标题：开发商不"捂盘" 炒房的悬赏卖房买房的淡定了

　　为了赶在二套房5成首付、1.1倍贷款利率全部执行之前完成交易，南京的购房者正忙着签合同办贷款。

　　而新政也给南京楼市带来了更多的心理预期的变化，这不，之前众多捂盘的开发商近来纷纷开盘，不仅如此他们还加量推盘。（江宁楼盘急降3000元 销控表上贴创可贴改房价）

　　与新政赛跑，南京两天成交2000套房

　　新政出台，购房者急着签合同

　　昨天下午一点不到，南京华侨 (论坛 新闻)路房产交易大厅还没有开始营业，门口已经有很多买房人在排队等待了。

　　一位姓金的市民表示，他是过来办理一套二手房过户的，他已经有一套房子了，这是他买的第二套房子。在买这套房子之前，他还一直在犹豫，看到近期政策变动，他决定赶快下手。“不管房价跌不跌了。”金先生表示，他现在最担心的问题是，如果政策再变，说不定像他这样购买二套房的市民，就无法办贷款了。到时候，尽管房价有可能降低了，但是贷不了款，更买不起房。（南京楼市露出另一张“脸” 二手房出价普降5%）

　　“这两天办了8组客户。”一位姓陈的房产中介经纪人表示，他们这两天催客户赶快过来办理过户手续，尽早办理贷款业务。这几天来，他办理了8组客户的过户业务，这数量和之前比增加了一倍多。

　　“主要是二套房最低五成首付的要求对市场影响比较大。”南京我爱我家市场部经理舒莉莉告诉记者，现在不仅仅是他们二手房中介连夜签合同，不少售楼处也是通宵工作，办理合同和贷款业务。（疯狂的房价转向：沪一套二手房四天被砍70万）

　　两天来南京成交了近2000套房

　　截至昨日傍晚6点，南京网上房地产显示，4月19日和4月20日两天，南京新建商品房成交量达到了850套，二手房的成交量也达到了1051套。这样算下来，南京两天来的住房成交量达到了近2000套。这一成交量是今年以来市场的最好水平。

　　“现在情况还算好。”江苏中浩投资副总裁段凯炜在接受记者采访时表示，新政出台后确实对市场带来了影响，但是并不至于一下子让市场根本转变。二套房政策对资金实力偏弱的购房人或者投资客影响很大，但是对资金实力比较雄厚的高端市场来说，实际影响有限。此次新政的真正影响是改变了人们对后市的预期。（投资客“应对”新政：先一次付清再抵押贷款）

　　【开发商】

　　捂着盘的不仅开盘还放量

　　“最近我们电话不断，都是开发商打过来咨询的。”昨日，南京一家地产研究机构的负责人透露，新政出台之后，大批开发商过来咨询各种问题，其中相当一批开发商都是属于捂盘的主。（楼市降价消息一条接一条 真的是立竿见影了？）

　　新政前，捂盘惜售不在少数

　　4月初举行地产交易会，留给购房者印象最深刻的有两点：一点是房价猛涨，另外一点是没有房子卖。不少开发商抬着下巴向外界宣布，自己的楼盘将在下半年才推出新房源。有的开发商更是只谈品质和价格，对楼盘何时开盘讳莫如深。据统计，河西17个楼盘仅有一家楼盘有房可卖。“其实一批楼盘在春节后就可以推出了。”某中国的一位资深分析人士表示。

　　“大家都认为接下来房子还要涨。”江苏一房产代-理公司的负责人向记者表示，河西大部分楼盘迟迟不开盘的原因很简单，当时市场的判断是房价还要涨。因此，大家都认为等等看，房价也许会更高，迟一点卖利润会更大。尽管当时新华社已经接连发表了抨击房价的六篇社论，但是并没有人认为调控会真的降临。（贯彻新"国十条"和通知 我省酝酿出台调控新政）

　　新政后，不少楼盘增量推盘

　　36计走为上，在新政出台后，南京的一批楼盘迅速推出新房源。上周末，南京8家楼盘在新政之后推出1000套新房源，其中部分楼盘就采用了加大推盘量的策略。

　　河西一楼盘在上周末开盘前，原本计划只推出一栋楼。但是，在新政推出之后，开发商将房源数量从一栋楼增加到了三栋。新推的房源量也从200套猛增到600套。虽然开发商的解释是排号客户太多，不过成倍加推的做法，与此前不少河西开发商捂盘惜售行为截然相反。（“二套房”认定考验调控执行力 需权威的标准）

