标题：上海楼市，“最严厉调控”下的降温

　　三套房贷关闸，二套房贷首付50%以上，加快研究调节房产收益税，明确保障性住房比例……本月中旬房地产市场宏观调控“组合拳”频出，市场各方博弈激烈，这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局?我们选择了房价最高的城市—上海，看看它是如何调控的?新政对于遏制房价到底起到了什么作用?

　　本报记者 王珏磊 发自上海

　　高烧的楼市正面临“史上最严厉调控”。在4月17日颁发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，要求遏制房价过快上涨，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此外，通知还要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　重拳出击之下，对政策最敏感的上海楼市，已感受到寒意侵来。

　　降温袭击上海楼市

　　上海浦东新区临沂路，300米之内就有着五六家中介店。这几日，每家店都比平常要热闹很多。“不过大多是看看问问，还有就是来挂牌出售二手房的。”一家店的员工告诉时代周报记者，“上海老百姓对国家的房市政策最敏感，一有风吹草动就会有反应。”4月26日下午，记者看到，在一家店外，居然聚起了五六个人，凑近一听，谈论的正是这一轮的房市调控。

　　其中一家规模中等的房产中介店内，附近居民刘先生正与店经理磋商退房方案。政策出台前两天，刘先生的妻子来这家中介，订下了一套碧云新天地的公寓，并支付了定金。首付款尚未谈及，政策已骤然颁布。刘先生悔意顿生，对后市开始“看跌”，宁付违约金也要退房。“至少要跌25%!这一波政策有来头，凶猛得很。我已经咨询过很多业内人士了，肯定要跌的。我现在买下来不是上大当了吗?这又不是青菜豆腐，一亏至少几十万，甚至百万都有可能。”刘先生告诉时代周报记者。

　　店经理则力劝刘先生稍安勿躁：“我混迹房产界十多年了，肯定要研究政策。你信我一句话，房子不会跌，只会涨。房地产就是GDP，政府会让GDP跌吗?碧云新天地现在2.5万一平方米，不出一年，肯定是4万一平方米。”

　　尽管店经理信誓旦旦，摆出“皇帝女儿不愁嫁”的架势，“但我不能信他，他为了阻止我退房，甚至提出愿意送我部分房屋装修。如果看涨的话，他有什么理由这么做呢。”刘先生悄悄告诉记者。

　　记者离开时，两人正在就违约金额作最后商榷，退房已成定局。

　　继4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施后，4月17日，中国政府网刊登了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%;二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，通知还要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　几招“楼市组合拳”，被业界称为“史上最严厉调控措施”。除此之外，中国银监会银行监管一部主任杨家才日前接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。这与此前执行的“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”的二套房认定标准有着根本性的不同。二套房认定标准的趋严，又为发烧的楼市泼了一瓢冷水。

　　在遏制房价被多次提及以后，这一回，狼似乎真的来了。

　　最早感知寒意的是触角敏锐的房产投资客。“政策出台后仅一周，上海的二手房网上可售量就增加了20%左右，说明投资客在二手房市场已经开始抛盘了。新房市场可售量也明显增加，提高了10%。新房反应要滞后于二手房市场，在今后一段时间内推盘加速还会体现出来。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭告诉时代周报记者。

　　据报道，就在新政出台前几个小时，就有机构委托易居臣信西藏南路店，一次出售仁恒河滨花园和仁恒河滨城的近百套房，单套总价接近千万，总金额高达几亿元。

　　另据记者观察，在搜房网上发布的上海新盘发售消息，4月份也有了一个“飞跃”，至4月27日已达到了86条，其中约有一半以上在17日以后开盘。而此一数据在3月为40条，2月仅16条，1月则是37条。

　　“从成交数据来看，新政出台一周内还是比较平稳，是2010年的平均水准，但下滑趋势正在渐渐显现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报记者，“政策的效应有个滞后性，但最近这两天也有点反应出来了。成交量从21日起已连续四天下滑。4月上旬，上海每天的成交量在300套住宅左右，21日、22日，掉到了200-250套之间，23日跌到了189套，24日继续下滑至154套。”

