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万众瞩目的房价调控“杀手锏”物业税，现实中正悄然变身为更具操作性的房产税。记者日前获悉，今年上半年新的房产税将择机出台。
其核心内容是，此前这一只针对商业地产的税种，也将针对符合条件的居民自用房征收。
房产税目前的税率是，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。
物业税的推出存在太多无法逾越的阻力，如法律上的、制度设计上的、税率测算上的，作为新税种，它还必须通过全国人大的审批。
而房产税是已有的房产保有环节的税种，此前一直以暂行条例的形式存在，对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。
■影响
多房业主：
“压力太大会考虑出售物业”
以家庭为单位计算，市民王先生在广州市区拥有4套房产，新政出台前一周又刚在中山置业。新房购置不到一周，楼市调控新政便频频出台，更有传闻国家准备开征房产税，让王先生忐忑不安。
王先生向记者强调，自己只是小投资者，并非炒楼团，购买房产主要是持有，而非转手赚差价。之所以购买多处房产，是觉得在通胀压力下把现金存到银行没什么收益，想投资，除了股市就是楼市。相对股市，购置房产风险较小，虽回报率不太高，但通过这几年的投资，王先生的财产确实得到了保值。
新的房贷政策，王先生感觉对房产持有者没有太大影响。王先生说，没有足够的资金，大不了以后不再增加房产持有，但也不会考虑把手头上的多余住房出售。但如果政府确定要开征房产税，对手上持有多套房产的人来说，确实就产生了一定的压力。压力到了一定程度，王先生会考虑减少投资分布，出售部分物业。
此外，市民王先生还提出疑问，按照政府的定义，以家庭为单位，家庭由夫妻双方及未成年子女所构成，这种定义造成了一定的混乱。
以王先生为例，早在结婚前，夫妇两人就由各自的父母购得首套住房，并形成与双方父母共有多套房产的局面。成家后，王先生夫妇与双方的父母就变成了3个家庭，而这些房子现在均由双方父母居住。这些由两个家庭共有的婚前财产该如何划分，是否也被计算为第三套房？王先生希望有关部门能给出明晰的划分。
财税专家：
征税不应算套数应该算人均面积
中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华在接受记者采访时指出，在包括土地出让金是否纳入物业税等难题没有解决之前，物业税短期内难以出台。
杨卫华提出，国家应尽快修法，而不该把市民拥有的第三套住房一概而论地定性为经营性住房。因为现实生活中，确实不能排除民众因改善居住条件需要购置多套房产，若确实为业主自行居住使用，就不符合经营性住房的定义。此外，也不应该对两种房产设定相同的征税标准。如房产被用作租赁或其他商业用途，可相对提高税收标准；但若为自住用途，则应降低税收标准。杨卫华还建议，应设置梯级式税收标准，小户型收税较少，越是大宅或单价高的豪宅别墅应征税越高。
杨卫华认为，开征房产税应从二套房计起，国外早有先例。但征税条件，杨卫华则认为不应单纯地从多少套来判断，国家和地方可根据各地不同的情况，以家庭人均面积为单位，当家庭拥有住房超出了这个核定的人均面积后即可征税。
经济学者：
官员的隐形财产今后将无所遁形
经济专栏撰稿人刘罡的观点是，如果真的开征房产税，对楼市的影响还在其次，或将引发一场巨大的社会变革。因为，要征这种税首先得搞清每个公民有多少房产，鉴于银监会刚修改了二套房的认定标准，由以个人拥有为依据改为以家庭拥有为依据，因此还必须搞清每个家庭的住房拥有情况。
此外，还需搞清房产价值。根据报道，财税部门将把三套以上住房定性为经营性住房，按现行规定，对经营性住房依照其原价值的70%～90%按年征收房产税，税率1.2%。因此，征税前必须进行一场全国范围的住房登记确权和估价行动，即，政府必须确定每套城市住房的户主。那些家庭收入与名下房产数量和房产价值明显不匹配的人，会随之浮出水面。社会上嚷嚷了多年要政府公职人员公布个人财产，却只闻楼梯响不见人下来，现在伴随着房产税的出台，相当一批官员的隐形财产将有机会曝光。
（综合《经济观察报》等报道）
物业税变形
记者获悉，央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门曾进行过一次讨论，就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。
一位参会的人士说，目前地方政府财力紧缺已是不争的事实，中央不得不考虑如何给地方政府培植一个稳定的可观的财源。过去一直在“空转”当中的物业税设计为地方税，考虑让其成为地方主要收入的来源之一。
