标题：房产新政对常州的影响 常州楼市变化在即(图)

■调控缘由

近年来从房地产市场的发展现状来看,由于其内在的涨价机理,宏观调控总是处于“一放就热,价格暴涨,一控就冷,陷入低迷”的恶性循环之中。

2010年4月楼市调控重拳频出，“新国四条”、“新国十条”以及房贷新政等诸多新政给楼市带来了强烈的冲击，随后，银监会、住建部跟进，一线城市个别项目价格松动迹象开始显现，市场不确定性开始增加，市场观望氛围日益明显。

四月商品住宅每日成交套数

■ 调控方向

结合前几年宏观调控的导致房价上涨的缘由来看，是因为调控只是压抑短期需求，导致被压抑需求以及本来存在的需求同步释放，加上阶段性供应不足，造成短期内的需求失衡，从而造成房价的短期大幅度上涨，似乎每一次宏观调控都成了房价上涨的罪魁祸首。

这次国十条与以往的政策在根本性不同，它纠正了2003年18号文件以来只强调房地产支柱产业的重要性，开始回到住房基本的居住功能上。因此，如果国十条能够真正落实实施，那么中国的房地产市场将发生根本性的变化，即国内房地产市场将转变为一个以消费为主导的市场而不是以投资为主导的市场。

从新政执行面来看，主要针对二套房以上的投资购房人群。高涨的房价由投资者引发并支撑，已由一线城市向二三线城市蔓延，并凭借财富效应进一步推高房价，为高房价提供支撑点，而刚性需求者则被挟裹，日益高涨的房价使之民怨沸腾。

从上表中可以明显看出，政策出台后常州整体市场面走势相对平稳，结合之前常州的政策对于房地产影响的效果来看，政策滞后性现象突出，影响效果很难起到立竿见影的效果，加之常州在长三角都市圈中仍属于价格洼地，价格上涨幅度相较周边城市仍在可控范围内，泡沫化程度较低，从中也反映了常州整体楼市的平稳和相对健康。

从楼市的消费需求主体来看，09年至今，需求结构开始出现转变，通胀的预期和资金流动性过剩导致投资和投机性需求的大幅上涨，成为楼市“膨胀发展”的又一支撑点。而目前楼市的调控主要针对该类需求，因此我们判断，“楼市变化在即”。

■ 短期预测

随着政策影响面的深入，未来市场面将呈现较为明显的观望态势，同时市场舆论面也将加重市场面的观望氛围，尤其随着前期市场的量价齐升，改善和投资性需求成为房市支撑的主体，刚性需求挟裹前行，但随着宏观政策的出台（出台政策组合拳特征明显，预期未来政策将在试点个人房产消费税；完善土地招拍挂制度；规范商品房预售制度；增加保障性住房供应政策上细化实施），市场投资性支撑力开始大幅减弱，市场面开始疲软，刚性需求开始观望。同时受09年市场热销面影响，开发商资金压力短期内并不大，需求与开发商的对弈面开始形成并有加强的趋势。预计未来短期内价格波动的风险会加大，即在一年左右，房价会稳定甚至出现小幅下跌的可能。