　　降温，正在渐渐地袭击上海楼市。

　　房价下降已现端倪

　　某房产中介店员告诉时代周报记者，在上海，每有房产新政出台，开发商便会邀请一些较具规模的房产中介从业者餐聚，去最高档的饭店，目的就是讲解房产政策。此次，餐聚已照例举行，“主要就是讲房价不会跌。”开发商显然希望将信心通过地产业的“神经末梢”，注入潜在的消费者群体。

　　“新政打压得比较厉害的，主要是购房者对未来预期的信心，这与以往是不同的。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报记者。

　　然而，从另一方面来说，房价下跌的预期，又给消费者注入了另一种信心和期盼，期盼房价下跌到能买得起。这无疑有悖于请中介餐叙的开发商的企望。

　　新上海人马春申，婚后已购置位于上海东北角五角场地区的老式公寓一套，两室一厅86平米，去年此时，每平方米单价1.6万元。去年，他的儿子出生后，小两口就在计划着补贴个五六十万，将两房换成三房。然而，新生儿的忙乱让置换行动有所延迟，马春申眼看着附近的房价节节攀升，建造10年的小区很快爬升到了2万多元，新楼盘新江湾城最边缘的地段卖到了2.6万元，核心地带将近4万元一平米。“一年间涨了20%多。”置换眼看成了泡影。

　　新政给马春申带来了希望。“有没有可能跌到去年的水平?如果跌到那时的价格，还是可以承受的。哪怕是买二套房，首付一半，贷款高利率，也比新政之前的压力要小。”马春申告诉记者。

　　事实上，房价下降已现端倪。新政出台刚两天，已有新开楼盘开发商采取“赠送露台面积”、“总价打折”等让利措施。在浦东中环区域标志性楼盘之一绿洲康城亲水湾小区，售楼人员已亮出底牌：“最低折扣可以到九三折”。

　　“今年2月，上海银监局发布的银行‘压力测试’，以2009年9月30日的数据为准，楼价下跌30%为预测进行的，当时人们就猜测节后调控楼市或下猛药，我想这些征兆并非空穴来风。”中原地产华北区董事总经理李文杰如此分析。

　　“如果此次房产新政能够得到落实，不打折扣，房市将会有根本性的转变。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容告诉时代周报记者。“不需要更多的政策，有这些就肯定把房价全部打趴下了，肯定把投机客全部挤出来。”

　　开发商:选择捂盘为主

　　本报记者 王珏磊 发自上海

　　被挤出来的不止是投机客，开发商也成为本轮新政中颇受影响的一个群体。“以上海的形势来看，开发商可能会出现一些分化。”

　　市中心豪宅的开发商大多来自港台，资金实力雄厚，应对危机的经验也较充分，他们会选择以捂盘为主。而对开发外环线附近楼盘为主的中型或中大型开发商来说，资金流的压力会迫使他们降价求售。”陆骑麟说。

　　一个很明显的例子是，上海顶级豪宅汤臣一品再度捂盘惜售。“汤臣一品现在报价14万-15万元一平米，降价他们是不肯的，怕影响项目的品质。”陆骑麟说。

　　无独有偶，位于市中心静安区的香港新世纪花园，据业内人士透露，已捂盘七八年之久，偏巧于新政出台之时开盘，寒流之下迅速遭遇几起退房，至今仅售出5套。无奈之下，开发商安慰自己：“已经捂了好几年了，不怕再捂几年。”

　　郊区楼盘的开发商却没有如此的“抗压性”。“郊区的很多楼盘都是滚动开发的，降些价可以短期内出货、回流资金。事实上，很多开发商都有‘过冬’的感觉，如同2008年时一样。”陆骑麟说。不过，据他分析，上海出现2008年时的大幅降价的可能性较低，“长时间可能会熬不住，但短期内大幅降价的可能性不大。”

　　上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣也认为，远郊的楼盘开发商受到的压力比较大。“比如上海周边的昆山、太仓，本来是个价格洼地，由于上海高房价的挤出效应，大家争先恐后去那里买房。现在出台政策，异地购房不能贷款，一下子把这里的刚性需求给打压掉了。我认为政策不能一刀切，异地购房需提供税收证明，应该指高房价地区。高房价地区工薪阶层去低房价地区买房，还是应该得到满足吧。”

