从本月14日开始，在短短一周多的时间里，被称为"史上最严厉调控政策"的房产新政陆续出台。"国四条"、"国十条"、"进一步通知"，中央对房贷政策连出重拳，加强地产金融调控，国内多个大中城市房市一片紧张。记者近日走访海南金融机构和房产市场了解到，虽然房贷新政即将落地海南执行，但目前海南房市受影响较小，市场以观望为主，相对平稳。
二手房房源增加成交减少
对于国务院确定的二套房贷首付不低于5成等政策措施，《证券导报》记者采访几家银行时都表示已看到了国家的这个政策，他们将按照规定执行，只是现在总行没有给他们下发明文规定，不过如果现在要是申请也只能按照首套首付3成二套首付5成来执行了，办理可能需要申请审批等程序，等办下来时，明文一定下发了，也就得按照这个规定执行了。
新政对海南二手房市场产生什么样的影响？《证券导报》记者走访发现，由于新政大幅增加了炒房成本，以及进一步调控的预期加大，部分炒房客已经开始降价抛售手中的房源，一些潜伏的房源开始浮出水面，但影响并没有想象中大。
"房产新政出台后，海南的二手房市场确实有些变化，但不像岛外媒体所称的出现了'抛售潮'。"一家房产中介的老总告诉《证券导报》记者，海南买房的岛外投资客很多都是一次性付款，所以这方面的房产新政对市场的影响不大，但对购房者而言，有一定的心理抑制作用。
记者调查了解到，海口市很多房产中介公司代售房源比之前几日多出不少，但是交易成功的并不多。"来咨询的人很多，真正买的没几个。"一些中介公司的工作人员告诉记者，不少中介公司在这两三天里，一套房子都没卖出去。
一家房产公司置业顾问苏小姐表示，现在委托他们公司卖房的客户明显增多，但成交量却不佳，"政府出台的新政肯定会带来很大的影响，好多人还没反应过来，但比较敏锐的炒房者估计考虑到风险，都开始委托我们销售，在我们对以前客户的回访过程中，大多数客户心理价位都比年前打了很大折扣，但是不代表他们就要降价销售，房价还是维持原来的水平，下降也是一套降个一两万。"
而另一位房产中介经理表示表示，从近期的情况来看，海口、琼海等地的二手房房源确实增加了一些，但没有出现集体抛售的局面；从交易的情况来看，高端房的价格有所松动，但仍维持在每平方米1万元左右，而中低端房的价格"咬"得较死，成交的均价基本在每平方米5000-6000元；从市场的情况来看，高端二手房的成交量不是很高，而中低端的房子需求却较大。
"其实，在目前的二手房市场中，三成以上的房源，掌握在炒房者手中，最急于出卖手中房源的人，也正是他们。只不过，他们不想做赔本的买卖，不愿低价抛售手中的房产。"部分海南房产业内人士分析指出，随着国家多项对房地产市场的调控措施的出台，很多手握房源的炒房者感觉形势不妙，想尽快卖出所拥有的房源，以免将来亏损。
"认房不认贷"认定难
"二套房的认定是以家庭为单位，本地持有2套以上房子的家庭也不少，且不一定是炒房族，可能会遭到政策'误伤'。"有地产人士认为这个政策对本地改善型购房的购房者有影响。
但也有地产人士认为这希望改善住房的购房者有利，"比如你以前换房，如果都是贷款的按二套房计算，现在只要将第一套房卖掉，换房也按一套房认定。"
但对于"以房为限"这一认定方法，银行人士普遍觉得实际操作难度较大。"关键是核查起来很困难。"
一家股份制银行分行行长表示，如以信贷记录来认，现在已有全国联网的央行征信系统，上去一查一目了然，但以房产就比较麻烦了，目前各地房管部门并未联网，也许当地的数据系统能够查询，但如果是异地购房就很难查到，有的即使是在本地，可能不同区的数据系统都没有对接，这更加大了操作难度。且以家庭为单位也需民政系统的配合，所以"除非房屋抵押登记系统、民政系统都能实现全国联网，以房产套数认定的措施才能真正落实。
"三套房不贷款"对职业炒房者打击大
对于海南这以岛外投资者投资性购房为主的房地产市场来说，"三套房不贷款"的政策对市场影响最大。
"海南购房者主要来自岛外，就算以自住型为主的刚性需求也是外地户口居多，总的来讲，在短期内对楼市有明显影响。"一房产开发商对《证券导报》记者表示，现在政策刚出来，影响到底有多大还不好说，还是观望为主。
"不过从现在的房价看，还是很坚挺。"另一开发商表示目前海南房价已经走高，主要面向的是高收入阶层，其中以一次性付款居多。而根据自身小户型楼盘销售情况统计，购房者中有60%以上是以自住为目的，贷款者比例不超过三成。
而另一家房产公司的经理向记者表示，现在谈影响还太早。这两个月的海南房产交易数量和价格都有所下降，但主要是对前期炒作太高、太快的修复，不能说是新政的影响见效。而海南的外地购房者全额付款的比例在全国来说也是比较高的，所以这个政策对海南的影响也对比其他地方要弱。
而另一位地产人士表示，指望一个政策就能抑制炒房那是不现实的。像一月份那样，有炒作的空间，就是全额买房也是带着现金排着队买。要抑制炒房，要有多个政策配套。
不过有业内人士认为，从长期上看，这个政策对职业炒房者，如温州炒房团的资金打击非常大，能一定程度上扼制房价的上涨。
□ .吴.仕.博 .证.券.导.报