标题：二套房贷厉政出台调控楼市动真格 民众盼降温

4月15日，国家宏观调控政策再度出手，二套房首付比例及利率均大幅度上调。业内人士普遍认为，该政策将对市场产生一定冲击，高价房首先将受到冲击。

从提高二套房首付比例和贷款利率，到部分地区可限购多套房，再到商业银行可暂停发放部分城市购买第三套及以上住房贷款，这一系列调控举措目标明确，将对房价和房地产市场产生更重打击，让人们对楼市“高烧”降温充满期待。

二套房如何定义

此次调控措施的出台意味着改善型二套住房政策被取消，全部二套房贷都必须执行50%以上的首付和利率1.1倍的政策。而且首次置业的市民一旦购买90平方米以上的单位，也不能享受两成首付的优惠了。房贷新政出台后，各大银行也开始紧锣密鼓地制定实施细则，准备执行新政。不过，目前而言，关于二套房如何认定成为人们热议的焦点。

早在3月9日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》中就有明确：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。而在国务院办公厅1月初发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，对第二套住房的认定标准为以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女。

目前，对于“有了一套房，卖了，再买一套，算不算二套房”的疑问，有银行的工作人员表示，即使把原有的房子卖了，银行的征信系统的贷款记录还会存在，所以“不管你房子是否出售，只要是在银行业(不论是哪家银行)申请过贷款的，如还想重复贷款均算是二次房贷。”

有业内人士表示，由于系统对接的问题，导致留下很多空子，比如由于银行系统与房管局系统不对接，因此银行在审查是否第二套房时，就往往只依据人行征信系统的记录简单认定。此外，以家庭中不同人名义购买的房子，也很难区分。

政策收紧降温楼市

国务院调控楼市第一条新措施明确抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

此次的二套房贷政策作为历年来最严厉的房贷政策，许多开发商和业内专家均认为政策会直接打击楼市，而且将会起到立竿见影的效果，接下来楼市成交量或跌一两成。

有业内人士指出，这个政策打击力度非常大，直接针对二套房或二套房以上置业者，政策出台会对楼市带来立竿见影的影响。就像2007年二套房贷政策刚出台，楼市立刻进入调整期一样，预计这次楼市也会出现新的观望期，成交量肯定会降一降。但新房贷政策更多的是影响投资炒家，有真实需求的二次置业者往往愿意多付首期款，减少利息，对他们影响相对少一些。

新房贷政策出台后，济南楼价会立刻下降吗?回顾济南近几年的楼市，总体上是一直在涨。去年济南楼市上涨幅度是历史之最，每平米平均上涨超过1000元。在2010年更是出现“调一次涨一次”的现象。在分析原因时，业内人士指出这是由于政策本身的缺陷以及政策执行不到位的结果。

业内人士认为，从目前看来，国家出台的楼市调控政策中，对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次的政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。

更有专家做过计算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。专家认为，房价暂时不会迅速反应，随着销售量下降，市场会进入博弈期，但开发商目前资金很充足，不会轻易调价，至少3个月后，才可能出现调整端倪。

新闻链接：近年二套房信贷政策变迁

1、2008年12月，房贷限制大幅放宽。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

2、2009年1月，北京二套房信贷政策放开，比照首套房贷政策。

3、2009年6月，随着房价大幅上涨，银监会重申严控二套房贷。

4、2010年2月，北京出台政策，二套房贷款严格执行不低于四成的首付比例。公积金管理中心明确曾有商业或公积金贷款的，再申请公积金贷款，首付按40%比例缴纳。