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摘要：2010亚运年，也是楼市利好的全盛时期，然后当万众将目光聚焦在亚运会赛事的时候，发展商是该在亚运前抢闸出货，还是在亚运会举行时大举推售，或者正如有些专家所说亚运会后三年对楼价拉动效应最明显，放缓开发节奏慢慢来？ 2010亚运年，也是楼市利好的全盛时期，然后当万众将目光聚焦在亚运会赛事的时候，发展商是该在亚运前抢闸出货，还是在亚运会举行时大举推售，或者正如有些专家所说亚运会后三年对楼价拉动效应最明显，放缓开发节奏慢慢来？只有捕捉到最佳的推货期，才能获得最大的利润化。
不过，记者了解到，当亚运会遇上宏观调控，这些问题的答案变得相当模糊，不确定因素骤增。宏观调控或会削弱亚运利好带来的正面效应，大部分的开发商选择快速销货。
大货量楼盘急出货紧锣密鼓备战“五一”
对于一些货量大的房企，正在抓紧时间筹备在亚运前出货。有的甚至宁愿赶工，亦要赶上“五一”档期。金海岸花园 (论坛 新闻)的有关负责人表示，全新组团聚湖“五一”上市，首推17、18栋。户型从80平方米的两房到504平方米的复式单位不等。“亚运板块的货量很大，如果等到亚运城 (论坛 新闻)开售后再卖，去货的速度可能会很慢；如果等到亚运期间再推，去货更慢。况且中央调控未曾中断过，延后推货有一定的风险。我们觉得正常速度销货比较理想。”
不独金海岸一家持类似的观点，与其一路之隔的尚东尚筑 (论坛 新闻)，亦走“五一”推新货之路。早在今年3月份，尚东尚筑就开始密集出货，继推出200多套U盘组团后，“五一”再推300多套悦组团。据专家分析，尚东尚筑密集推货，主要是产品跟亚运城类似，相当一部分是八九十平方米的小户型，早销早着。
“对于房产企业而言，现在可以回笼资金，为什么还要等到亚运期间或者亚运会之后推货？我们企业绝不会等五个月后，亚运会举行再售货。”广州粤沛地产副总经理黄春表示，虽说广州举行亚运会，直接提升城市实力，对全市的楼市都带来利好，但是作为房产企业亦要综合考虑资金回收期、成本控制等因素。但是，大家都不知道后市如何变化，谁也不敢担保，等到亚运期间推货，楼价一定能升2000元/平方米。
在中原地产项目部总经理黄韬接触的开发商中，大部分人对后市很迷惘。绝对看好亚运期间及后市的开发商尚属少数，大部分开发商有货即售。今年五一期，誉山国际、庄士映蝶蓝湾 (论坛 新闻)、尚境雅筑 (论坛 新闻)等都推出新货。根据合富辉煌市场研究部近日发布的最新分析报告，预测今年五一黄金月广州市商品住宅新货接近1.3万套，与去年同期基本持平，“银四金五”的局面可期。
个别开发商放缓出货静候最佳时机
不过也有个别看好后市的开发商调整销售计划，放慢了出货速度。这些企业往往开发项目不多，货量亦不多，相对而言，资金回笼压力不大。
号称“不差钱”的项目东湖洲花园 (论坛 新闻)就是其中之一。目前，该楼盘的在售货量约500多套，销售均价升至1.4万元/平方米之后，销售速度明显慢下来了。据东湖洲花园的负责人介绍，公司只有一个楼盘在售，货量又不多，不存在回笼资金的压力。而九成购买者为自住客，大部分户型为230平方米及以上的大户型，跟亚运城的产品互补，没有竞争性。反而是亚运城推出后，板块迎来重大利好，推高板块的成交价格，再推货较好。而白云区某楼盘所剩货量不多，亦放慢了销货速度，待亚运的利好，将价格提至2万元/平方米。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，亚运城的邻近项目，可共享亚运会的利好，与亚运城同步推货最理想。“亚运城的江湖地位卓越，尤如龙头大哥，肯定会掀起一轮热销旺潮，其它楼盘只要微微借势，坐上顺风车即可。”
宏观调控影响可能大过亚运利好
