫瑰湾一期等楼盘,其均价从去年一季度的4300元/平方米和6700元/平方米,涨至今年一季度的1.2万元/平方米和1.4万元/平方米,涨幅分别为179%和119%。南京盘金华府、融侨中央花园东街区、长江路九号街区、高尔夫国际花园等多个楼盘单价年涨幅在100%以上。

  另有消息称,上周六,武汉光谷步行街米兰映像二期认购,600多人排队交定金。而武汉万达广场尚未开盘,登记的意向购买者就超过2000多人。

  南京一家大型房地产上市公司老总表示,目前南京供给紧张是导致一房难求的主要原因。此外,部分因产业结构调整而流向中部城市的刚性需求增加了内地楼市炒作空间。
    以安徽为例,随着皖江城市带承接产业转移战略的推进,合肥、芜湖、安庆等地楼市急剧升温,价格也出现快速上涨。

  住城部:遏制房价过快上涨

  据新华社电 住房城乡建设部13日召开电视电话会议,要求加快保障性住房建设,其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,同时遏制部分城市房价过快上涨。

  住房城乡建设部有关负责人说,2010年保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,扩大农村危房改造试点范围。

  这位负责人表示,要坚决遏制部分城市房价过快上涨。当前,要在努力增加普通商品住房供应的同时,着重加强需求管理,实行更为严格的差别化信贷和税收政策,抑制投资投机性购房,进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市,限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为,要公开曝光,严肃处理。

  ■延伸阅读

  调查显示:超六成房主卖房为投资新房产

  根据北京中原三级市场研究部对近期卖房人的一项调查显示,逾6成房主卖房是为了再买房,投资其他更有价值的区域。

  该项调查面向3月20日-4月10日期间的800位卖房人。其中,选择卖了房之后再买房的卖房人 比 例 高 达63.5%,而选择卖了房 存 银 行 的 为18.5%,选择因为其他原因需要现金卖房的比例为9.6%,选择投资其他产业的为8.4%。

  在63.5%的再买房人群中,有33%卖的房产为自己唯一住房,其中,58%为改善升级居住,而其余42%是为了购买更多房产进行投资;非唯一住房的比重为67%,在这部分人群中,9成以上不满意自己房源所在区域的上涨速度,选择出售投资其他更有价值的区域。

  调查显示,91.5%的房主认为北京房价已经很高,认为房价便宜的房主仅有5%;认为今年房价涨幅会超过15%的房主占调查人数的60%,认为房价会下跌的仅为8.5%。

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