标题：解读达州楼市 高房价 华丽的咏叹调会有休止时

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    咏叹调是歌剧和清唱剧中最精彩的唱段，其特征是富于歌唱性，却脱离了语言音调，往往是让主角表现高难的演唱技巧。咏叹调确实精彩，但却不是一幕剧的主旋律，注定只是华丽的陪衬。当咏叹调与高房价联系在一起时，“表现”一词改为“卖弄”或“炫耀”似乎更为确切。
    自2005年以来，达州楼市乃至中国房地产市场似乎中了咏叹调的“魔咒”。任凭调控不断，房价却上涨一波接着一波，调控总难见成效。我市中心城区房价已从2005年每平方米1300-1500元左右不断攀升，目前最高达到每平方米4500元左右，房价持续非正常地快速大幅度上涨，让市民望“房”兴叹。
    房价的这段咏叹调，何以持续这么久，高潮迭起？
    专家认为：有太多人基于多年来政府对房价的态度、政府调控的效果和现实经验而认定中国的房价只会上涨而不会下降。而且，一些人还找出了诸如房地产制度、城市化、供应不足而刚性需求旺盛、资金投资渠道有限等理由，予以论证支持。
    正因为如此，市场规律的自动调节总是失灵。投资投机购房者相信房价只会上涨不会下跌而认定投资回报率持续趋高，用于自住的购房者相信房价只会上涨不会下跌而恐慌性地入市，开发商相信房价只会上涨不会下跌而不断就高定价。
    可是高难度的演唱技巧只能是主角的炫耀，咏叹调会休止，歌剧会落幕。房产行业和一幕歌剧一样，等同于咏叹调的高房价也必然会有休止之时。
   从“25-34”人口结构看达州楼市走向
   从人口统计学来观察，记者发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当“25-34岁”这个群体数量走到历史低点或附近，楼市就会崩溃。为什么？因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚性需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。后继者大规模的消失，炒作者必然死相丑陋。可以说，“25-34岁”婚育人口的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。以“1990年日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。日本上世纪90、91股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正好是“25-34”人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20%左右的降幅。2007年美国发现次级债，楼市崩盘，如果以“2005年”美国高档房地产市场的下跌为计算起点，相对前一个婚育人口的高点，有着15%左右的下跌，
    在我们达州，“25-34”的低谷在哪里？据记者查证相关资料，如以五年为单位计算，是在2010年，如果再精确些，是在2011年。相对2000年的高峰，2010年有着30%的降幅。
   很奇怪的是，在人口低谷之前的3到5年，是日本和美国楼市最疯狂的时刻。美国楼市最疯狂时间是在2002到2005年之间；日本是在1986年到1988年之间。两个时间点都是在楼市崩盘和人口低谷发生的前3-5年。巧合的是，达州楼市乃至中国楼市最为疯狂时刻是2007年。
   未来3-5年，也就是2010年-2012年，达州楼市会发生什么？
   从南城局部规划看达州房价
   网友“山人”给记者留言：南城楼盘众多，楼盘挨楼盘，楼盘挤楼盘，有的两个楼盘中间的间隔甚至5米不到。更让人郁闷的是，这些楼盘大多都取名“XX花园”、“XX苑”，而楼盘本身要么是独栋楼，要么是两三栋楼围和巴掌大地种几棵树。
    城市建设迫切要求决策者具有前瞻性和战略眼光，但不少城市的设计者恰恰暴露出这方面的短板，他们要么被美好蓝图所蛊惑，要么被商家的逐利冲动所妥协。
    目前很多城市的开发过于注重经济效益，忽略了精神文化的东西。经济增长往往以牺牲环境、浪费资源甚至是以居民健康为代价。
    我们请建设部门相关人士算了一笔账，以“XX苑”建筑面积4万平方米为例：土地成本500元/平方米、建安成本1100元/平方米、各种手续及税务成本470元/平方米、资金利息50元/平米，总成本为2120元/平米，即开发商的纯利润在700元/平米左右，4万平方米的楼盘开发周期在1年半到2年之间，也就是说2年的时间，开发商赚了近2800万元。但是之前的总成本中，开发商前期承担的仅仅只有土地成本以及部分手续及税务成本，建安成本基本完全由承建商承担，也即是说开发商前期投入的成本仅仅不到1000元/平方米，但利润却达700元/平米。如果房价上了4500元/平米，那利润又是多少呢？
    但这个利润却只给了业主“几颗桂花树”样的绿化！
   规划没有前瞻性的地段，仅凭幻想中的“绿化”吸引眼球的楼盘，在日益追求绿化好、采光好、通风好、户型好、品质好的楼市中，迟早要被客户抛弃。
    到底是谁在买房？
    百度了一下2009年达州市城镇居民人均可支配收入，据显示，为11103元。城镇居民人均可支配收入是指居民家庭可以用来自由支配的收入，是总收入中扣除应缴纳的所得税和个人交纳的各种社会保障支出以后的收入。那么按一家三口双职工计算，即一年家庭中可自由支配的金额应是22206元，这个数字应该含有一家三口的吃、穿、住、行，以及小孩的教育费用。以我市中心城区某楼盘4500元/平米为例，如按一家三口购买三室住房100平方米计算，需要房款45万，各种购房税估算2万，装修及购买家具、家电估算15万，即至少需要62万元才能搬进新家，换言之，也就是说一家三口至少要近30年不吃不喝，不生病才能住进新房。这样一群人，敢买房吗？
    “把房地产市场作为投资市场还是消费市场是房价是否上涨的分水岭，当投资者主导房地产市场时，房价一定上涨。”有“房地产平民代言人”之称的中国社会科学院金融研究所研究员易宪容道出自己的观点。
    据了解，2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1％，商品住宅投资增长14.2％，远高于GDP8.7％的增幅。在城镇固定资产投资中，房地产投资占比超过22％。这种“虹吸效应”必然破坏经济平衡发展，伤害经济健康发展。也就是说，把住宅作为一种投资产品，是包括达州在内的“中国式楼市”特点。站在中心广场环顾四周，可以看见周围房屋外墙贴出的各种房屋租赁告示；看看我们周围，有两套、三套，甚至四套房的人比比皆是。
    房子首先是一种基本民生产品。当老百姓对住房的实际需求遭遇大规模投机活动，所产生的“繁荣”绝非社会与市场之福。楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火爆，营造着供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷风险迅速累积等一系列严重问题，让大量老百姓自住性购房的希望化为泡影。
    从来就没有稳赚不赔的市场，房价也不会只涨不跌。达州高房价这段楼市中的华丽咏叹调会有休止时。