宏观调控或会削弱亚运利好，房产企业更担心后市有变。今年以来，各种调控政策密集出台，特别是两会期间，舆论压力很大，房产企业原以为会有“杀手锏”出台，但结果没有。紧接着，3月后半段，成交量大涨，已有小阳春的味道。但是，从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，痛批“土地财政”为经济社会协调发展埋下隐患———“腐败成本”必将推高房价。如此尖锐的痛批，会否为下一轮的调控出台铺路？这也是房产企业最为担心的事情。
“今年是调控年。近日，国地资源部再次重申，必须抑制楼价过快上涨。预计五六月份出台针对性的宏观调控政策，广州是楼价上涨过快的城市之一，若出台宏观调控政策必受影响。我个人认为，亚运的利好未必抵挡得了宏观控调的利空。在亚运会之后，广州楼价将会下跌。”黄韬进一步补充：“亚运期间，甚至亚运后推货，风险太大。”
亚运停工增至四个月
亚运停工将由原来的59天变成四个月。4月12日下午，新任广州市委书记张广宁参加广州市人大会议分组讨论时表示，除个别经政府批准外，从9月开始至12月底，广州全市工地停工，为亚运盛会在穗举行营造良好环境。
“后市的走势未明朗，部分企业出于安全起见，抓紧时机出货。亚运停工又增多两个月，无疑使得今年下半年的一手楼供应雪上加霜。”在黎文江看来，停工59日的影响已够大，再停工两个月，真是“惨不忍睹”。甚至明年上半年的供货期都受影响，毕竟工期太紧，未必有太多新房子推出。
一手楼供不应求，亚运期间在建项目停工则在其中充当了推手，给高房价“火上浇油”。因为广州楼市一直以来推行的是期房预售制度，绝大多数开发商都是一边盖楼一边销售，一旦工程停滞，预售的申请量必然大打折扣。
“停工四个月，对楼市的影响实在太大。不排除政府可能会采取相应的通融政策，比如调整预售证的要求等等。”黎文江说。
亚运城：首期定价大猜想
赵卓文：1.2万元/m2
黄韬：1万元/m2
黎文江：9000元/m2
韩世同/谢逸枫：
8000-9000元/m2
富力 (论坛 新闻)、雅居乐、碧桂园联合体去年12月以255亿总价拍得广州亚运城,时隔四个月之后，亚运城将在4月23日举行的珠三角房博会上首次亮相。虽说距离开售仍有时日，但亚运城风云渐起，将带广州楼市走向何方？
亚运城是广州市2010年楼市的风向标。今年广州房价是升还是降，除了看大市外，关键看亚运城项目。这个巨无霸的体量大，已建可售就有8000多套量，约占全市全年供应量的五分之一。“亚运城对广州楼市的影响有多大，取决于销售的价格。”赵文卓表示，亚运城的售价会影响亚运板块的成交均价，进而影响番禺、广州全市的全交均价。若其成交均价超过目前全市的成交均价，肯定推高广州楼价；反之亦然。从目前的形势看，催高的可能性更大。
若按开发成本算，售价可能高达1.2万元/平方米
按照255亿元的竞拍价计算，亚运城项目的楼面地价已飙升至5822元/平方米，溢价达54.5%。这也是番禺区中除了大学城板块外，地价“第三高”地块。此价格仅低于金地集团曾经创下的6230元/平方米番禺“地王”价。与万科金色成品的5783元/平方米的楼面地价相接近。目前，部分业界人士普遍预测以5822元/平方米的地价，开发商成本要达到1万元/平方米，未来销售均价要达到1.2万元/平方米才有一定的利润空间。因此，亚运城已建成的80万平方米的住宅面积至少要以1.2万元/平方米以上的价格开售才有得赚。
“用股票来作比喻亚运城最为形象。亚运城好比广州市房地产行业的超级题材股，在未来一段时间内，绝对是热度最高、炒作题材最丰富的股。跟炒股一样，亚运会开幕是最大的利好，不断有利好，炒作空间才大，股价上涨才有保障。”赵卓文认为，亚运城首批单位的销售均价可能为1.2万/平方米甚至更高。“当然，不排除开发商为了做旺人气，放出低价房，但是数量会极少。”
资金回笼的压力或会迫使亚运城项目低开高走
不过，考虑到亚运城项目的体量很大，更多的专家认为，亚运城项目会采用低开高走的模式。