但物业税的推出存在太多无法逾越的阻力，如法律上的、制度设计上的、税率测算上的，作为新税种，它还必须通过全国人大的审批。
而房产税是已有的房产保有环节的税种，此前一直以暂行条例的形式存在，对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。
4月22日，记者从权威渠道获悉，北京、上海、重庆、深圳四城市将成为房产税的试点城市。
根据1986年出台的《房产税暂行条例》，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租了，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。
针对居民住房征税后，税率会有所调整，会设定征税门槛，门槛以下免征，以上按户型大小实行累进制税率。
对于门槛目前说法不一。有专家认为，将居民个人第三套住房认定为经营性房产，那么很自然就纳入了征税范围；也有消息透露，对房产税征收范围作出调整，把个人所有住房都纳入进来，为其设计相应的税率。
两种操作方法区别在于，第一种更像是一个临时性的调控措施，房价趋于稳定，调控政策想要退出时，可以解除“第三套个人住房为经营性房产”的认定即可。但第二种方法则已有替代物业税的意图，征税对象既有经营性房产也包括非经营用房，那么房产税变成中国一直试图建设的财产税，即过去的物业税。
房产税的改革也面临一些难度，如按房产评估值作为计税依据，那么这些城市是否有对这些应税房产做合理评估的能力。对居民个人所拥有的房产套数是否能准确认定。目前由于各部委信息还没有做到完全共享，这些技术问题还需进一步协调。
房产税调控房价？
近段时间，物业税在媒体的不断聚焦下，似乎成为了政策调控房地产那个最有效的“杀手锏”，物业税一旦落下，房价必然急降。但未来两个月内，作为准物业税的房产税的出台，真的能给不断飙升的房价泼上一盆冷水吗？
物业税最初的设计是将在开发环节征收的土地增值税、土地出让金、土地使用税等都并入物业税，在保有环节由房屋产权人分年缴纳。
物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任，有不少人甚至依据被并入的税费，测算出开发商降低的成本，由此得出开征物业税后房价降低的幅度。
但现实是，即便减轻了开发商的成本，并不代表开发商就会降价把这部分利润让给购房者。这很容易造成房价没降的同时，还多出几十年的养房费用。
物业税作为财产税，从国际实践看，主要作用是保障地方财政收入，并没有调控房地产价格的显著功能。
据一位看过物业税草案的人士说，现在的物业税方案只包含了城镇土地使用税和房产税两个税，其他如土地出让金、耕地占用税并不在其中。“这样的物业税已经严重走形了。”
而在物业税无法推动的情况下，出台的房产税能对房价有多大影响呢？对于买数套甚至数十套房产的投资者来说，房产税无疑将提高其持有成本，令其抛售，进而减少购房需求，降低房价。
不过北京市财政局一位官员说，中国的税收政策还是中性的，以组织收入为主，其对价格的调控作用并不明显，对房价产生影响比较大的应该是信贷政策。
房产税对房价调控有多大影响不得而知，但能增加地方政府收入却是不争的事实。
中国一直在努力构建未来的第三大税种，即财产税，实际上就是不动产税(物业税、房产税)。目前与不动产有关的税在整个税收体系里面，所占的份额过小。而在多数国家，不动产税是其最主要的税收来源，而且征税对象主要是居民住宅。
目前地方政府自有财力缺乏已经影响到其提供公共服务的能力。近期财税体制改革的转向也是希望能给地方政府设立一个支柱性税种。不动产税一直被认为能担当此任。
这一轮中国政府投资热潮后，地方政府显现出了严重的缺钱迹象，这也导致地方政府运用各种手段融资、发债。“已有的地方税种，成为主要收入来源的可能性不大，所以只有依赖房产税做大地方收入。而且如果不把居民非经营用的住宅纳入进来，房产税规模也不会太大”一位税收研究学者说。
2010年中国房产税收入830亿，如果将居民非经营房产纳入进来，将有一个大幅的增长。
一位决策部门的官员认为，只要没有对居民住宅开征不动产税，就不叫真正意义上的房产税。一旦对居民自用住宅征税，房产税一定会成为中国一个主体税种之一。
他解释说，目前中国城市化率已经达到50%，未来十年有望达到60%，这10%几乎相当于一个人口不算少的国家。大量农村人口将进入城市，未来对城市住宅的需求会有一个跳跃式的增长。所以这一块将来会给房产税带来很大的增长，而且应该成为地方财政收入的主要来源之一，尤其是县区级政府，应该占它主要的收入来源。