标题：危险的租售比

春交会上，购房者还在观望，谁也没想到之后沈阳的房价会涨得这么快。 本报记者 王欣晔 摄

　　核心报道

　　租售比，几个月前对于大众来说还是个陌生的名词。今天，它却成了2010年楼市上的热门关键词。

　　我们所说的租售比，简单来说就是一套房屋每个月的房租与房屋总价的比值。国际上用来衡量一个区域楼市运行状况是否良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。也就是说，合理的总房价应该是用200个月至300个月（即17年至25年）的租金就能收回总房款。

　　如果租售比低于1∶300，说明房产投资价值变小，该区域房产已有泡沫；如果高于1∶200，则说明房产投资潜力较大，还有升值空间。

　　由于租金水平最为客观真实，所以租售比解决了市场供求关系、开发商炒作等因素的干扰，成为判断楼市是否有泡沫的最好的试金石。而最近一个月，全国房价的疯长又不断拉低租售比，泡沫似乎要“满天飞”了。

　　泡沫将起 沈阳租售比已到警戒线

　　沈阳楼市到底有没有泡沫？真实的租售比是多少？记者随机抽取了5家楼盘的二手房样本。（见表）

　　以格林生活坊一期为例，116平方米的户型在2006年售价约为4000元/平方米，目前装修好的房源月租金为2000元，而如果该房源出售，价格要在57万元。计算下来，2006年的租售比为1：232，2010年则达到了1:285。

　　需要说明的是，记者在计算租售比时，并未将装修费、房屋中介费、采暖费、物业费、电梯费、房屋维修费等开支算入房价及月租金中，并且样本中的房源要始终处于出租状态下，该算式才成立。显然，如果记者将以上条件加入计算，按照租售比的倒数进行比较大小的话，这个数字还会增加。而记者抽取的5家样本楼盘在今年的租售比都已接近或低于1:300。

　　接近1:300的租售比，一方面说明投资者如果以出租为目的购买二手房，投资收益小，风险相对偏高；另一方面则说明，沈阳房地产市场已经有泡沫出现。“今年，沈阳楼市已经出现泡沫了。”一位不愿意透露姓名的业内人士分析说，“如果房价还这么疯狂地涨下去，泡沫会越来越多。”

　　确实，今年沈阳房价的涨幅也不小：房产局的统计数据显示，今年1~2月，沈阳商品房合同备案均价为4519.83元/平方米，同比上涨15.30%；其中商品住宅合同备案均价为4099.15元/平方米，同比上涨16.14%。

　　与2009年之前沈阳房价每年涨幅不超过8%的情况相比较，今年这几个月的房价涨幅确实惊人。

　　更让人惊叹的还有疯狂的购房者。3月21日，铁西万达广场公寓开盘，6小时卖出420余套。3月27日，金沙·枫景尚城推出600套房源，4小时内95%被认筹。4月3日，华润置地·橡树湾开盘，一小时内推出的首批房源即售罄。“千人抢房”的火爆场面频频出现，半夜排队买房“盛况”惊人：冯女士看中的一家项目认筹第一天来了1000多人，当天上午9点钟到场的冯女士排到了498号。“大家都疯了，有的人在售楼处里排了一夜。”冯女士说，“身边的人最近都说要买房。我现在坐公交车、到饭店吃饭经常能听到别人议论买房的事情。”

　　二手房市场也同样疯狂。记者调查发现，新湖北国之春一期装修过的房源，100平方米的房子在3月份卖到了95万，而原房主仍认为“卖得早了，赔了。别人同样的房子这个月能卖到100万。”潘女士3月中旬在格林生活坊花57万买了套二手房，4月初办理手续时，房主略显郁闷地告诉她：半个月内，潘女士买的房子已经涨了5万元。

　　显然，如果今年房价始终疯涨将使租售比进一步变低。房产的投资价值变小，楼市泡沫也将随之出现，并越来越多。

　　集体疯狂的时候，我们就需要坐下来，冷静地分析一下了。

　　全民疯狂

　　高于被雷劈概率的租售比

　　租售比这一“试”就出了问题。据《新世纪》周刊报道，财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现北京的租售比已超过了美国纽约的曼哈顿，位列22个城市中的第一。

　　而根据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示：去年11月北京的楼市租售比就创纪录地突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。

　　根据Barrons的分析，租售比超过1:720的几率小于被闪电击中的概率。这说明当达到这一租售比时的房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还小。随之市场上出现了崩盘论：中国楼市将在2011年崩盘。但是，一边是早已超过安全线的租售比，另一边却是楼市正在上演的疯狂：疯狂涨价、疯狂买房。

