标题：广州看楼者减少 史上最严新政将压垮楼市?

现在二手中介门前难得看到有看楼者进出

CFP供图

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更严厉的二套房贷政策出台，一手市场上已经有所反应，开发商开始积极CALL客到场签约，对新货定价的态度也有所松口。而在二手市场，众多业内人士认为，小阳春行情在4月下半月会戛然而止，业主则会观看市场反应，放盘量没有增加。

买家方面，比起整个3月份以及4月上半月，本周末看楼的市民明显减少，记者在五羊新城、珠江新城、滨江东等区域的地产街见到，地铺里即使有看楼客，多数也是租客。

未见业主抛盘

更严厉的二套房贷政策出台，媒体及一手楼市从业者的反应还是比较快的。与之相比，二手行业的反应就要慢一些了。政策出台后的第二天，记者打电话到某大中介行的地铺经理了解相关情况，而该经理对这样的调控政策居然不太了解。地铺的有关负责人对政策情况都不太了解，经纪就更加不甚了。在珠江新城及五羊新城的四家地铺，记者装作准备买二手楼，向经纪了解相关政策情况时，没有一家地铺的经纪能够正确地解释相关政策。

对于一般市民而言，知道政策的可能很多，但对政策威力有多大，估计也不甚清楚。所以，记者周末在六家中介地铺了解到，目前前来咨询情况的业主有所增加。至于放盘，则没有出现猛增的势头。“政策出台肯定要有一段时间才能看到效果，业主不可能在政策一出台的情况下就立即抛售物业”。合富置业珠江新城一间地铺的经纪这样告诉记者，等过多一段时间，如果形势不妙估计才会有业主赶着放盘。

市场上未见抛盘，还可能有另外一个原因。在去年的第四季度及今年的3月份，因为赶营业税优惠末班车以及成交旺季的因素，都有短炒客将手头物业放售，因此其放盘量有一定幅度的增加，也造就了今年3月份旺盛的二手住宅买卖。据满堂红的有关负责人介绍，去年第四季度及今年3月，有不少成交不到一年的物业再出售。最快受到政策影响的是那些短炒客，经过两轮放盘、成交高潮后，短炒客已经减少，可放的盘源也在减少。

看楼客多为租客

上周六，记者在一些地产街，看到地铺的人气都比较淡，特别在五羊新城、珠江新城的地铺，这种情况更加突出。在五羊新城明月二路的一间地铺，记者在二十多分钟内没见到其他看楼客。花城大道两旁的中介地铺，记者看到最多看楼客的一家地铺也只有两台，并且两台看楼客都是来租房子的。

在3月份以及4月份上半月，情况与此大相径庭，五羊新城明月二路某地铺的一张姓高级顾问表示，之前是二手楼成交高峰，看楼、买楼的人都很多。“现在有政策出来，大家肯定都会等等看”。对于未来，该高级顾问还是比较乐观的，他说等过一段时间之后，大家还是会买楼的。文/图 张秀钦

史上最严新政会压垮楼市吗？

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这次真的狼来了，而且还是最凶狠的一匹狼，甚至还极有可能再尾随一匹———有消息称重庆等城市有望开征房产特别消费税。紧贷加税收，作为政策市的房地产市场，此次还能经受得住考验吗？

新政集中出台后的首个周末，各大城市均有不同的反应。比如上海、三亚等城市就出现炒家抛盘现象、而天津正在举办的房产交易会却依然很火爆，杭州、重庆等城市上周末开售的高端新盘还是受到抢购等等。政策的内容是一致的，但每个城市均有各自的特点，对政策的承受能力自然有所不同，而一直以来被视为相对其他城市更加理性的广州楼市，上周末楼盘反映的情况也还不是很明显，眼下商家们正在进行的，均是重新考虑“五一”的营销策略，一场本地市场和政策的博弈正在悄然展开。

楼市上升行情就此打住？还是急转直下？又或是还如之前调控那般调后再升？史上最严厉新政会否击垮广州楼市？有待“五一”档期的观察。（陈玉霞）

重症下重药，房价最多止步

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尽管早有预期，但短短三天之内，国务院连发三道金牌遏制高房价还是让人始料不及，而力度之大更是史无前例。这便是真正的“重症下重药”的疗法，预期市场将会出现骤然停顿，观望堡垒又会再度筑起。涨价冲动会被遏制，市场秩序将重新定义。然而，市场离拐点却还遥远，希望房价立刻降价并不现实。

市场最明显的变化将会表现在即将到来的“五一”销售旺季中，楼市在3月份走出来的小阳春行情，很可能在4月下半月戛然而止。开发商的涨价冲动会被有效遏制。而与此对应的是“五一”的促销措施将会更为加磅，为了减少风险，“跑量”会比“跑价”更优先考虑，原先囤货待沽的现象将会大大减少。可以预料的是，“五一”销售价格将不会再度上升，价格已经触顶。

