标题：史上最严厉政策将出 房产面临“四大利空”

　　楼市依然狂欢，人们依然迷醉，但危险的气息正一步步逼近。过去一个多月里，部分城市非常态的暴涨，已让主管部门感到焦虑。

　　4月11日，有消息声称，银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛2010年会上，提出了部分城市二套房首付必须达到50%或60%的观点，并表示北京已经在按照60%的指令执行。

　　报道传出之后，银监会紧急澄清，称刘明康原意为："目前部分商业银行审慎评估二套及以上的风险，比如，在北京的有些银行已自主审慎的将二套房及以上房首付比例提高到60%"。

　　如果"六成首付"政策真的实施，将成为史上最严厉的调控政策。国金证券首席经济学家金岩石公开表示："二套房首付提至60%，将使房价下跌达到40%。同时，这也从另一个侧面反映房产保有税极有可能出台。"

　　坊间一系列关于房地产调控的传闻和预判，几乎在同一时间传出。对市场触动巨大的另一个传闻是，即将征收房地产税和清算土地增值税。

　　受此影响，连续两个交易日，地产股大幅下挫。

　　利空一：

　　预征率上调加清算风暴 各地收紧土地增值税征管

　　在市场热议的房地产保有税尚无定论的情况下，税务部门对开发商的税收征管正悄然收紧。

　　据记者了解，年初以来，多个地方税务机关已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。这被认为是房地产市场调控的重要手段。

　　从河南、广西、上海、厦门等地税务部门出台的文件来看，强化的具体措施包括提高预征率、将核定征收改为查账征收，以及比以往更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算等。

　　预征率上调

　　土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。

　　从1994年开始，税务总局规定按照四级超率累进税率征收土地增值税。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。 不过在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的权宜之计，大部分地区按预售商品房收入的1%到2%的比例征收。

　　提高预征率成为此次各地加强征管的重要内容之一。比如，广西地税局在2月末发文要求，从2010年3月1日起调整土地增值税预征率，普通住宅按0.5%的预征率预征，非普通住宅的预征率提高一倍，按2%～3%预征。

　　河南省地税局近日下发文件也明确规定，普通标准住宅的土地增值税预征率为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%；除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%。

　　除了上调预征率，河南省地税局还要求，所有房地产开发项目纳税人自该通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。

　　清算"风暴"

　　如果说预征率上调对开发企业来说还不构成多大影响的话，清算土地增值税则可能对他们造成较大冲击。

　　此前土地增值税缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一起缴纳，等到项目开发符合清算条件时再进行清算。而由于土地增值税税率较高，以前的房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算。

　　国家税务总局2007年初发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，彻底改变了土地增值税清算条件，规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩的可售建筑面积已经出租或自用的；以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的都必须进行土地增值税清算。 但其后由于金融危机，该要求并未得到很好落实。华税律师事务所创始合伙人刘天永个人认为，以北京为例，数百家房地产开发企业中，完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。

　　而此次河南、广西等地再度强调要加强土地增值税的清算。河南省地税局规定，对于一些房地产开发企业因账簿资料不齐全，或者账簿资料混乱以及符合清算条件但未按规定清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的，按核定征收率8%征收土地增值税。

　　上海、厦门、海南等地也加强了土地增值税的清算。其中上海市地税局在今年1月份下发文件，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

　　此次土地增值税的清算是否会和上次一样无疾而终？刘天永在接受本报记者采访时认为，在房地产泡沫日益明显，同时面临完成财政收入任务的情况下，财税部门此次有可能"将清算进行到底"。(。第.一。财.经。日.报)

　　利空二：

　　房产税或成政府调控房地产新选择 中央媒体炮轰房价

　　楼市涨价如火如荼，而媒体的质疑之声也此起彼伏，从3月28日到4月10日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。而《人民日报》近日也以"追问中国楼市·民生三问"为题，展开房地产市场的系列分析和报道。央视在这周的新闻联播里，罕见地播出了一条美国物业税的新闻。一切似乎都是风雨欲来的征兆。 而紧接这一风暴而来的，便是房产税热度急升。值得关注的是，最近的官方文件频频提到房产税，而对此前一直热议的物业税则冷淡处理，这似乎表明了官方调控房地产市场的新选择。

　　中央媒体14天接力炮轰房价

　　4月10日早上，中央人民广播电台以"住房保有税能否抑制高房价"为题报道了如何遏制房价快速上涨。这是自新华社3月28日开始播发聚焦高房价的"新华时评"以来，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。记者惊讶地发现，在这次炮轰高房价的中央媒体中，我国的中央主流媒体几乎全部在内，包括新华社、中央电视台、《人民日报》、中央人民广播电台、《光明日报》、《中国青年报》等，已经发了20余篇稿子。 就在新华社炮轰高房价的时评出台前，网络上盛传一张房地产崩盘时间表，该表通过中日房地产走势的对比，发现中国的房地产价格走势与上世纪八九十年代的日本极为相像，从而预言2011年中国房地产市场将崩盘。之后，便是新华社连续发表6篇聚焦房价的"新华时评",引起社会和网络的强烈关注和重大反响。有网友理性地认为，如果说房地产崩盘时间表还只是一种"民意焦虑"的话，那新华社连发6篇评论批高房价，则可以解读为国家将出台重要政策加强房地产管理的前兆。 新华社连续近一周的高调炮轰立刻引起了各类媒体的关注，也让百姓开始猜测国家可能会在近期出台相关政策，特别是新华社的最后一篇评论《税收杠杆应发挥更大作用》，让媒体的猜测似乎得到了印证。

　　为了让猜测得以佐证，网友开始到中央媒体上去寻找答案：《人民日报》在4月1日就开始"追问中国楼市",并在6日和7日发表多篇文章，追问中国楼市的改革之路。中央人民广播电台也在8日、9日进行了跟进，还专门在自己的门户网站上推出专题"关注疯狂房地产"。此外，中央级媒体《光明日报》、《中国青年报》等也发出了自己的声音，从3月28日到4月10日，连续14天来，中央媒体痛批高房价，中间没有"休息"。 传闻京沪深渝将试点房产税