标题：上海投资客“出货”迅速 二手房价“到手”变“成交”

　　从房产中介机构反馈的消息，昨、今两天，申城部分热门成交板块二手挂牌房源呈现突增势头，担心市场重新陷入观望，已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格，因购入不满5年、打算将税费转嫁予下家的到手价纷纷改为成交价。一些开发商向记者坦言，二季度的新盘价格可能再次“回炉”作重新考量。

　　二手房：业主主动将到手价转成成交价

　　“上家已经把价格调低了10万元，巫小姐您还有兴趣买吗？”最近一直在看房的巫小姐，曾经在吴兴路公安大楼看中的一套71平方米、268万元的两室，但起先因上家要求是到手价，转嫁的税费过高，一直犹豫不决，而就在昨天，中介小邓给巫小姐打来电话，称卖家的底价已经有所松动，且还有议价空间。

　　“从前是怎么谈都谈不下来，没想到新政才出台一天，市场马上就有反应，”房产中介业务员小邓告诉记者，昨、今两天，自己的电话就一直响个不停，她手上的客户，不管是上家还是下家，都纷纷打来电话，咨询新政后的楼市走向、挂牌策略是否该作调整等。

　　一直关注市中心二手房源的巫小姐说，这两天安居客、搜房、房友等网上二手房挂牌的门户网站的房源一下子被“放”了出来，“比我前两天看要多出许多，就拿徐汇区的来说，符合成交价格在250-300万元区间的房源至少多出2成，而且价格都有得谈。”

　　门店位于建国路上的中介小邓向记者反馈的消息更是佐证了这一消息，她说，房产新政虽名义上重点打击的是投资、投机客，但在现时的上海情况有所不同，不少买二手房的人更多的是以自住型、改善型为主，且成交房源以学区房、婚房、地铁房为主。

　　有统计显示，上海二手房市场的买家当中，属于二套房的案例至少在3成左右，“新政无形中会降低这些人的购买力，我们这两天主要是在做上家的工作，希望他们能放低‘身段’，折价出售。同时，我们也要尽力去挽留这些买家，防止他们重新陷入观望。”一名中介业务员说道。

　　位于蒲汇塘路上的一家中介门店的负责人告诉记者，从昨天开始，已经有不少满2年、不满5年的二手房业主主动将到手价转成成交价。“买房人的首付压力因为新政已经一下子增加，如果上家‘死扛’价格，还是想着转嫁营业税、个调税、中介佣金等税费的话，这套房子根本无法成交。”

    一手房：开发商已经没有了涨价动力

　　与二手房市场闻“政”而动的迅速相比，投资色彩更为浓重一些的一手新房市场显得较为谨慎，这与4月上半月的火爆成交形成鲜明反差。

　　据上海永庆房屋研展部统计，就在楼市新政4月15日颁布之前，4月上半月（4月1日－4月14日）上海成交一手住宅4939套，环比上月同期市场成交的1865套大幅上扬了165％；成交均价已达到21419元，环比上月19767元上涨8％。

　　从成交单价来看，高总价高单价的产品持续火爆。将4月上半月各区间的数据月份化以后，单价5万以上的一手住宅成交量涨幅最大，环比3月增幅达到229％。其次，单价在2.5万~3万元的一手住宅成交量预计可达到1528套，涨幅环比3月为222％。

　　从各区域的成交均价来看，4月上半月，卢湾区的平均成交单价已经达到69910元了，徐汇区的平均成交单价为41806元，静安区的平均成交单价为42103元，另外像闵行的平均成交单价22038元，青浦的平均成交单价也达到了21588元。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎表示，从4月上半月的成交量开始爆增5成来看，自住客已经开始被迫进场，造成内环拉中环、中环拉外环的现象出现，这个趋势会继续蔓延。两个星期不到，新房成交均价已经涨了8％，说明开发商也看到了这个热度，纷纷在台面下偷偷的提高售价。

　　上午，记者再次连线了一些新盘销售人员，得到的反馈均为下周一公司要再次就推盘计划进行磋商，不排除将推盘价“回炉”作重新考量。“如果说以前还有涨价的空间的话，新政颁布以后，开发商已经没有了涨价的动力。”

　　信贷调整：投资客已开始迅速出货

　　分析人士指出，该新政将对二套房的购入“门槛”进行了更一步的提高。而在政策中丝毫没有提到有关改善型需求的言语，该忽略行为似乎表示政府已将该部分需求购房者一并规入投资需求的范畴内。很明显目前楼市房价处在一个没有出现任何“刹车”迹象，仍旧保持继续向上攀升的情况下，这和政府年前的调控预期有明显不同。政府为了抑制房价只能加强打压力度，从而衍生出该类“一刀切”的房贷政策，改善型需求在此次政策中显然是受到最大打击的群体。

　　美联物业上海市场研究部预测，未来的一段内楼市可能会出现今年头两个月的僵持、观望情况，成交量再次回落到先前的低迷状态。不过成交量的下跌不一定带动价格大幅下调，一手发展商将大部分会表现为持盘观望。而紧跟一手市场的二手业主表现将更为明显。只有比较慌张的、急于套现的业主会抛盘。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏向记者提供的一份最新报告显示，据上海中原贷款组反映，此前银行对二套房多执行8.5折优惠利率，而新政要求对二套房贷一律执行不低于基准利率1.1倍，也就是利率一下子提高了25％，以总价100万，贷款20年，纯商业贷款，采用等额本息方式还款算一笔帐，前后差额要达500元/月，随着今年经济转好，通胀压力下可能面临加息，基准利率还可能上调。

　　“不过对于上海一线城市而言，目前投资高端住宅市场买家资金势力较为雄厚，对于他们基本无影响，信贷调整会令目前手中有一部分存款而资金有限的投资客收手，尤其是目前在住房保有税出台的预期下，本身投资客已开始出现迅速出货迹象，今年一、二手房交易发生逆转就是一个明显的迹象。”龚敏说道。