　　河西江东板块一楼盘相关负责人向外透露，他们老总他们分析得出的结论就是，今年能卖多少就卖多少。该负责人透露，“比上全年的计划增加一倍。”

　　城中的一酒店式公寓项目也提前了开盘时间。销售负责人表示，新政出台后，下半年的市场就比较难说了，他们将尽量将销售任务放在上半年完成。

　　去年下半年刚刚拍得土地的保利地产，透露出的规划显示该楼盘的售楼处将在5月份公开，项目最快将在6月份开盘。从拿地到开盘，该项目可能用时仅仅只有9个月。这一开发上市的速度之快，让南京本地的开发商瞠目结舌。（土地出让管理违规触目惊心 变相减免接近20亿）

　　还有一批楼盘在观望

　　就在一批开发商加快走量速度的同时，另一批开发商则选择了观望。河西南部一项目透露出信息表示，该项目将推迟原定的上市时间，计划推出的一批新房源也将脱下精装修的外衣，改为毛坯房上市。知情人士表示，市场向上的时候，开发商会将毛坯房调整为精装修房，以规避直接加价带给市场的刺激；市场向下的时候，开发商则会将精装修房计划调整为毛坯房，同样是规避直接降价给项目造成的影响。“他们要无限推迟新房源的上市计划。”一位知情人士表示，江宁一品牌楼盘抢在新政出台前，顺利出售了近600套房源，回笼10亿资金量。该项目基本已经完成了今年的销售任务，因此在新政出台后，开发商透露出了推迟开盘的意思。

　　“接下来的新开盘的项目大量增加，房价会安稳很多。”一家地产研究机构的负责人在接受记者采访时表示，随着市场预期的改变，南京房价继续上涨的可能性几乎为零。

　　开了盘的价格还在“死扛”

　　日前，不少楼盘传出优惠消息，不过大部分楼盘都称自己确有优惠，但坚称只对一次性付款客户才有。（央行罕见披露贷款投向 房价暴涨确由资金推动）

　　江北一家传出房价暗降1300元/平方米的楼盘，觉得降价的传言莫名其妙。在上周的团购活动中，他们确实给予了一次性付款的客户92折的优惠，也就相当于一平方米降了700元左右。该楼盘的相关负责人表示，这都是市场长期以来的做法，并非是因为新政出台后给予的降价。

　　“我们现在都是正常的优惠，一次性付款当然更多一点。”城中一楼盘的销售人员表示。河西一楼盘的销售负责人向记者表示，到目前为止，他们没有降价的打算，几百元的优惠肯定是有的，尤其是针对一次性付款的购房者。

　　现在买一套房子动辄一两百万，有多少人能够一次性付款？南京网上房地产统计的一组数据显示，截至4月19日，南京今年以来的二手房、新建商品房一共成交了29879套，其中进行银行抵押的有27533套。也就是说，92.15%的购房者，都必须通过银行抵押按揭，才能支付购房款，只有不到8%的购房者才会一次性付款。

　　“房价下跌需要时间。”某中国南京研究部经理王鹏在接受记者采访时表示，资金充裕的开发商没必要立即用降价来砸自己的脚。王鹏分析认为，新政出台之后的第一个阶段，必然是成交量出现萎缩，价格在短期内会成僵持状态。从目前的调控政策出台情况来看，某研究认为，本轮调控将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时房价有望实现10% 15%的回调幅度。（风向转！现在轮买房的悔约了 南京悔买纠纷增）

　　【买房人】

　　着急买房的现在淡定了

　　眼看着这两天房产新政对楼市的影响，家住大明路附近的李先生长吁一口气，三个多月来，一直为再买套大房子而焦虑的他，这一周忽然之间淡定了。

　　早在去年年底，老婆跟他提起“应该趁年轻，赶紧再买套房子，免得房价涨得太高”。从此之后，刚达而立之年的小李觉得压力倍增。

　　生怕他不放在心上，老婆又常常拿家里的宝贝女儿给他打气：“你看宝宝才2岁，马上长大了，如果在一个开阔的环境里会生活得更加愉快，也有利于她的成长。”

