标题：中广信四部经理李晶：政策效应改变市场预期

　　国务院4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，这个《通知》的发布给了我们一个信号。在近期接二连三的调控政策出台情况下，房地产行业前景以及政府政策方向的研究显得尤为重要。

　　如果我们简单的追溯一下，在2008年房地产市场的冷淡平滞局面被2009年的一系列宽松政策和优惠措施加温最终达到地价房价大幅上涨，全国范围量价齐升的历史高点之后，人民收入水平和巨额房价款之间的矛盾自然激化，“居住难”这一涉及到国计民生的问题被又一次摆在了政府面前。

从2009年12月至今出台的一系列政策从土地、房价、行业操作、银行贷款等各个方面提出了指导性措施。其中，“新国十条”可以说是有史以来最严厉的政策。

　　具体分析，“新国十条”表现出了三个明显的特征。

　　第一，规格最高。2005年以来，国务院层面出台的全面性、综合性的调控文件共有四个。但级别不同。2005年出台的《关于切实稳定住房价格的通知》（即老国八条）（国办发明电〔2005〕8号），属于国务院办公厅明电，级别较低。

　　2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（即 国十五条）（国办发[2006]37号），和2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）（131号文）（国办发〔2008〕131号），以及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即国十一条）(国办发〔2010〕4号)，属于国务院办公厅文件，级别比上述高点。

　　而这次下发的是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即国十条）（国发〔2010〕10号），属于国务院文件，级别比上述还要高，基本上属于宏观调控中最高档次的文件。由此可见国家对此的重视程度之高。

　　第二，措辞最严。国八条、国六条、国十五条等文件名称中，皆称“稳定房价”，而此次则是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。“国四条”中提出的是“遏制”，此次又加上了“坚决”二字，由此，中央稳定房价的急切心态可窥一斑。

　　第三，措施最狠。集中表现为三条：第一条是，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。第二条是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。简单说来，在一线高房价城市第三套房贷款以及外埠户口贷款基本上不再可行。

　　“新国十条”的市场影响力也不容小觑。

　　此次“新国十条”的出台，最明显迅速反映在了股票市场。19日，地产股暴跌，集体跌七成左右，其中万科、保利、金科、中粮或跌停或接近跌停。同时，银行股也出现大幅度下挫。“新国十条”调控力度可以说是史上最大的楼市宏观调控政策，严厉程度十年内罕见，而第三套房停贷政策是迄今为止最为严厉控制房价上涨的措施。

　　政策效应会改变市场的心理预期。19日楼市调控政策出台后，在北京等一线城市开始出现购房者毁约，投机商抛盘等现象。从中长期看，一系列调控措施将缓解当前市场上的恐慌性购房，刚性需求者会静待楼价回调，改善型购房者会持币观望，而投资投机型购房需求将受到严厉抑制。总体而言，市场成交量可能出现明显下滑，改变民众对楼市长期以来只涨不跌的预期。

　　同时随着后续政策将进一步完善，楼市政策尚未出尽，观望情绪将继续加重。特别是之前曾透露出来的房产消费税等政策的出台，将让购房者继续持币待购。2010年很可能将是新一轮房产改革的元年，楼市拐点或将很快形成，房价可能迎来较为迅速的下滑通道。如果当前形势与政策力度进一步加剧，中国楼市尤其是一线高房价城市将会进入新一轮的“地产寒冬”，严重时可能出现第二季度量减价调，第三季度将出现最冰点，量价齐跌，第四季度下行速度减缓，明年将触底盘整。

　　作为房地产经纪公司，我们也要对当前市场形势变化进行密切的跟进与及时的反馈，寻找项目操作更为稳妥有效的思路。

　　首先是要准确界定所操作项目的层级与特征。包括项目所在城市的情况、相关政策的力度与执行细节、项目自身情况、客户群的特点等，并在此基础上通过准确分析定位了解当前市场大势与政府政策对本项目的影响。

　　由于本次政策从本质上还是在挤压房地产泡沫，遏制投资性炒房，调整行业结构规范相关操作，所以投机性购房的客户将受到最大的影响，很可能第一批撤出市场。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。如果说提高首付是“限制令”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围，会加速楼市降温。同时收紧多套购房贷款的新政对于改善型置业的房主来说影响也较大，近期这些房主也会更加迫切成交，因此其对于房价的商议空间也会比以前更大。所以涉及到这几类客户的项目在操作中要更加注意。特别是定位高端人群的项目，购房者基本上80%以上都不是首套置业，“新国十条”对项目影响必然存在。如果购房者咨询详细的资金门槛，在项目操作上可以建议他们按照最近的严格贷款门槛来计算，并且建议购房者尽量减少对贷款的依赖。以保证项目操作的顺利稳妥。

　　其次要密切关注后续政策的动向。例如一直广受关注的“开征房产税”问题。以及将受到联动影响的土地市场。根据新近公布的2010年土地供应计划，全国建设用地量增长135%，加之各地政府依法加快处置闲置房地产用地，国家正在通过加大居住用地供应来加大房源供应，缓解购房压力。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，各地正在探索的“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式将会改变当前土地市场价高者得、推助房价上涨的现状，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　　可以说在当前行业形势下，对房地产经纪公司的专业能力提出了更加严格的要求，如何敏锐的感知政府动向，深入的挖掘客户需求与购买力，前瞻性的推测市场变化，细致深入的服务开发企业以及高销售力的团队成为了工作的重中之重。