黎文江表示，目前能接受番禺区100万元/套以上的买家比例不大。据阳光家缘网数据不完全统计，番禺区去年一手住宅共成交11599套。其中，每套100万元以下的住宅成交了8913套，占全区成交总量的近77%。自住需求是番禺区的主流买家。如今新出台的调控政策主要针对投机投资需求，有多少投资者看好亚运城住宅仍是个未知数，8000套亚运城住宅的买家定位和定价都颇费思量。“亚运城附近的项目毛坯均价在8000元/平方米左右，预计亚运城带装修的首批单元开价9000元/平方米。”黎文江说。不容忽视的是，亚运城回笼资金的压力很大，这或会迫使亚运城项目更加坚定低价发售快速回笼资金的路线。
据出让合同约定，广州亚运城项目的首期价款为总价款的40%(102亿元)，联合体已于2009年12月25日前缴纳。第2、3期价款均为出让总价款的30%，分别须在2010年12月10日、2011年12月10日前缴清。“富力联合体”资金不足的江湖传闻时有流传，甚至3月9日，广州业内传出中信地产、世茂地产两地产巨头将加入广州亚运城项目开发的消息。虽然消息未获证实，一度不了了之。但是近日，世茂房地产在年报通报会上明确表示，他们对亚运城项目很有兴趣，希望进入广州市场，公司正在与其他合作方沟通讨论。
房产专家谢逸枫、韩世同认为，要想尽快回笼资金的话，就不太适合把价格定得太高，必须要让利，才能吸引投资者入市。首批货八九千元单价开售最理想，而黄韬的心理价位是1万元/平方米。
建议
矛盾的十字路口：先看盘，再决定
“抓住黄金周的时机入市寻得心头好？等亚运会后利好殆尽再买？”
“亚运城什么时候推货呢？值得投资吗？”
“五一的新盘新货不少，我是见好即买，还是继续等亚运城项目呢？”……
对于这些问题的答案，可谓见仁见智；而对于购房者来说，则是已走到了一个矛盾的十字路口。这个问题注定没有标准的答案，但不妨听各方专家的建议，用“五一假期”，对周边的楼盘进行全面的调查，摸清各楼盘的户型、价位等，然后结合自己的情况，做出判断和选择吧。
准买家说法
8月前买不到，今年就不买了
不过，有一部分准买家并不看好今年的“金九银十”。准买家万明钧的说法很有代表性。他认为，开发商非常擅长利好的炒作，比如政府出台规划利好，消息一公布，楼价就开始狂涨，但是规划利好兑现后，涨幅比较平缓，甚至因为利好透支而下跌。亚运的利好亦是同样的道理。而亚运会开幕后，利好的效应已减弱，开发商推货的积极性大减。况且，今年下半年，广州市受亚运停工的影响，供货量不多已成定局。
“既然房子不多，价格肯定会水涨船高，谁想追高做冤大头？”准买家万明钧对记者说：“如果在今年8月份以前，我都没有成功买到房子，干脆狠下心来，今年不买房了。等明年供应量增大以后，再作考虑。”
一种说法
单价万元以下，入市扫货就是
在亚运城板块，离亚运城最近的两个盘———保利公馆2010、庄士映蝶蓝湾，毛坯均价分别为8800元/平方米，7300元/平方米。略远一些的金海岸花园、尚东尚筑、东湖洲花园，销售价格从9500元/平方米至1.4万元/平方米不等。
而目前的洛溪板块以及华南板块的洋房楼价普遍已经过万元，二手房的单价大多也在7000～8000元。如果，亚运城首期部分产品能在八九千元/平方米的区间开售“试水”，虽然是低于成本的让利举措，但其吸引力将明显加强。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江鲜明地亮出了他的个人观点，只要单价在万元以下，无论是自住客还是投资客，入场扫货就是。待第二批新货再推，肯定价格已飙升。另外，在亚运城待开发的11幅住宅用地中，有5幅为一线江景地块，适合开发豪宅，亚运城的楼价具备持续上涨的动力。
亚运城股东“3”变“5”传闻：
中信或已入股亚运城世茂正洽谈
今年2月，有报道称，亚运城将引入中信地产和另一新合作伙伴。此后披露另一有意入主的开发商为世茂地产。3月25日，富力地产董事长李思廉在业绩发布会上承认，此前关于亚运城将引入中信地产和世茂作为新股东的报道“有根据”，但鉴于彼此“有君子协议，不方便透露”。