　　2009年，房价就如脱缰的野马，一路狂奔，成为楼市历史上涨幅最大的一年。很多人都觉得如此疯狂的房价不会持续，然而，在短暂的观望过后，今年3月开始，像北京这样的一线城市楼市又出现了房价暴涨的局面。据央视报道，几天前，北京某新开楼盘一天就涨了4000元/平，前来购房的消费者难以遏制自己愤怒的情绪，将售楼处围了个水泄不通，要求开发商给个说法。

　　“你做梦的时候房价都在涨。”说的不是玩笑，是现实。

　　与之相呼应的是成交量的大幅增加。据北京青年报报道，4月12日举行的“2010年第一季度房地产经济行业新闻发布会”上，住建部下属的中国房地产估价师与房地产经纪人学会相关负责人公布的数据显示：3月份京沪深三地成交量均出现季节性反弹，环比涨幅分别为189.5%、252.3%和106.5%。价量双升成为三地楼市走向的共同特点。

　　房价涨得快，房子卖得快——在楼市一派红火的背后，却是超过警戒线的租售比。楼市泡沫显而易见，却被买卖双方刻意忽视，看来，疯狂的不仅仅是少数。

　　那么，一向被判定为“非常健康”的沈阳呢？

　　考问楼市 理性看待泡沫与房价

　　“看租售比我们要具体分析。目前沈阳只是局部区域、部分项目、部分户型出现了租售比低于1:300的情况。”香港联祥置业沈阳公司总经理杜宏鹏分析说，“个别案例不能代表整个市场，像沈阳许多中小户型的租售比还是不错的。”“沈阳的外来人口相对一线城市不多，租房情况较少；同时，大部分购房者都是以自住为主，所以应该说目前沈阳的租售比处于合理状态。”杜宏鹏说。

　　对于泡沫问题，杜宏鹏认为，与一线城市相比，沈阳楼市上的泡沫是非常少的。他将购房者分为五类：含改善型需求的刚性需求者、投资需求者、投机炒房者、超前消费者、恐慌性购房者。在沈阳，以自住为目的的刚性需求仍占较大比例，投机炒房者比例极小，所以沈阳的泡沫较少。而这与沈阳市房地产研究所副所长齐锡晶教授的分析不谋而合，齐教授认为：目前沈阳96％的购房者是自住。其中，婚房占3成多，改善型购房占6成多。

　　但是，必须看到，为逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金正纷纷涌入二、三线城市，沈阳恐怕也不会成为例外。炒房者是否已经进入沈阳楼市？对此，杜宏鹏认为，目前沈阳还没有像海南一样，出现大批的外地炒房者，但沈阳经济区获批后，周边城市的投资性购房者已经开始入市。“至少目前在沈阳炒房的还是极少数，对购房者来说，房价疯涨才是问题。”他说。

　　业内一直流传着“房价不败论”：我国实际住房需求仍保持高增长、人民币尚未升值到位、城镇化进程方兴未艾等等，似乎现阶段房价就该一直涨。特别是沈阳这样的二线城市，房价上涨的理由更为充分：沈阳经济区获批、地铁一号线年内运营、2013年举办第十二届全运会，多重利好消息确实给沈阳房价的上涨提供了有力支撑。而沈阳房价在十五个副省级城市中排名倒数的“官方说法”更让我们相信，房价有理由涨，而且涨幅空间较大。

　　看来，沈阳房价上涨是正常的，但连续数月疯涨呢？“宏观层面上看，人民币升值、通胀预期都促使购房者加紧入市。”沈阳澜海时代地产顾问公司总经理李昂分析说，“此外，部分人在发现一线城市房价疯涨后，盲目追涨，恐慌性购房。”

　　再看沈阳市场，“2009年上半年开工不足，导致沈阳楼市目前供应不足，联祥调查的数据显示，3月份供应量在60.82万平方米，而3月却消化了82.13万平方米的房子，这是原因之一，”杜宏鹏分析说。“其实，3月沈阳房子买得虽好，但同比去年3月销售量还是下滑了。今年下半年，楼市的供应量加大，供求平衡后房价涨幅将趋缓。”

　　但李昂却持不同看法：“如果房价一直这么涨下去，开发商恐怕会‘随行就市’，保持房价这种高速上涨的态势。单靠市场调节降房价涨幅恐怕很难。楼市需要国家出重拳进行宏观调控。”“今年国家的宏观调控就没有停过，像收紧二套房贷政策、取消7折优惠利率等等，”杜宏鹏说，“但这些政策都只是比较温和的信号，增加大家对政策出台的预期。”杜宏鹏认为，国家的重拳将在今年6、7月份落下，10月份调控效果将显现。“国家将从银行信贷、拿地政策、保障房建设等多方面进行调控，政策将越来越严厉，10月份将是个重要节点，房价或许会出现波动性起伏。不过，沈阳房价上涨的趋势不