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利空2：房价过高地区可停三套房贷款 沪渝或试点个人住房消费税
面对过热楼市，有关部门终于动真格了。国务院17日发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，以严格限制各种名目的炒房和投机性购房。另外，一直备受市场关注的个人住房消费税也将提上日程。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
通知重申，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，包括借款人、配偶及未成年子女，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
而对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
通知还要求增加居住用地有效供应。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
国务院要求，住房城乡建设部门加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。确保保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
此外，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
通知还要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
国务院还要求各地政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于今年6月底之前报国务院。
此前的4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
政府调控楼市重拳相继出台，周末，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。业内分析认为，随着投资客的撤离，二手房交易将会陷入冰点，二手房价不可避免出现下降，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房，楼市将步入下行通道。
另外，据一位接近财政部的权威人士透露，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。财政部的思路是希望先在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费，以控制楼市投资。
上述权威人士表示，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点。其中，首先是对高端房产交易征税，即特别房产消费税，将会在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。
据了解，“两会”后，重庆市已将“特别房产消费税”的征收方案上报国务院。而有知情人士透露，目前决策层已批复当地财税部门会同住房部门准备操作此事。
另外，据媒体披露，二手房交易个税全部按照交易差额的20%收取，这一政策或将率先在济南实施；而对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”，或将在上海试行。
国土部日前公布，全国30个省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。国家统计局数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。（陈于思 综合报道）
房贷新规或抑制近期银行股走势
针对近日国务院的一系列房地产调控政策，央行、银监会等相关监管层以及国内银行纷纷响应，均表示将严格执行国务院新规，执行房贷差别化利率政策。
4月16日，国务院宣布提高二套房按揭贷款首付比例和利率。紧接着，国务院又在17日发布通知指出，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
不过，银行业分析人士则认为，房贷新政对银行实际业绩影响甚小，但鉴于房地产市场和银行业的高度关联性，预计新政将抑制近期银行股走势。
监管层敦促守新规
中国人民银行4月16日称，近日召开行长办公会，要求人民银行各分支机构抓紧督促金融机构学习贯彻国务院会议精神，从即日起严格按照国务院政策要求加强房地产信贷管理，细化贷款操作细则，并积极做好政策执行情况监测和执行效果评估工作，及时报告政策执行过程中的新情况、新问题。
银监会同日称，银监会将加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。
具体而言，银行要根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止假按揭以及非法集资行为。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管提出要求。
各银行也表示将贯彻该精神，工商银行称，将从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。而《第一财经日报》记者了解，部分银行虽未公开出台具体的房贷细则和实施日期，但内部已要求执行新规。
新政或影响银行个贷政策
对于银行业而言，新政首付比例和利率提高影响体现在两方面，一方面是住房需求抑制对贷款增长带来负面影响，但另一方面是利率提升将提高银行的净利息收入。
交银国际金融业分析师李珊珊认为，首付比例和利率的提高将抑制投资性购房需求，降低短期内房地产相关贷款的增长。“短期来看，这个影响对市场的心理影响可能更大。”
不过，李珊珊认为，目前商业性房地产贷款占贷款比例不高，且今年信贷供应相对紧张而企业贷款需求日益旺盛，银行可根据情况变化灵活调整信贷结构，全年贷款增速不会因此受到影响。
中信证券发布的报告也表示，个贷利率上升或降低个人按揭贷款增速，但挤压出的贷款将会配置在对公贷款上，并不会影响贷款规模增长，因此利率的上升将提升银行净利息收入。
招商证券金融业分析师王倩测算称，此举将提升银行净息差3~4个基点。“今年额度既定，贷款市场上银行占主导，放贷向高收益类资产倾斜。此次政策非但不影响按揭贷款投放，甚至会提高银行对按揭类贷款的支持力度。”
王倩认为，个贷政策变化将影响各家银行零售战略。“去年，个人贷款中新增按揭贷款首套房优惠利率也让以零售转型为战略重点的银行适度减缓了按揭贷款新投力度，如招行和兴业。今年额度普遍紧张，部分银行已经开始战略性地将个人新增贷款的重点转向经营性贷款，而本次新政，将明显提升按揭贷款平均利率水平，从而提高按揭贷款对银行的吸引力。”
资产质量风险上升
值得注意的是，多位分析人士认为，房贷利率调整并不可怕，但新政可能会造成房价下跌，给银行中长期资产质量带来的利空较为严重。
中信证券认为，鉴于个人按揭贷抵押品充足，房价下跌对存量贷款质量影响较小，但低价波动将对地方融资平台贷款带来隐忧。
银行发布的年报显示，截至去年末，全国地方融资平台贷款余额近6万亿元。该类贷款的一个重要还款来源是依靠地方政策出让土地的收入。“新政或带来地价的下滑，从而再次引发投资者对于地方融资平台贷款的担忧。”中信证券金融业分析师朱琰如是认为。
国信证券金融业分析师邱志承也认为，偏宽松货币环境之下房贷新政对银行实际负面影响不大，而房地产市场及房价对于宏观经济、银行的贷款需求和资产质量的影响更大。
“特别是大量贷款投向地方融资平台之后，地方政府的卖地收入对于资产质量的影响变得很直接，因此，对房价出台一系列的遏制政策会在短期使市场对银行板块的信心有所下降，进而影响银行板块的走势。”邱志承表示。