　　“不少开发商认为，后面的时代是一个‘杀猪时代’，如果房价持续下跌，对购房者和中小型开发商都是个利好。现在房价这么高，大家都玩不动，房价有个合理的回调，大家重新再把市场做好，也是件好事。”朱大鸣说。

　　朱大鸣自称，他的企业由于从事商业地产，受本轮调控打击不大。“这一轮打压主要针对住宅，住宅市场黄了，商业地产市场可能会红了。资本在一处受打压，自然会流往另一个地方。商业地产该有的限制早就有了，也早就执行，所以这一轮影响不大。

　　调控的不只是需方，

　　还应有供方

　　张宏伟

　　在此次调控措施出台之前，房市政策是比较软的，未对市场形成真正的打击。这一轮的调控，也并未出尽“狠招”，还有许多可用的“法宝”并未祭起。比如，在控制房地产业的资金链方面，包括银行放贷、开发商项目开发自有资金比例规定，等等，都还没到最严的时候。

　　地产市场包括供需两方面，据我观察，这一轮的政策较多的是打压需求，控制投资、投机客买房，针对供方尤其是开发商的政策却手段较软，当然也有所涉及，比如通过增加居住用地供应总量，增加买地首付比例，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应等方法，增加住房有效供给，但总体来说，对供方的调控还不够。

　　新政之下，短期市场出现了波动，但市场仍处于高位运行，供需关系也并未改变，供应依然短缺。而住房的投资需求、自住需求虽经遏制，仍然比较强劲，此时应该从供方着手，想法把价格往下打一打。我们看到，从去年年底至今，一些旨在增加供应的政策，比如打击捂盘囤地的政策几乎未见成效，今年一季度，从供应量到成交量双双位于5年来的新低。如果成交量被明显遏制，供应量却未见提升，后面房价跌的可能性也就相对较小。

　　目前，开发商的资金链相对比较宽松。设法让银行、开发商的资金链都紧张起来，会有利于市场预期的下滑。前几年，对开发商项目开发自有资金比例曾有过从严的规定，要达到35%，但2009年初，受金融危机影响，又默许其回调至20%。这一轮调控并未提及上调开发商的项目开发自有资金比例，而一旦上调，开发商在资金回拢上肯定会加快速度，市场供应就会赶上。此外，还可考虑加息，并提高银行贷款成本等手段，综合考虑土地市场、一手房市场、二手房市场，在产业链的每个环节上都加以控制，自会有利于市场的调温。当然，从宏观经济的角度考虑，可能加息的时机还未到，一旦加息，房地产会降一点温。

　　这一轮的调控，究竟效果如何，还需要观望一下。此前的一些调控措施，一开始市场有所反应，但过了两三个月，却并不是之前想象的那样。对开发商来说，看到调控之下市场未来的紧张预期，应顺势而为，不要逆势而动。在价格的高点卖出房子，回拢资金，去开发更多其他的项目，对自己也是一件好事。

　　作者系资深地产分析人士

　　上海物业税“变脸”?

　　本报见习记者 韩玮 发自上海

　　能让潘石屹和任志强这对地产冤家“互掐”的辩题不少，而物业税是最精彩之一。

　　在4月12日的博鳌地产专场论坛上，潘大佬委屈道，连年两会，每次以人大代表身份，倡议开征物业税，但惟此建议无人联名。而近来，他多少有些“扬眉吐气”，甚至在博客上与一贯唱衰物业税的任志强隔空喊话：传言上海正尝试类似政策，不知你还有何高见?

　　流言始于4月8日的《上海证券报》。文章援引一位中国社科院金融所专家指出，由于物业税征收难度过大，上海率先拟以“住房保有税”替而代之，调节市场。目前，该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，基本方案已经拟定。宛如引爆了一枚***，当日的沪市房地产板块一片狼藉。首开股份重挫5.2%，招商、保利地产跌幅均逾3%，而万科A股亦下落1%。

　　对此，有金融界的内部人士向时代周报透露，目前，物业税、保有税均在研究当中，但后者的开征条件更加成熟。4月14日，国务院出台了新“国四条”，将二套房首付提升至五成，并要求限放第三套房贷。如果这些调控政策半年内仍遏制不住房价，“保有税”将首先出台。

