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标题:楼市连服调控猛药 众家把脉新政疗效

1楼
方寸 发表于:2010/4/26 13:41:00
    (文/彭欣)2010年4月,房价暴涨到无可忍受后,房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日,国务院在短短三天之内,连发三道政令降温楼市,频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及,堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政过后全国各地楼市表现如何?房价疯涨是否得以遏制?高昂房价有无下跌可能,下跌幅度会有多大?退房潮是否会如期出现?什么时候可能会出现较好的买房时机?【新浪乐居百城楼市新政观察】为您解读一个巨变之下的楼市现场,指导您的买房策略?
    近日,国务院连发三副猛药降温楼市。新政密度频繁,力度严苛,被称为是史上最严厉的房地产调控。这样的调控在多大程度上能够抑制房价过快增长?能否迫使房价下降?这是目前业内及购房者最为关心的问题,为此我们采访了35家在蓉开发商,9位业内专家,5家专业代-理机构,请他们来把脉楼市走向。

    房价拐点不易至
    新政之后,随着三套房贷的喊停,成都购房者观望情绪渐显,但新房鲜有降价促销、二手房市场变化不大,楼市是否真的能进入拐点,大家也观望等待中。
    在参与调查的35家开发商中,只有1家认为转折即将来临,但同时担忧转折持续的时间和政府执行的力度能否让调控不再半途而废。34家开发商不认同转折说法,他们或认为是调整,或认为进入波动期,认为新政不是为了打压房价,而只是从抑制过快增长出发。
    与开发商的相对乐观相比,多数业内专家都认同楼市转折将至,9位专家中的5位同意转折点说法,不过也要加上“执行到位的脚注”。
    专业代-理机构多数对市场是否进入转折点没有进行直接的回答,5家机构中的3家认为还需要等待市场反应进一步明朗。2家认为若市场需求被蒸发二分之一到三分之一,房价下降成为必然。
    新政动了谁的奶酪?
    调控新政矛头直指投资性购房者,但是只有投资客离场了么?被访者大多认同新政指向,但对新政效果意见并不一致。纵观新政中的主要针对人群,投资投机炒房这一类人群成为主要打击对象。但政策都存在两面性,这次的新政更像一把双刃剑。在限制第二、第三套房的购买同时,也会很大程度影响到真正的改善性购房者。
    鑫苑中国营销总监李培培的观点代表了大多数被访者的意见,首付5成对于投资者有一定的影响,同时对改善性需求购房者来说,对他们的购房行为也有减缓作用。
    但中铁巴登巴登杨富强部长认为政策“对投资、投机购房的作用非常有限”,“投资者大多一次性付款”,或者是“信贷新政只是增加了目前的投资成本,降低了收益率而已”。
   专家建议购房者观望
    是否选择在此刻入场,一半左右的网友认为现在进场确实需要思量,会选择等待一段时间再做打算。
    6位业内专家建议不要在此刻进入市场,其中的1位甚至直接说“现在是卖房的好时机,但绝对不是买房的好时机”。另外2位建议,对刚性需求“何时买都是可以的”,但是投资者这时入场不理智。
    除了以上观点外,还有1位认为现在应该马上出手购入住房,他的立论基础在于“房价下调是很难的”,所以应该“抓住此轮可能出现的购房机会”,“挤上末班车”。此外,多数专业代-理机构倾向于根据需求决定是否在此时进入市场。

    业内人士把脉新政疗效
    1信贷政策和土地政策将给成都市场带来哪些影响?
    ●成都万润营销顾问有限公司首席顾问 赵华
    房地产的“淡市”会来临,此“淡市”是相对比于“旺市”,我们可能要做好一个迎接持久“淡市”的准备。对房地产来讲,资产估值过高对流动性和需求是非常大的,泡沫也会浮出来,因此,中央出台的新政其实是为了房地产能健康生存下去,因为目前这种经济结构来说还不足以支撑。
    ●御风行营销顾问有限公司总经理 兰飞
    目前的情况下会损害产业链上的一些利益,不管是地方政府的拍地也好,开发商也好,广告公司上下游都会出现很多的问题,但是长远来说还是应该动。短期内,我觉得开发商可能还会大量的推盘,因为有很多是箭在弦上,今年有几个项目是大盘联动。
    2此次宏观调控能成为楼市的转折点吗?
    ●西班牙森林副总 李勇
    购房者从众心理特别厉害,买涨不买跌。比如首付提高一成,对整个投资者的抑制是20%,市场需求肯定要降低,但不等于市场不存在,所以说房价拐点,我觉得起码要等两个月之后。还有现在的房地产开发商,09年销售业绩良好,基本上缺钱的比较少,轻易的降价不是开发商所希望的。
    ●易居中国咨询中心项目经理 杨帆
房地产的行业发展在各级城市间本身存在传递的时滞效应。相比于一线城市,成都城市价值本身仍有挖掘空间。如果此次调控政策可以顺利打压这些一线增长过快的高房价,政府不再出台后续高压政策跟进,那么成都楼市投资仍然有机会。
    3成都房价走势将向何方?
    ●博瑞地产营销总监 孙涛
过去印证了未来,房地产市场是不会被打压下去的,只能说在螺旋式上升通道中往上走,所以房地产商更好的是把产品做好,市场做好,不要做自己做不了的事,扛自己扛不下来的重量,不要忽悠老百姓,房地产还是会进入一个良性循环的发展。
    ●中国房地产信息集团成都机构研究中心主管 龚刊
新政的出台可以看出中央抑制高房价的决心,如果市场观望氛围显现,购房者长期持币待购,开发商可能会做一定的调整来刺激购房者,这样价格增长会放缓。若开发商继续捂盘,房价继续普涨或暴涨,表现彪悍的城市将最有可能率先进行保有环节收房产税的试点。
    连出的新规只是房地产过热的一次救急“退烧针”,要想使热度真正掉头向下,还需要更多打在七寸上的后续措施来治本才行。
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