　　这招很有效，为父的荣耀感顿时让小李觉得“整套100平方米以上的大房子，是当务之急”。（“凌厉”调控新政出台 房价究竟会“拐”多少）

　　可关键是钱从哪里来？原本想请双方老人支援一下，但小李在镇江的父母并不赞成再买一套房子，从教多年的二老认为“换套大房子不能代替教育，只会增加压力，并不能给孩子帮助”；而小李的岳父也对小两口购买二套房持保留态度，他觉得现在房价太高，即使“掏出棺材本，也不够填的”。

　　尽管最后四位老人都被小两口被“搞定”了，但是，钱依然不够。

　　小李当时看中的“拉德芳斯 (论坛 新闻)”楼盘均价已飙到了每平方米1.2万。这也就意味着，要整套大房子，至少要130万左右，而他和老婆都已在这套房子上用了贷款，而二套房如果再用贷款，利率高不说，而且不能享受优惠。

　　这时，小李向房产界的朋友提了这事后，对方给他们出了个主意：“可以离婚呀！”当然，不是真的离婚，而是让女方先把购房贷款等等过到男方名下，之后离婚，这样女方可以用贷款按首套房买房，买好后双方再复婚。

　　虽然名义上这个方法行得通，但是，两人也担心，这么“一折腾”，对不过4年的婚姻也存在风险，对宝宝的成长也存在阴影，于是此方案作罢。

　　终于几经折腾后，上周他们拿到了借好的50万，一切准备就绪。

　　然而，这个星期，一系列房产新政的作用开始“爆发”，小李一下子觉得，“房价还有松动空间，干脆等等再说吧，反正现在还有房住。”就在作了这个决定之后，一直陪着他焦虑的老婆，也感觉一阵轻松。

　　付了定金的首付涨买不起，咋办

　　“一天下来，接到了几十个法律咨询的电话，其中八成都是询问房产问题的。”昨日，晨报法援值班律师杨娟感慨道。

　　首付要多掏40万买不起要退房

　　律师：首付变了合同就变了，买房人可索回定金

　　前段时间，王先生了解到了一家酒店式公寓开盘销售的消息。“这个地段不错，且有升值的潜力。”上周六，王先生准备到售楼处转转。前往售楼处之前，王先生还特地在心底立下了一个标准：“1.8万以下就买，1.8万以上就不考虑了。”

　　巧合的是，王先生一番咨询后，对方开出的报价是17000多，王先生当场便支付了10万元的定金，购买一套100多平方米的房子。然而，第二天房产新政便出台了。仔细研究了具体内容之后，王先生发现按照二套房首付50%的贷款的新政，他要多拿40万的首付，大大超出了其预算。王先生很矛盾，由于手头太紧，他想退掉此房，可又不知道能不能要回定金。昨日上午，他拨通了晨报法援的电话。

　　江苏金路律师事务所杨娟律师为王先生解释道，王先生可以要求退房并要回定金，只要正式购房合同与王先生之前签订的购房意向书不一致，王先生可以拒签，并有权要求开发商返还定金。

　　卖房愿退钱中介不干了

　　律师：如未促成合同的签订中介无权讨要佣金

　　张女士是在南京打拼的武汉人，4月16日，他通过南京一家中介看中了位于河西的一套二手房。在中介的参与下，张女士与中介、卖方签了三方协议，并且交了2万元的定金。可没两天，房产新政便出台了。

　　“我向银行咨询了解到，说是现在异地买房已经很难办到贷款，而且利率也上涨了很多。”张女士算了一下手上的积蓄，自己手头的钱根本就不够买房。张女士不得不放弃了买房的念头，和卖房人协商之后，卖房人愿意退还定金并解除协议。然而，中介公司认为，他们已经促成了三方协议的签订，张女士必须要支付其佣金。

　　“这个主要看三方协议中有无违反现在的政策规定。”杨娟律师解释称，如果该三方协议违反了政策规定，会造成与将来房产局的正式合同不一致，到时合同内容就需要变更；如果买卖双方对变更的内容无法达成一致，将导致买卖合同无法签订，作为中介公司而言，房产的买卖成交是以买卖合同的签订为准的，在合同没有签订的情形下，中介公司是无权收取佣金的。

　　【卖房人】

　　上周卖房想观望本周卖房被观望

　　晨报讯“早知道上个星期就把房子卖了”，看见近两天媒体上铺天盖地有关房价要降的报道，市民张先生觉得自己亏大了，他在河西奥体附近有一套50平方米左右的酒店式公寓，如今想出手没什么人“过问”了。