　　上海式物业税

　　“真的要开征?税率多少?力度怎样?”这几天，余彗(化名)的手机里塞满了浙江“炒房”好友的“关切”短信。与蔓延的流言潮相反，他所在的上海市黄浦区国家税务局却十分平静。他告诉时代周报记者，“所有都只是听说，我们执行层面尚未收到任何通知，具体的征收办法亦不得而知。”

　　类似的辟谣曾出现于4月9日的上海市住房保障与房屋管理局网，只是措辞“暧昧”，令人不解。这封公开声明指出，在房产保有阶段征税，要经国家层面敲定，地方政府贯彻执行。如有部门正在做一些研究，也是完全正常的。

　　“一般来说，上海不会强当‘出头鸟’，首先出台极为严厉的地产政策，除非有中央的直接授意。”在税务系统工作多年的余彗如是分析道。

　　事实上，两会后，国土部官员曾频繁进沪调研，最重要的议题之一便是如何贯彻国务院关于房地产调控政策的四项措施。与此同时，中央财经领导小组办公室亦曾赴沪，专项讨论征收物业税的可行性。

　　“宏观调控这么多年，连最基础的首套、改善、投资、置换等关系都理不清，现在，要从复杂的利害关系网中梳理出相对公平的物业税计收方案，谈何容易?”余彗的看法亦被上海社科院房地产研究中心顾建发研究员所认同。他对时代周报记者谈到，物业税的出台，除了涉及房地产评估系统、法律框架外，还包括信息平台的建设和征收范围的确定。到时候，物业税的征收队伍恐怕要成为税务局中的最大编制。

　　相形之下，有“上海式物业税”之称的保有税辐射面小，操作简单。在复旦大学经济学院院长陆德明看来，物业税可简单化地等同于土地使用税加房产税，而保有税是房产税的一种。由于物业税将针对所有家庭征收，打击面大，而保有税主要面向开发商和投资客，也就是，针对存量房、增量房中的第二套或超大面积住房征税，提高房屋的持有成本，故而开征条件相对成熟。

　　有关督促物业税“借壳上市”之举，中央剑指的无疑是再度高烧的楼市。年初的五道调控金牌让上海房市“冷清”不足两月。据佑威地产监测，3月，沪上800万-1000万的一手豪宅成交量环比大涨254%。等到四月，二手房市场已全面跑步进入跳价时代，“排队抢房”再度频频上演。

　　政府不愿多谈物业税

　　保有税是含着金汤匙出生的，甚至被坊间喻为拯救楼市魔鬼的天使。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军曾写道，当保有税真正重手推行的时候，中国的家庭和婚姻将会出现一个分裂的高潮。最先忙的是婚姻登记部门，接着是房屋权籍登记部门，后来是公证部门，最后才是税务部门。但他坦言，这只是“斗胆的猜测”。

　　此种观点的拥护者中有不少实力雄厚的投资客。比如，对于已在北京、广州、深圳等地购置近20套房产的上海人林建民来说，欲开征的保有税并不让他焦虑，倒是近来上海时而冰雹时而窜温的古怪天气扰乱了他四处收租、炒房的正常行程，自觉有些心烦。

　　事实上，这正是最令人忧心之处。保有税所属的房产税并非新税种，根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值减去10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。其中，房产出租的，以租金收入为计税依据，税率为12%。而对照去年全国25.1%的平均房价涨幅，炒房利润势必远远高于税费。

　　对此，知名经济学家陆德明告诉时代周报记者，起征保有税名义上是砍向开发商和炒房客，但在目前楼市供不应求、刚需旺盛的实际背景下，他们的利益近乎“零伤害”，而代价转嫁给普通消费者的可能性已然大大增加。

　　不过，年初至今，政府频提房产税，而不多谈物业税。比如，国务院1月公布的房地产调控文件“国十一条”提出，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。日前，财政部出台的2010年工作要点将这一项明确为“完善房产税制度”。

　　对此，陆德明教授梳理了政府的日程表：短期内出台保有税，借此完善房产税，并将物业税列为中期立法。所以，保有税的深意不在于本身能否较好地抑价，而在于督促地方政府打破过于依赖土地收入的发展模式，从源头治理房价。