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自1月10日政府正式出台“国十一条”房地产调控政策以来，虽已有百日之久，但楼市迷局依旧，政策指引成效依然未直接显现。
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那么，谁动了我们的房子？我们的房子还有戏吗？政策利剑落地程度几何？调控政策是否已成“空调”？带着购房人的诸多大问号，《金牌人居》周刊记者连日来深入南宁楼市，探访事实查真相，满怀希望找答案。
迷局一
市场行情：成交虽萎靡 房价却攀升
南宁楼市是广西楼市的领头羊，南宁楼市的一举一动就是广西其他各城市楼市的缩影。而此时的南宁楼市，正处于量缩价升的困局之中。
据南宁市房产管理部门已经公布的统计数据显示，南宁市房价依旧还处于历史高位，2月份商品住宅均价虽然比1月份略有降低，但仍然达到5819元/平方米，不过当月成交面积13.97万平方米，与1月相比环比大幅下降了51.97%。而连日来，记者走访市场发现，作为南宁市房价风向标的青秀区，区内在售楼盘均价都在6000元/平方米左右，而在即将开盘预售的楼盘中，据开发商有意无意透露出来的信息显示，凤岭北区域的个别楼盘均价极可能超越8000元/平方米。
实际上，开发商放任房价持续攀升的姿态已经不令人惊讶，早在半个多月前，凤岭北一地块经过35轮的激烈竞价后，以单价680万元/亩、总价4.7亿元、楼面地价5100元/平方米的价格成交后，大多数本地购房人已经对未来房价再创新高的预期充满了恐惧和无奈。
迷局二
购房人：房价涨不涨，跟我没关系？
按照中国人的传统观念，拥有一套属于自己的住房是一生的追求，但记者走访市场时发现，越来越多的本地购房人打算放弃购房计划。
“房价涨不涨，跟我已经没有任何关系了！原因很简单，全家的收入增长远远赶不上房价上涨，哪里还买得起新房子？”一市民很无奈地说道。
此言不虚。据《2009年南宁市国民经济和社会发展统计公报》抽样调查数据显示，2009年南宁市城镇居民人均可支配收入达到16254元，比上年增长11.9%。然而，反观南宁房地产市场，各城区的普通商品房一年来的均价涨幅，动辄20%，最高甚至已经翻番。
我们可以打个比方，当前，在南宁购买一套90平方米的普通住宅，总计需要支付房款52.3万元左右，而目前，南宁市内一个3口之家，年收入大约为4.8万元，按照这样的收入水平，该家庭购买一套住房，需要不吃不喝，攒够约11年的积蓄，才能一次性付款买到一套住房，要不然，先缴纳11万元左右的首付款，然后全家人节衣缩食，做上20年甚至30年的房奴。
值得关注的是，按照2月份南宁市房屋成交均价为5819元/平方米计算，当前南宁房价与城镇居民家庭年收入的比值约为1：2.8。按照中国社会科学院认定的国家经验标准看，合理的城市房价与家庭年收入比应该控制在1：2.6左右，也就是说，南宁市房价与家庭年收入比实际上已经越过了警戒线。由于南宁市房屋成交均价数值包含了经济适用房成交数据，因此，在实际成交中，完全市场化销售的商品房，其销售均价更高，这意味着，当前南宁市的房价与收入比的数值，已经远远偏离了正常轨道——普通收入家庭，正在被排除在购房人的队列之外。
事实上，南宁楼市里的各种迹象早已印证了这一事实。像在南宁不少区域，外来购房人所占购房人比例大多数超过50%，而在凤岭片区，个别楼盘的这一比例甚至高达80%。
探究
楼市调控越调越“空调”？
远远透支社会购买力来支撑房地产，这肯定是不正常的。一时之间，在民间、学者，直至政府官员、中央高层群体中，“遏制房价过快上涨”已成为统一共识——即使那是一种几乎是老调重谈的共识。于是乎，在今年年初，当“国十一条”房地产调控政策正式出台后，国内舆论一边倒地认为，狂躁的楼市有望在政策的严控下，温和向上发展。
然而，后续的发展让所有人大跌眼镜。一开始，政策效应似乎卓有成效，春节期间，包括南宁楼市在内的国内楼市普遍降温，房价猛涨的势头不复存在。不过，春节过后，楼市突然走出一波行情，尤其在“地王”涌现的浪潮中，房价乘势狂飙，霎那间，部分购房人陷入一片恐慌，继而被迫加入“抢房”队伍……
“中国楼市已经陷入怪圈了，政府越调控，房价越快涨——真是‘空调’啊。”这样的观点，似乎成为购房人的口头禅，很调侃，也很无奈。
不过，业内人士客观分析认为，所谓心急吃不了热豆腐，调控政策并非总能立马见效，要想发挥效应，需要一定时间来传导。“当前的时点，用‘黎明前的黑夜’作比喻是比较恰当的。”
在采访中，记者也明显感受到多位业内人士心中的隐忧。他们认为，政策的调控初衷毋庸置疑，但是如果各地在政策落实过程中，有意无意地让政策的执行程度和力度打了折扣，那么再严格的调控也都有可能成为“空调”。“楼市调控，关键在落实。部分地区调控失效，落实不得力是主要原因之一。”
出手
政策落地利剑挥来
南宁作为二三线城市，不管是楼市走向，还是政策落地，似乎都在遵循着“慢半拍”的潜规则。不过，记者连日走访南宁的房产、国土、金融、财税等政府部门后欣然发现，日前，南宁各部门出手了，并已陆续加大力度落实各项楼市调控政策——圈地不建房子将被收回的政策出台了，非普通住房土地增值税预征率翻倍提高了，房产交易契税征收更严格了。此外，保障性住房建设力度也要加大了，大家似乎达成共识，要为狂躁的南宁楼市乃至广西楼市降降温。
规定
我们不妨来了解一二
4月初，以4大国有银行为主的南宁各家银行，开始收紧房贷政策，不仅多项房贷发放标准更加严格，而且利率也水涨船高，投资客想购房投资，成本更大了。
同样是4月初，南宁市人民政府第30号令在媒体公布，明确《南宁市收回国有土地使用权管理暂行办法》将于5月1日正式实施。该办法规定了多项情形下，政府将可以依法收回国有土地使用权，圈地不建房子，下个月起将被明令禁止； 而在此之前，广西税务部门也悄悄使出了杀手锏，上调非普通住宅的土地增值税预征率，其中，对房企开发非普通住宅的土地增值税预征率提高一倍，商铺和其他房产的预征税率下限也由1.5%提高到3%。
更令人关注的是，南宁房产部门开闸放水，重新启动了经济适用房的申购，并即将在4月21日动工兴建816多套廉租住房；与此同时，南宁市国土资源部门已公布了2010年南宁市计划供应保障性住房用地计划，预计将有1000亩土地用于廉租住房以及经济适用住房的建设，更多住房困难户的住房问题将得到解决……
纵观南宁楼市，其实调控从未停止。成效如何？我们拭目以待。