　　上周，张先生在河西的酒店式公寓租约到期后，就想把它卖了，当天便挂在网上报价62万元，下午就有不少电话打过来问他是不是有房子要卖，而且不少人都急着要看房，说看中了就付定金。这么多人打电话，张先生觉得自己的报价有些低，打算过几天把价格提到65万元再看看。

　　谁知道，从上周末开始，国家陆续出台了不少遏制房价的新政策，二手房也受到了很大影响。张先生见此情形，赶紧联系上周要买房的人，可现在观望的变成了对方。而一家中介的工作人员告诉他，上个星期很多年轻人要看房买房，他的酒店式公寓卖个63万元应该问题不大，可现在就很难讲了。果然是这样，这两天张先生一个买房的电话都没有接到。

　　市民“悬赏”16万两套房子急出手

　　4月初，晨报曾经报道有业主花费数万元，在报纸上刊登大幅广告卖房。昨日，一位更狠的二手房业主登场：挂出了两套房源，在房源介绍里特别声明：如果有中介公司能够把房子卖出去，房主愿意付10万元的中介费。

　　“悬赏”10万元卖房的这位业主姓李，他挂牌了两套别墅房源。一套位于仙林金陵家天下，面积243平方米，总价570万元；另一套位于江宁天地新城 (论坛 新闻)，面积293平方米，总价286万。按照二手房行业规定，房产中介费买卖双方分别缴总价的1.2%，这两套房源房主需要缴纳的中介费用应分别为6.84万元和3.43万元。不过，希望尽快出售这两套房源的李先生，将金陵家天下的中介费直接提到了10万元；天地新城的中介费直接提到了6万元。和实际应缴的中介费相比，业主李先生承诺的中介费高出了5.73万元。

　　中介人士表示，在实际买卖过程中，房产中介费往往不会按照总价的1.2%缴纳。像李先生这样房价总价偏高的房源，中介费更是可以有谈判的空间。也就是说，李先生承诺以16万元的中介费出售这两套二手房，“悬赏”金额其实要超过5.73万元。对于自己的这一行动，李先生表示他希望能在最短的时间里把自己的两套房子卖出去，资金落袋为安。

　　-政策之南京

　　明码标价

　　不仅要公布价格还要公布配套、朝向

　　昨日，住建部发出了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。昨日，南京市物价局相关负责人告诉记者，南京正在酝酿实行的是更严格和全面的明码标价政策。据透露，南京可能实行的政策包括，除了每套住房价格之外，还要公布很多要素，例如公共配套、土地性质、使用年限、建筑结构、建筑面积、朝向等等，不论是展板还是其他形式，都要向公众公布每套房的上述详细内容。

　　-政策之未来

　　孟晓苏“规划”物业税

　　中国房地产协会副会长、中房集团理事长孟晓苏认为，目前已经具备了开征物业税的条件，并且提出了分四步走的构想。

　　第一步，商业地产实行物业税；

　　第二步，是从小产权房起征物业税，不过小产权房的物业税的税率不宜太低，可以按国际惯例缴1% 3%；

　　第三步，是对高档房和豪宅征收物业税，这个税率也可以比照国际标准，1% 3%；

　　第四步，是向普通居民住房征收物业税。让拥有豪宅和多处住宅的多缴税，房屋价值低的少缴税，无房户不缴税。

　　-政策之解读

　　特别房产消费税和物业税有啥区别？

　　日前有媒体报道，重庆“特别房产消费税”方案获批，将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。

　　“特别房产消费税”对大部分人来说还是个陌生名词。事实上，“特别房产消费税”的确是一个新说法，是指对“高端房产”征收的一种税，在中国尚属首次提出。不同于此前热议的房地产暴利税和物业税，“特别房产消费税”的征收对象是既有购买多套房产，又有单价高、户型大的高端房产。

　　那么，什么样的房产会被纳入“高端房产”的范畴？提出“特别房产消费税”的重庆市市长黄奇帆举例说明，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，价格超过了普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。

　　与“特别房产消费税”瞄准“高端房产”不同的是，物业税的税收范围更为广泛，征收对象锁定土地、房产等不动产的持有者。（作者：端木 晨钟 朱福林 李幂 杨静 倪敏 姚均祥）