而在需求方面，观望堡垒又会再度筑起。尤其是改善型需求与小投资客，影响会最大，这批买家停手的可能性最高。而对于真正投机的人，好多都是全款买房，炒房的人从来不差钱，他们不会在乎首付，影响他们的是预期，假如通胀预期未发生明显改变，而短期内楼价下挫，那么，他们反而可能逆市抄底。因此，本次调控对大投机客与高端市场影响甚微。

总体而言，此次重拳出击将重新建立市场秩序，买卖博弈也将重度打破建立。这种破旧革新的力量至少需要3个月时间的重组。而在此期间，楼价最大的可能是保持现状，原地踏步观望。只要成交量不会下滑到无法支撑目前楼价的程度，楼价的拐点便不会到来。

这么多年的房地产市场实践，已经反复证明了这样一个事实：无论在流转环节、交易环节、交易方式、贷款方式等方面再怎么做文章，都只能起到临时退烧的效果。房地产健康的秩序重建，只能从物业税开始。（詹青）

能见度低，宜静不宜动

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买房是件大事，现在房价上不去也下不来，纷繁复杂的信息互相矛盾，能见度低的时候，就像开车，前方路况不明，最安全的动作就是不要轻举妄动。

日前，房地产专家赵卓文被问及将来楼价的走向，一向敢言的专家也只能用“说不清”来回答，让人颇生感慨。

另一个房地产资深操盘专家世联地产的CTO黎振伟则称，“再说不清都好，作为房地产业界人士，我们还是要靠这个吃饭”。相比之下，作为消费者，可就要自由多了。因为钱在自己的口袋里，大可不必要那么烦恼。说不清的时候就不说，看不清的时候就别再看，照样过自己的生活，照样赚自己的钱。还没有买第一套房的，都等了这么多年了，再等等也没什么大不了。已经买了第一套房的，反正不着急，形势明朗了再买也不迟。按惯例，政府的一个新政出台后，后面跟着还会有相关“动作”，在这些动作还没有告一段落，还没有看到效果的时候，不买房是为了将来更理性的买房。

一个有意思的现象是，今年早期对房价进行预测的很多专家声音，无论是唱涨还是唱衰，现在都开始变得“中性”，这本身就折射出楼市的不确定性。今年会是非常波动的一年，不能像以往年份那样，简单说一个升和降就形容一年的走势。现在广东房地产业主要是受资金的影响，开发商资金一松一紧影响很大，对消费者来讲，资金一紧一松影响也是很大的。“所以不妨今年用股市的思维来思考楼市，基本上大家都有房子住了，只有少部分人没有房子住，没有房子住的人也不要太焦虑”。正如赵卓文所说，当房地产已经变成一种社会投资产品，或者一种财政手段，就要用有点像股市的思维来对待。既然是买股，股神巴菲特的最重要原则不要忘记了：投资第一位不是要想赚多少钱，而是要保住本钱，然后才是赚钱。怎样保本最简单？按兵不动或许是现在的正确答案。  （赵亚洲 郝猛）

“史上最严厉调控”将会击垮楼市

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网上流行这样一个热帖。地震局专家告诫：最近一段时间不震就不震，震了就震了；震多少级，震后才知道；震多少次，震后会告诉大家，请大家放心！害怕的就出去睡，不害怕的就在家里睡，并保持正常生活秩序，不要没事瞎传谣言，搞得我们也好恐怖。尽快把多余的房子卖掉，地震来了才知道，不动产原来也是会动的，而且动起来吓死人！

网友以此来讽刺地震局就是“吃干饭的”，在预告地震方面毫无建树。其实，地震局还是能预言的，至少在要尽快卖掉房子方面，预言还是非常准确的。在“史上最严厉调控”———新二套房贷政策面前，楼市将会遭受前所未有的打压，楼价将会出现大幅下滑，房子当然是越快卖掉越好。

很多市民认为房价不会大跌，即使短期内有所下滑，很快又会反弹。而这一次的楼市调控，将会以一个铁的事实，给迷信的市民一个血的教训：楼价也是会向下动的，并且动起来吓死人。过去楼市之所以会越调控越涨，主要是调控的力度不够，当2007年二套房贷政策首次出台的时候，立刻给市场沉重的打击，在2008年甚至2009年年初，我们看到了多少楼盘价格下降？我们看到了多少所谓大开发商资金链紧张到即将要断裂的程度？如果不是后来经济危机的外因意外救了楼市，相信很多炒房者还在楼价下滑的泥潭里不能抽身。这一次的二套房贷政策，严厉程度远超2007年，甚至连首次置业者也被波及，由此可见中央政府对打压楼价的决心。有专家做过统计，从历次调整首付款来看，每上调一成首付，商品房销量将下降两成，而这次再加上利率上调，预计销量将很快下降至少三成。当销售大跌时，开发商首先想到的，不会是继续维持高楼价，而是如何才能更快地出货，降价将成为必然选择。

