标题：主编论市：五问楼市新政模糊地带 确保政策执行力

　　悬在房价上的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，其频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的宏观调控。希望此次调控能够更好的去执行，确保政策不是空调。

　　作为中国经济发展的支柱产业，地方财政的重要源头，每一次地产调控都留有让消费者疑惑、让市场迷茫，让开发商无限遐想的模糊表述。这些表述留给地方政府、商业银行的操作空间，足以令新政的效果缩水，威力打折，甚至成为摆设。本次调控也毫不例外，国务院看似严厉的三道金牌，充斥着五大疑问。

　　疑问一：二套房如何界定？

　　政策原文：对购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基本利率的1.1倍。

　　疑点：二套房的界定是个老问题，也是一个始终没有解释清楚的“疑难杂症”，第一套房还清贷款了算不算二套房、第一套房用公积金贷款算不算二套房、第一套房人均居住面积低于当地平均水平，再买一套改善算不算第二套房、在征信系统尚未完善，异地置业算不算二套房？这些都模糊不清，各地存异。

　　点评：二套房界定无法明确，新政就是一拳打在棉花上，用了狠力，收效甚微。

　　疑问二：如何界定高房价城市？

　　政策原文：商品房价格过高地区，商业银行可停发购买三套及以上住房贷款。

　　疑点：如何界定一个城市的楼市高低，是一个极为见仁见智的问题，北上广深任何一个普通买家，都会认为房价已高到离谱；但在一些政府和专家的眼中，中国一线城市的楼价仍然理性，甚至偏低，与纽约、伦敦、香港对比还是价格洼地；至于开发商，理所当然地认为所有城市的房价都有升值空间，现在绝不是高位。

　　其实，评判一个城市楼价的高低并不难，无非以下几种方式：一、房价与收入的比值，在这方面，北上广深已超过了新加坡、香港、东京等国际都会；二、房价与物业租金的比值，北上广深也均超过国际警戒线，更不要提海口和三亚；三、房价与GDP的比值，北上广深亦明显失衡。不过，以上评判的方式只是国际惯例，地方政府是否以此为依据，还是坚持走“中国特色”的路线，就让人充满疑虑了。

　　点评：如果你是白领，如果你一年不吃不喝只能买一个厕所，这个城市的房价就有问题了。

　　疑问三：银行如何挑客？

　　政策原文：商品房价格过高地区，商业银行可停发购买三套及以上住房贷款。

　　疑点：拧紧三套房的信贷闸门，国务院的本意是遏制炒房，同时收紧流动性，但将权限完全下放给商业银行而不加约束，政策效果充满变数。作为追求利差、控制风险的主体，商业银行更信赖首付至少五成、还款能力更强、融资手段更为丰富的投资客和炒家，新政的非强制性表述很可能成为一句空话。相反，首付两成、利率还能下浮的首次置业者，银行的兴趣反而不大，在流动性收紧的背景下，首置者的按揭审批和利率优惠恐越发难以办理。

　　点评：对着炒家开枪，子弹却偏向了刚性需求者，三套房细则的出台，银监会要抓紧了。

　　疑问四：过渡期有多久？

　　政策原文：国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。

　　疑点：4月15日下午17时，二套房提高首付的新政出台，当晚，南京万科“夜半歌声”，召集数百业主抢签按揭合同，率先跑路，开发商与时间赛跑的焦急心态可见一斑。

　　根据昔日“国四条”、“国11条”、“9.27”等宏观调控的经验。从中央发文到地方执行，至少需要半个月左右的时间，一些条文的细则，甚至要几个月时间才能明晰。本次新政在五一前出台，何时能落地执行极为关键，毕竟五一是全年最关键的销售节点，开发商在此期间的回款将直接决定现金流，而现金流是否充裕又直接决定楼价的涨跌。

　　点评：中央与地产政府的博弈，中央与利益部门的交手，让过渡期的长短充满悬念。

　　疑问五：还有几只靴子掉下来

　　政策原文：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　疑点：中国房价的高企，与大规模的城市化进程、分税制下的土地财政、宽松的货币信贷政策、输入性通货膨胀等繁杂原因相关，2010年以来，中央连续出台政策遏制高房价，从目前来看，之前的调控效果甚微，4月15日、4月17日的三道金牌能否立竿见影，也存在诸多未知数。

　　因而，不能排除更严厉政策的陆续有来，目前的疑问是，这些政策包括哪些、又会什么时候推出，比如五一前是否加息、比如上海是否推出房屋保有税、比如物业税是否会在重点城市试点、比如存款准备金率会不会第三次上调、比如暂停国内房企上市或发债融资……，楼市动荡，山雨欲来风满楼。

　　点评：楼市大佬们还是给政府一点面子，适当降一点，至少不涨价，少举几次牌，少拿几个地王，不然中央一怒，大家又要开始过冬了。

　　(文/广州新浪乐居房产主编：何达志 本稿件为新浪乐居独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处)