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标题：周奎:期待着特色与品质并存的商业地产出现

1楼

admin 发表于：2010/4/22 15:00:00

　　随着商业地产中写字楼市场的日趋走热，商业地产另一支的商铺也日渐成为众多投资者关注的焦点，并逐渐呈现由一线发达城市转向二三线城市扩张的趋势。

　　郑州历来是中国的商贸重镇，商业活跃于郑州的城市血液中，随着郑州经济的发展和城市化进程的加快，郑州市的商业地产迎来了春天。针对网友关心的话题，搜房网本次《大话地产》应运而生，让我们共同解密郑州商业地产发展机遇和挑战。

　　主持人：请您对最近新出台的房产新政谈一下自己的看法和解读。

　　周奎：自去年年底以来，国家调控房市的思路一直是很清晰的：一个是增加供应，增加土地供应，打击开发商囤地，第二个是从需求来讲，就是打击投机，抑制住房投资性需求。我们看到这次二套房贷和三套房贷政策，本身对投资者的购买力影响是有限的，主要是心理预期的影响，因为这次调控是历史性的，以前从来没有过这么严厉的手段，代表了政府坚决的态度。投资者对房价升高的预期没有了，必然会导致泡沫地区投机者的大面积抛盘。

　　但是即便如此，2010年也很难导致像08年那样大规模的降价。原因有几个方面：

　　第一个是基本的供求矛盾没有解决，第二个是房地产企业手头的资金非常宽裕，比如2010年的一线开发商的销售收入大部分是2009年锁定的，这个比例几乎占到他们本年度销售额的50%、60%，在开发商手头有钱的情况下，想让他降价那是很难的。

　　对郑州而言，截至三月底的商品房存量只有300多万方，如果不算供应的话只能提供3个月的消化，非常紧缺的。郑州作为一个三线城市，其发展空间巨大，刚性需求要远远高于投资需求，所以我觉得现在郑州市市区内核心地段的房价短期内会依然坚挺，倒是郑东新区的房价我以为目前偏高。

　　讲到对商业地产的影响，我觉得目前的政策必然导致部分楼市热钱出逃，但这些炒房的热钱出来之前往哪儿去，是值得探讨的。

　　目前国内投资渠道主要就是股市、房产、黄金；而整个股市房地产股价已经下跌了30%到40%，已经提前透支了房价下跌的预期，随着经济基本面的好转，政府肯定在货币政策上有所收紧，股市2010年的情况是不确定的。另外是黄金，目前黄金价格是250多1克，目前仍然处于高位，所以黄金也不保险。房产，住宅投资前景是个问题，那就只剩下商业地产了，商铺、写字楼基本上受此次调控的影响不大。所以我们看到很多一线开发商都增加了商业地产的战略投资比例。具体到郑州，目前商业的供应量是很有限的，好位置的商业还是比较稀缺的。

　　以圣菲城为例从上个月三月份开始，银堤商业街的销量已经慢慢上来了，特别上周一下子有了爆发式的增长，也跟目前的政策有关系。

　　主持人：郑州地处中原腹地，商业发展模式和一线城市有不同的特点，那么郑州的商业发展模式是什么特点呢？

　　周奎：它是跟城市的经济发展水平密切相关的，在某一个阶段的时候，这个城市的商业发展就是一个中心商圈，像中央集中的模式，一般地级市都是这样的，像郑州以前只有一个二七广场，但是发展到一定阶段之后，就开始往外扩散，多中心的往外延伸，比如现在形成丹尼斯商业圈等等。但是再往下发展，城市的经济发展再提高到一定程度之后，它会出现一种特色商业，像北京三里屯、溯河等特色的商业圈会慢慢出现，包括奢侈品等都会出现。

　　其实我们现在基本上是按这种思路来做的，因为郑州扩散性的商圈正在慢慢形成，正期待着特色的商业出现，我们圣菲城银堤商业街的定位就是想打造一条郑州独有的“城市滨水新体验聚会街”，希望能给郑州的中高端消费群打造一条有特色、有品位的商街，而这也将是郑州商业地产的一个发展趋势。

　　主持人：社区商业和底商有什么区别呢？

　　周奎：社区商业就一般是作为住宅小区的配套出现的，常见形态的住宅下面的底商。多大的社区，也就是这个社区的总人口，决定这个社区商业的体量。但是目前开发商为了实现利润最大化，社区商业开发往往不仅仅为了满足本社区居民的基本生活需求，整个商业的体量都会放大，这样就必须向周边人群辐射，变成外向型商业，形成目前各式各样的商业街。

　　关于商业地产投资，不管是商铺还是写字楼，对投资客来讲都是投资品，而最赚钱的投资就是投预期，如果一个商业投资价值很显性，大家都知道这个地方位置很好，你还去投资，那么你成本就会很大，投资回报也不会很高。反而，如果你能比别人更敏锐的发现一些隐性的价值，而且先于别人行动，在预期真正兑现，所有人都进去的时候，你先于别人离场，那你就可能是最大获益者。

　　就郑州商业投资机会来看，由于目前投放量比较少，可先择的主要是一些大社区的临街商业，这里面就要求大家去仔细对比分析，发现隐性的投资价值所在。以圣菲城银堤商业街为例，目前价格很低，原因是交通暂时不是很便利。但是你要看到，这个项目临近大型城中村，迟早要进行改造，只是一个时间的问题，另外项目离花园路这么近，交通问题一定会解决。而这一类的商业可能就是我们仅有的抄底机会。

　　主持人：最后请周经理对今天商业地产的主题做一个总结吧。

　　周奎：我们一直在做特色、有品质的东西，想给郑州填补一些空白，真正做一个适合郑州市场的东西。也可能现在大部分郑州的白领阶层有一个共识，都想看到这样的东西出现，我们也一直在努力

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