而世茂房地产最新的回应是：“我们对亚运城项目很有兴趣，因为我们希望进入广州市场，公司正在与其他合作方沟通讨论，现在还没有最终的结果，等有最终结果的时候，我们会进行一个公告。”对于中信地产，地产前日采访一知情人士，他表示之前媒体报道属实，中信已经进入。
如果这些说法皆成立，这意味着富力碧桂园和雅居乐原本“三足鼎立”的格局，将因新股东的介入而出现调整，亚运城项目股东由原来的三家增加为五家。
据介绍，富力与即将介入亚运城的新合作伙伴其实在土地竞拍前就已有过接触，引入新股东是出于“安全”考虑。房产专家谢逸枫分析，近期调控政策密集出台以及央行收紧银根对房产企业的影响较大，而亚运城由于配套不完善且体量大，高价开售有压力，导致富力联合体的压力增大。引入中信世茂两巨头，将减少开发和资金的风险。五巨头联手，对于广州楼市格局虽不会有太大的影响，但是如果开发商的资金不紧张，或会高开高走，导致房价上涨。
现场调查
众多市民提前踩盘顺德投资客已到
周日下午，记者乘坐地铁四号线抵达亚运城。一出地铁口，摩托车佬立即迎上来，立即就问：“靓女，来看楼啊！坐我的车啦。”
“很多人来看楼吗？”记者问。“太多了。有人开着小车来，有人坐地铁来，我经常兜客人兜亚运城。尤其是周末，结伴而行的人特别多，我载他们从一条村到另一条村，或者为小车带路。”
负责媒体村守卫工作的老许见惯了大世面，对众多的来访者已是见惯不怪。在他看来，亚运城很有魅力。众多的市民提前来踩盘，就是亚运城魅力的最有力证明。“在来访的市民当中，珠三角的占大头，亦有部分外省人。他们对能住进亚运城充满期待。一来就要求看样板房，可惜样板房暂不对外开放，他们经常无功而返。”老许说。虽然睇不到样板房，但是丝豪没有影响看楼者的兴致。他们沿着媒体村一路往东逛至技术官员村，还把周边的其它楼盘也一并跑完，顺带摸摸底，做到心中有数。
来自顺德的贺先生就是众多的访客之一，他载着一家人参观亚运城，如同春游一般。见到“心水”楼盘或者漂亮建筑，兴奋地评说一通。贺先生说，顺德与番禺同属于南番顺地区，挨得很近，交通便利，他看好亚运城的发展前景，想投资几套物业，目前最想知道何时开盘，什么价位。“听说五月份可能会开始提前认购，我4月底5月初再来看看。”
从庄士映蝶蓝湾、保利公馆2010销售人员反馈的信息看，距离亚运城开售的时间越来越近，前来考察投资的市民倍增。尤其是今年3月以来，亚运城板块的投资者增多最为明显。庄士映蝶蓝湾在清明假期中成交了十多套，其中一名投资客和他的亲友就成交了八套。更多的投资者，则在等待亚运城开盘的掘金机会。
前景大猜测
“亚运后三年，楼价拉动效应明显”
说起亚运城，大家的第一感觉是远，而配套在逐步完善中。从目前来看，整个片区更像一个镇村，而非城市。业内专家预计，亚运城开售，将是投资客打头阵。“虽说亚运城走的是配套先行的路子，但是配套成熟仍待时日，暂不适宜自住。”
然而，在中国奥园地产集团股份有限公司集团运营副总裁李敏的眼中，亚运城项目是一个独特的项目，它不仅仅是亚运板块的一个项目，更是广州、珠三角、甚至全国的项目，购买者早已打破区域的局限。对北京奥运会的拉动效应印象非常深刻的他，认为亚运会对广州同样具备强势的拉动效应。“这种拉动效应可以通过‘前2后3’来形容，即在开幕前两年，及开幕后三年，楼价拉动效应最明显，尤其是后三年。具有前瞻眼光的投资者正是看中了这一点。”
李敏预测，亚运城项目会借助亚运会之势，铺以密集的宣传，以排山倒海般的气势，带旺销售。目前，亚运会已进入最后冲刺阶段，焦点逐渐形成，只要有话题，顺势引导，消费者就会跟着热点走。尤其值得关注的是，富力、雅居乐、碧桂园等三家开发商，本地人脉雄厚，在珠三角的影响力大，追随者众多。亦会增强投资客扫货的信心。
赵卓文亦持同样的观点。据他分析，各路资金都在关注亚运城的新货，无论是自住客还是投资客。“亚运城是一个超级体裁股，能不能炒起来，就看开发商的实力和投资客的参与度。我个人认为，富力联合体有实力，预计体裁会炒得很好。投资者更是见势打孖上。”