标题：房产新政下的兰州楼市

　　甘肃新闻网兰州4月27日电 据兰州晨报报道：4月15日，政府终于向高房价打出了一记重拳：贷款买二套房首付不能低于50%，政策一出，大城市房价立现松动。

　　兰州楼市因此而动。屡屡让人失望的楼市调控政策，这一次似乎要动真格了。

　　选择退号

　　从2009年12月7日到2010年4月21日，国家一共出台了16次关于商品房市场调控政策。尤其是4月15日的“最严厉”政策——贷款买二套房首付不能低于50%，政策一出，立刻引起房地产界一片惊呼，大城市房价立现松动。

　　北京市房地产交易管理网统计数据显示，仅6天时间内，北京新建住宅交易量回落近四成。

　　“新政内容在早先楼市政策基础上，措辞更具针对性，条文更严厉。”兰州大学经济学院宋超英教授说，新政实施一周以来，在北京、上海、杭州、广州、南京等一线城市，已产生了一定的效果。据宋超英观察，以北京为例，在新政打压之下，之前疯狂飙升的房价已经停涨；而购房者方面，观望情绪开始蔓延，甚至出现了不少退房现象。

　　对于居于二三线城市地位的兰州，楼市新政的效应开始显现。“关于销售的具体情况，目前不便向媒体透露！”4月26日，刚开盘的兰州某楼盘企划部人员称他们不方便回答本报记者的提问。4月25日该楼盘二期开盘。37岁的修匿(化名)选择了退号(房)。“现金不够！”捏着16号排号单，24日一大早，修匿开车直奔该楼盘，他要赶在当日中午12时前选房或者退房。“1-180号选房时间为23日9时至18时……请携带排号单据与本人身份证。”4月22日，修匿收到了选房信息，他的排号单是16号。

　　该楼盘三幢楼4月25日开盘，户型大多为两室两厅一卫及少量的三室两厅两卫。价格为8200元/平方米-9100元/平方米，与兰州其他在售楼盘毛坯房价相当。

　　“我以前有过按揭买房的贷款记录，现在要拿下这套房子，按照8200元/平方米算，这套148平方米的精装房总价121.36万元，现在的政策是首付50%，就是60多万，可是手里的现金只有40万左右。”修匿说。

　　当他退号时，楼盘财务人员告诉他：“退号现场拿不到现金，只能拿现金支票去银行自行兑付。”修匿后来了解到，由于23日、24日两天至少有超过60名排号客户前来退号，导致楼盘财务室现金不足，改为银行兑付。

　　楼市新政是否引发了兰州楼市的退房潮，记者试图从该楼盘企划部获得答案，但对方以相关数据为商业秘密为由婉拒了。

　　最严的政策

　　3月28日至4月2日，新华社连续刊发6篇评论，直指高房价，在舆论上充当了政策转向的风向标。敏感的资本市场担心政府重拳调控，率先反应，致使本就低迷的地产股连日下挫。当时即有预测认为，政府调控房价的组合拳将在今年6月出台。因为按照中国房地产市场的经验，交易旺季将出现在二季度，尤其是五六月份。

　　严厉政策的出台比预测要早。

　　4月21日上午，兰州市房管局政务大厅，前来办理房产登记、过户业务的市民络绎不绝。在记者随机采访的几名市民中，大部分对新政有所了解，但亦表示对新政不抱很大的期望。面对此次史上最严厉的调控政策，接受调查的网友只有38.4%认为“新政”会让兰州房价下调，显得信心不足。

　　4月21日，兰州商品房成交37套，成交面积3535.04平方米。根据记者之前采访的楼盘销售网站记录，他们当日成交均价为6921元/平方米。位于中山林的一家房地产中介机构挂出了该地段二手房价格，一套65平方米的房子，现价35万，而在此前，同一地段一套70平方米的房子也不过28万。

　　见涨不见跌的现象甚至在偏远的县城都似发酵般迅速膨胀。4月24日，供职于民勤县人民医院的一名医生告诉他在兰州的同学，没有30万，在县城就买不起一套120平方米的房子。