当然，降价不会短时间内就出现雪崩。二套房贷政策的打压，再有加息的配合，才是楼价抵挡不住开始溃败的开始。当外围区域楼盘开始出现大幅降价时，将宣告楼价“跳水”正式来临。（张秀钦）

新政不留余地 量降未必引发价降

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最近几天国家出台的房地产调控政策，如同疾风骤雨，把心情缓和“没有带伞”的人打了个落汤鸡，如此严厉的调控史上少见，此次政府可真是不留余地了。

也难怪，房子现在不是被拿来住了，而是被更多人当成是投资品种拿来投资了。近一年来楼价的飞涨，除了有首次置业需求外，更多的则是靠改善型和投资型需求的强力支撑。一旦房子被当成了投资品，就不能再用房地产自身理论来思考问题，而应用金融市场的逻辑来分析。金融学有一种说法便是，当牛市开始的时候，资产价格上涨往往比较慢，而在牛市要崩溃的时候，恰是资产价格上涨最快的时候。眼下，楼价上涨的幅度已经超过了政府所能容忍的10%的底线，各地抢购房子的疯狂，令不少商家都心慌慌，楼市正到了急需调控之时。

此轮新政更大的力度是从紧缩信贷方面着手，不论是首套房，还是二套房、三套房统统实施紧贷，以前的政策还有区分何为改善性，并支持和鼓励此类住房消费，眼下没有一点余地了。不少真正的想换房的买家、比如新增了小宝宝的家庭买家，一样被一棍子打死。

还要记得的是，此轮房地产调控，不仅是这个信贷紧缩，此前还有相当多的增加保障性住房、中小套型等政策出台，即是说，今年的调控措施，增加供应和收缩贷款并驾齐驱，如果各地方确实严格执行的话，其杀伤力将相当严重，楼市价升量跌-降价抛盘-量价齐跌的三部曲不能说不会出现。

广州楼市现在也有了一些变化，买卖双方都在重新考量。成交量将会减少那是必然之事，但会否出现降价潮，现在说还为时尚早。（陈玉霞）

住宅市场受损？商用市场得益？

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从历史的经验来看，除了一直都只闻雷声未见下雨的物业税以外，对房价的调控最有力度的政策就是金融政策，这次新出台的政策正好弥补了这方面的空白，对购房首付和利率同时进行了调整。有经验数据表明，首付每提高10%，就会消灭掉20%的购房需求，而此次还同时加上了利率上调的影响，因此说不定会影响到30%甚至以上的购房需求。更为严重的是，新政在打击贷款炒房人群的同时，也将对有强烈置业升级需求的自住人群产生心理影响，使这一人群暂缓购房。

提高房贷的首付比例，等于缩短了掌握在投机者手里的金融杠杆，它历来是遏制楼市投机行为的一个杀手锏。提高二套房贷的首付比例，是否就意味着房地产市场的一损俱损？那倒未必。

因为二套房贷的首付比例提高到5成，意味着二套房贷者集中的豪宅项目，将和商铺、写字楼等商用项目站在了同一起跑线上。住宅的投资市场前景不妙，大家就可能将目光放到商用市场上。

商家的反应往往是最灵敏的，国务院关于二套房贷首付比例提高的消息传出不久，某商铺就发出了诱人的短信广告：同样投入，XXX皮具批发铺回报比珠江新城高5倍。看来，二套房贷的比例提高，房地产行业也不会哀鸿遍野，起码，商用物业在偷着乐呢。(梁栋贤)

专家观点

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郭田勇

新政目的不是让楼市崩盘

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价，而并不是致房地产市场崩盘。

彭澎

楼市拐点可能随之出现广州社会科学院研究员彭澎认为，此次政府调控房价的决心很大，没有达到抑制房价的目的是不会罢手的，楼市拐点可能会随之出现，开发商不可盲目乐观。

牛刀

全国楼价平均降30%

知名博主牛刀认为，总和全国70个大中城市的平均水平，最起码要平均降价30%，也就是说2008年、2009年和今年一季度涨起来的房价，怎么涨起来，就怎么跌回去。

宋坚

还会有后续的土地税收政策

南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，提高房贷利率和二套房首付比，只是其中一项金融政策，后面还会有土地政策、税收政策等与之相配合。

整理/梁栋贤