标题：房地产新政剑指疯狂楼市 已现立竿见影之功效

　　楼市调控又掀新一轮政策风暴

　　继4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”和4月15日国土资源部公布全国住房供地计划后，4月17日，中国政府网站上一则《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号，剑指疯狂楼市，被业界称为最为严厉的房地产调控政策。紧随其后，20日住房与城乡建设部通知要求，未获预售许可的商品房不得收取定金等费用，预售楼盘须在10日内公开全部房源及价格，所售商品房认购后不得更改购房者姓名。继工商银行(601398,股吧)率先宣布实施差别化住房信贷政策后，中国银行(601988,股吧)、农业银行也先后实施个人住房贷款新政策。房地产市场再度成为社会关注的最大焦点。

　　如果说，国土资源部公布的全国住房供地计划给“住有所居”吃下了定心丸，“新国四条”与“房地产10条”意欲扼住高涨的投资需求，那么，与“房地产10条”时隔一日，住房城乡建设部公布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，则直击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等供方市场的违法违规行为。

　　“房地产10条”遏制投资“条条致命”

　　被简称为“房地产10条”的新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面首次一举出台系列政策，被业界评价为我国自有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，其“条条致命”。

　　虽然此前很多人对调控政策出台早有心理准备，但在看到“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这样的规定后，不少人还是表示未能预料到会有这样的针对需求市场的调控。显然，“房地产10条”主要是针对北京、上海、深圳等房价上涨迅猛的城市的，这些城市中的外来购房者特别是投资者，“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”，占有相当高的比例。而大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定，调控的主要目标也直指投资投机性购房行为。

　　“房地产10条”明确，银行对第三套以上住房将停止贷款，这使目前很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。北京中原研究部表示，如此严格的贷款政策前所未有。新政规定，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这将遏制购房者炒房的可能。而对于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定。对以温州客人为代表的游资炒房打击将很沉重。

　　此次新政的出台让许多投资者驻足观望的一大原因还在于，“房地产10条”透露出中央政府还有后备政策随时推出。假如房价还不肯下跌，国发10号文件已准备了其他威力十足的“***”，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”已呈“引而未发”之态。业内人士普遍认为，信贷调控措施剑指新的投资投机行为，而房产税将挤压出原有的投资投机者将其房产抛售。虽然将税种作为市场调控手段推出可能只解决了眼前短时面临的问题，对楼市长期健康发展将会产生“过犹不及”的负面影响，但由于人们对尚未推出的房产持有环节税收政策调控力度、实施方案心中没底，这种政策上的“引而不发”策略恰似投资客头顶的“达摩克利斯剑”。住房消费税不落地，投资客悬着的心也就无法安定。

　　住建部新规直击违法销售

　　住房与城乡建设部明确要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　很多人注意到，这次住房城乡建设部出台的措施针对性强而且具体。据北京中原统计显示，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，在通州等区域甚至出现提前3个月以上时间排号的现象，而排号制度人为的造成很多楼盘抢购的假象，部分开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，这也是2009年来的房价飞涨的一个原因。“未获预售许可商品房不得排号”若能落实显然会改变购房者抉择的被动局面。

　　买房人签订商品房认购协议到实际拿到房本一般需要1年以上时间，新政策规定“禁止擅改购房者姓名”将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少，有利于商品房市场去除炒作者。

　　为了得到多次提价的机会，现在许多项目都是以单元为开盘单位，甚至部分项目一次只开盘数十套房源。据北京中原统计，当下北京60%以上的商品房开盘采用这类手法，而这次“预售许可最低规模不小于‘栋’”的规定将减少开发商涨价的机会。而且以栋为单位预售将使开发商提前售出不好户型及不好朝向的销售策略难以持续以栋为单位也将使在售房源数量明显增加。

　　根据有关统计，4月份北京预计开盘近50个项目，因为新政策的影响最近仅开盘了17个，而且其中有14个是五环外项目。不仅北京，在房地产热点城市，开发商在充裕资金支持下，惜售明显。住房与城乡建设部此次明确，各地政府对“尚未开盘项目要责成限期销售”，“人为制造房源紧张将严处开发商”。