　　兰州市房管局的消息称，进入3月后，兰州楼市明显升温。3月实际登记销售面积比2月环比上涨了32.24%，销售1202套的业绩，更是远远超过了1月的664套和2月的300套，这直接促成了一季度整体销量的回升。而且商品房均价也达到了5169.95元，与上年同期相比上涨了20.37%。

　　兰州楼市也将出现拐点，这是自2003年开始有房地产调控政策以来，二套房首付比例最高的一次。4月15日，中央公布了前一天召开的国务院常务会议要求：二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。首套房面积在90平方米以上的，首付不得低于30%。

　　业界和评论人士还没来得及充分解读新政，4月17日又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这个新版“国十条”(区别于2006年“国十条”)，涉及了抑制投机、政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多个方面；最重要的是，还有两条从未用过的政策——在某些城市可以实施“停止对第三套房贷款”、“外地人购房，必须出具一年以上纳税或社保基金证明”，并且将高房价问题纳入地方政府问责机制。

　　严厉的房产政策让想拥有第二套房以改善居住条件的居民碰到了资金难题。修匿的梦落空了，他只能暂时和家里人挤在同一套房子里。

　　除此之外，“此次楼市新政的一个突出亮点是精准地打击投机购房者。之所以这样做，是由于房价的过快增长是与投机购房者的炒房行为关系密切，因此，打压炒房行为，有可能对房价的过快增长起到一定的抑制作用。从目前来看，新政对投机购房者的打压起到了一定的作用。”兰州大学经济学院教授宋超英给予了正面评价。

　　楼市调控政策，这一次似乎要动真格了。

　　影响几何

　　4月19日至23日，兰州搜房网专门开展了一个关于新“国十条”的调查，共有1896名网友参与了调查。调查结果显示，81.86%的网友支持二套房贷收紧，83.97%的网友支持停止发放第三套房贷，支持新政的呼声很高。

　　宋超英判断，长期来看，兰州房产价格持续上涨的趋势不会改变。在西部崛起的过程中，除了外流的一部分人口外，还会有大量人口不断涌入兰州，房产的需求短时间内仍会有较大上涨。

　　宋超英认为，这项调控政策还有另一个积极的影响，那就是对购房者的购买行为和开发商的开发活动起到一个指向标的作用。这次政策的调控中明确指出，针对住房面积在90平方米以上的实行首付30%的规定，而针对中小户型的住房，在这次政策中没有提到，这正是政府实施这次楼市“新政”的目的之一。

　　“政府的目的在于引导购房者更为合理地选择住房面积，这样既有利于解决城市土地不足，缓解土地、住房的供应紧张，同时还有利于减轻购房者的还贷压力，有助于防范金融机构因为大量房屋贷款而带来的金融风险，减轻金融信贷风险压力。”宋超英说。

　　在这次出台的调控政策中，有专门针对房地产开发商的措施。其目的有两点：第一在于防止新地王的产生和因地王的频频出现而带来的房价过快上涨，这在一定程度上能够起到保持房价稳定的作用。第二对开发商的项目开发活动进行指导，进一步明确要求房地产开发商更多地去开发中小户型的住宅，使其开发活动符合国家经济发展的整体规划。所以从这一层面上也能够再次说明，这次楼市新政的出台对房地产市场的监管能够起到一定的积极作用。

　　宋超英认为，政府为了保持经济的平稳较快发展，只会采取抑制房价大幅度上涨的措施，让房价处于相对稳定的状态。而不会是外界所预期的那样，成为房地产市场发展的一个拐点——房价由此会大跌。

　　长期作用

　　越调控越上涨的局面已经数次发生。

　　2003年下半年以来，中国政府对地产行业的调控制订了诸多政策，先后出台了新老国八条、国六条、国十五条等政策，包括推行招拍挂，控制土地供应和推进经适房与廉租房建设等，并首次推出取消房贷优惠利率、提高购房首付比例、加息，对二手房交易征收交易税等金融财税手段。

