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自2009年以来在信贷过度宽松的环境下，推动资产价格高歌猛进。在高房价的今天，越来越多的银行已经感受到高房贷带来的隐患。第一季度各大银行纷纷缩减了对房地产市场的信贷量，特别是加息预期下，房贷业务的可预期利差将进一步趋向萎缩。在供需决定房价，房贷杠杆驱动泡沫的情况下，国家出台了多个楼市调控手段，金融手段就是其中最为有效的工具之一。为了防止宽松的信贷过多的流入楼市，早在2009年6月，银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。2010年年初，为了保持楼市的稳定，减少投资需求，在国家系列政策组合拳中已经明确严控房贷的信贷量，从“国四条”到“国十一条”再到“新国十条”。从开发商到个人住房贷款，从二套房贷到首次置业的贷款门槛均在不断提高。
房贷执行情况
2010年第一季度我国的信贷发放量达2.6万亿元，同比去年第一季度的信贷总量4.6万亿元而言，缩水了近一半，尤其在房贷方面，2010年以来发放速度大大放慢，发放量也越来越紧。在个人住房贷款发放方面：春节后继中国银行和光大银行率先取消首套房贷七折利率优惠之后，大部分商业银行也将开始收紧首套房贷优惠。从4月1日起，中国农业银行将首套房贷款利率由7折调高至8折。其余的三大国有银行中行、工行和建行也已经取消首套房首付2成利率7折的优惠政策。工行和中行目前对首付2成的首套房贷款客户仅给予8.5折的利率优惠，建行则为8折优惠。再到4月17日国务院出台的“新国十条”新政，从首套到二套再到三套，都出台了更新的细则，如：规定二套房首付增加到5成，利率1.1倍，可见银行按揭贷款呈现日益收紧态势。
在开发商企业贷款方面，政策上也进行了许多限制，2010年3月26日中国银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业违规行为，银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作，包括经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。而且银监会主席刘明康3月31日在重庆召开的全国城市商业银行第十次论坛上说：“希望银行要求开发商以在建工程为抵押，尽量减少土地抵押的数量”。近期的新政都提出了对开发商新开发项目贷款，上市、再融资等都提出了明确的监管要求。
房贷收紧对楼市的影响
在信贷紧缩及政府对房贷的严格控制压力下，自1月以来各大银行纷纷对外宣称收紧房贷，在4月初捂紧了房贷。房贷收紧主要从利率和首付两方面入手，从二套到首次置业，利率和首付均有不同幅度的提高，而三套房贷也列入了政策的考虑之中。房贷政策特别是二套以上房贷的收紧直指投资投机需求，政府希望以此来遏制房价上涨过快和降低楼市炒作气氛，从而降低楼市的热度。总的来说，房贷收紧对楼市影响有以下几方面：
1）开发商方面：房地产是资金密集型行业,快速的资金周转是开发商企业运作的重要保证。尽管经过2009年的牛市楼市，目前开发商不差钱，但房贷收紧后，拿地首付款提高、限制向开发商发放贷款、暂停上市和融资等一系列调控政策，将使得今后房产商在开发融资问题将更加突出；再者，个人房贷的收紧，使得开发商的资金回笼速度也受到很大的影响。资金链的趋紧，将在未来一段时间内促使开发商加快土地开发，提高推盘速度，并在价格上做出战略调整，从而逐渐改变市场上有效供应不足的局面，而这也是政府调控开发商的一个重要目的所在。
2）自住客方面：首付提高让市民购房门槛上升了，对经济实力薄弱的自住群体有部分影响，贷款优惠不断降低，也就意味着购房者的还贷压力将不断增加。如果还贷压力过大，部分购房者可能延缓购房行为，甚至可能导致市场上部分观望情绪的形成；还有部分购房者为了减轻贷款压力，他们可能降低预期购房标准，比如选择地段较为偏远、面积更小的房产。
3）投资客方面：投资客是房贷紧缩政策的主要打击对象，对于主要利用首付杠杆撬动银行资金贷款买房的投资/机客而言，房贷的紧缩使得贷款难度和炒房成本增加，从而达到降低炒作力度的目的。总体而言房贷紧缩除了使得投资客购买物业的总量减少以外，对心态也有很强的影响，房贷紧缩将降低炒房者对楼市的预期，促使其将资金投入到资本市场其他行业。再者，对手里有多套房的职业炒家而言，在房贷收紧的情况下入市会更加谨慎但出货的速度更快，部分投资客由于有2007年的前车之鉴，已不再盲目追高，只要有合适的利润，就会及时清货。
4）监管方面：对开发商贷款融资、个人贷款审批上面将更加严格。政策明确规定：尤其对有违法违规行为的企业,要限制企业新购置土地,不发放新开发项目贷款，暂停上市、再融资和重大资产重组。贷款难度加大将增加开发商的时间成本和融资成本。
总体而言，房贷收紧是政府金融调控的手段，从调控内容上看主要是抑制投资需求，鼓励自住需求。对于后期楼市而言，市场会受到一定程度的影响，一：前期的末班车效应透支了部分后市的刚性需求，而且由于投资客的减少，市场在房贷款紧缩的情况下，楼市成交量将呈现一定的下滑，尤其是投资/机成分严重的片区。二：房贷收紧造成退单量增加，4月初,房贷收紧的效果已开始显现,从各大中介公司了解到, 目前楼市中出现了退单现象,对于已签约的客户,由于房贷收紧,使得购房者在贷款过程中难度增加,迟迟过不了户,造成客户退约。三、房贷新政的出台，再次影响消费者对市场的预期，在政策消化期间，会形成一定的观望态势。
后市展望
短期看，房贷收紧的政策让市民购房成本上升了，贷款难度增加了。但长期来看，总体趋势依然向好，房贷优惠政策的逐步取消以至后面的全面收紧，一方面有利于银行控制信贷的风险，减少呆坏帐的潜在危险，降低房地产市场一旦下行对经济金融造成的冲击，另一方面，消费门槛的适当提高也有助于减少购房的盲目性和投机性。3月底在四大银行房贷收紧的情况下，几大一线城市均呈不同程度的量价齐升，市场的反应与政策调控的初衷背道而驰，为了控制楼市过快的上涨在半月内又出台了“新国十条”，从新政的调控力度和市场的各方反应来看，如果新政严格执行，对楼市还将起到一定的降温作用。后期，政策调控如果达不到预期，可能还有更严厉的金融政策手段出台，如北京部分商业银行已将二套房贷首付提高到60%；上海部分银行已对三套房停止贷款等等。银监会的态度很明确，遏止投机需求，严控信贷危险，实行差别化信贷是今年金融调控的主题。虽然2010年的新增信贷总量依然宽松，但第一季度已投放了全年总量的35%，意味着第二、三、四季度的新增信贷将越来越少，而央行和银监会又在严格控制商业银行的放贷行为，房贷审批将会更严格，放贷规模也会越来越少，可以说，今年楼市信贷环境的紧缩已成为一种常态，其将在未来一定时期内对购房者的心理和行为将产生较大影响，从而影响楼市的成交量。
中联地产市场研究中心
2010.4.25