标题：差异化交易税属当务之急

这些天，国务院调控楼市的重拳震惊四方。物业税(专题 论坛)，或曰房产税，即将开征的消息也四处流传，引发诸多猜想——征，还是不征？

任何一项政策的效应都有其滞后性，因此，任何一项政策的出台都应该具备一定的前瞻性。前瞻的重要内容之一就是，分析现时采取的政策，如何影响未来的发展态势，能否达到预期的目标。

房产税，当前出台的目的是什么？从诸多媒体报道看，似乎旨在遏制疯涨的房价。那么，房产税能否达到我们所预期的目的呢？

世界上开征物业税的国家中，物业税的年税率普遍不超过3%。如葡萄牙大约为1.1%～1.3%，加拿大为0.5%，日本为1.4%～2.1%，美国为1%～3%，法国则按0.5%～1.5%的超额累进税率；芬兰一般税率为0.2%～0.8%，长期居住用不动产税率为0.1%～0.4%。

房产税是对居民财产的强制性税收，如果过分加重民众负担，势必造成民众与政府的对立，加大房产税的征收难度和征收成本。我国房产税的年税率，一般也不可能超过3%的上限。

相对于一月一个价格、甚至是一日一个价格的疯狂楼市，3%的物业税年税率上限，对于投机炒作又有多少威慑力？美国征收物业税税率，在国际上还算高的，不依然发生了房地产泡沫危机？

持有环节房产税的设立和开征，是“重持有，轻交易”的体现，这对提高房地产资源的利用效率无疑有着积极意义，但是，试图通过提高房地产资源的利用效率进而达到调节房价的目的，即便能够实现也将是一个长期过程。

近来中国楼市疯涨的根源在于房地产成了货币泡沫的宣泄口。诚如社保基金理事长戴相龙在4月11日上午召开的“新兴经济体比较：借鉴与合作”论坛上所说，因为中国增长很快，大量的热钱进入中国，造成资产泡沫，这是中国将要应对的挑战。

当前，我们所处的宏观背景是：一方面，我们要面对汹涌而来的海外热钱冲击，因为美联储前所未有的“零利率”政策，已经引发了规模空前的针对新兴经济体的“美元投机套利交易”；另一方面，当前经济虽然继续回升，但仍面临二次探底的不确定性，旨在促进经济增长并兼顾通货膨胀的适度宽松货币政策，在眼下还没法退出。

房产税“远水不解近渴”，在货币泡沫持续冲击之下，如果幻想通过注重长期“疗效”的低税率的“房产税”，来遏制房地产泡沫的疯狂膨胀，那无疑是白日做梦。对于投机炒作盛行的房地产市场，我们需要的是针对海内外热钱的精确打击。

素有“末日博士”之称的美国纽约大学经济学教授努里尔·鲁比尼认为，“美元投机套利交易”正成为所有套利交易之母和所有资产泡沫之母。他预测，一旦美元借贷成本上升，“美元投机套利交易”将会发生逆转，大量资金将撤出高风险资产，最终将导致这些资产价格同步大幅下滑，泡沫破裂。

在美元投机套利交易规模空前背景下，如果我们采用房产税的措施来打压房价，一方面很难收到成效，另一方面，即便收到成效，恐怕也只是便宜了海外热钱，帮助它们更方便、更便宜地进入。

房价狂飙的情况下，前瞻性地调控房地产市场、稳定房地产价格，不但要考虑如何遏制房地产泡沫的进一步膨胀，更得防范房地产泡沫的骤然破灭带来的灾难性后果。只有这样未雨绸缪地进行充分预测和分析，所制定的政策才不会是“头痛医头、脚疼医脚”的。

现在，二套房首付大幅提高、三套房贷款暂时叫停，虽能击中游资高杠杆性的特点，但依然不能打消海外热钱大进大出的动力，而且这种暂停只是权宜之计，不可能长久。如果实施以差异化的税收政策，效果恐怕会好得多。

大家试想想看，如果所得税征收施行“3年以内转手的征100%，3年以上6年以内征50%，6年以上免征”，海外游资进来时能不“掂量掂量”，出去时还不“损兵折将”？

立足当前宏观背景的前瞻性分析，可以知道房产税的出台，在今天并非当务之急，而房地产市场差异化所得税的出台，实在是不能再拖延了。