　　结果是越调越涨。

　　特别是从2006年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”纪录，出现了地价房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，均未遏制房价急速上涨之势。

　　2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，这被市场认为是收紧房贷的开始。

　　至2008年，央行先后十次上调金融机构人民币存款准备金率，由9%提高至15%，达到1987年以来的最高水平；五次提高存贷款利率，持续回笼货币，控制贷款条件。之后，2007年以来楼市高烧的局面出现明显降温。

　　2007年10月，70个大中城市房价环比涨幅为1.6%，比9月环比涨幅下降了0.1个百分点。这也是自上年四季度以来，70个大中城市房价环比涨幅首次出现下挫。虽然部分城市房价依然在高位徘徊，但是成交量明显锐减，市场观望气氛浓郁。以万科为代表的开发商率先发出“拐点”之论，加大促销力度，加紧回笼资金，准备“过冬”。

　　2008年下半年，受金融危机影响，宏观政策反转，致使上一轮调控功亏一篑。

　　这次楼市调控政策的长期作用还需实践验证。(记者 邱瑾玉 见习记者 刘勇)

　　中行上调存量房贷款利率

　　存量三套房房贷利率调整至基准利率的1.2倍 其他银行在兰分支机构尚未跟进

　　甘肃新闻网兰州4月27日电 据兰州晨报报道：4月23日，中国银行总行出台配合国务院调控楼市新政的房贷细则，除首套房、二套房、三套房及以上的政策向“新政”看齐外，还在其官方网站中对存量房(指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋)“开刀”，在利率调整方式到期时将根据与客户合同中的约定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例，分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍，成为宣布上调存量贷款利率首家“吃螃蟹”的银行。

　　记者4月26日走访各大银行在兰分支机构后证实，中国银行甘肃省分行确实已开始执行这项细则，而其他银行在兰分支机构尚未跟进。

　　利率调整 存量三套房是重点

　　记者在走访中国银行甘肃省分行时了解到，中国银行早在国务院1月7日发布“国十一条”之后，就在1月19日及时将首套房利率由最低七折上调为八五折。中行的一位相关负责人表示：“中国银行甘肃省分行一直严格执行国务院实行动态、差别化个人住房贷款政策的‘新政’。这次首套房存量房房贷利率上浮的说法，其实并不妥当，因为我行一直是执行的这项政策，不存在‘上浮’这种提法。”

　　“存量三套房房贷调整为1.2倍是这次细则的重点。出台‘新政’之前，包括本行在内，各家银行的三套及以上的房贷利率都是不确定的，要根据贷款人实际情况做不同的方案。这次总行明确了房贷利率水平，各分支行肯定都会严格执行，具体办法还得各家分行根据自身不同的情况进行再次细化执行。”该负责人称。

　　针对有关中国银行存在“利率调整方式期限”的说法，中国银行解释说，此项政策并不是每一家中国银行分支行都执行，甘肃省分行就暂时没有接到这方面的文件。

　　与中国银行如此“大刀阔斧”进行调整不同，其他银行上至总行，下至分行均没有在存量房贷上实行如此“明确、严格”的措施。当被问到近期是否有可能会依照中国银行的政策进行调整时，某银行相关负责人表示“不好说”。

　　申请房贷 审查越来越严格

　　据记者调查，在国家政策最宽松的2008年，兰州市民要想拿到最低7折优惠利率还是相当容易。市民张先生在2008年11月申请个人住房贷款，尽管身上“背负”着两次不良信用记录，某银行还是“爽快”地给他办理了下浮30%的利率优惠。这样的情况随着国家对住房贷款政策的逐步收紧，从“容易”到“不容易”，慢慢走向了现在的“不可能”。

　　在采访中，多数银行都表示，目前个人住房贷款审查呈“越来越严格”的态势。此次中国银行更是在细则中明确指出，加强个人住房贷款审查，严格履行“面测、面试和居访”程序，保证借款人身份和交易背景的真实性，防范虚假个人贷款。(见习记者 原波)