标题：五一假期成楼市试探器 楼市调控到底调控了谁

　　4月中旬起，楼市调控政策密集出台，严厉程度前所未有，济南楼市成交量应声而落，然而调控政策出台后一周，19日起，济南楼市成交量绝地反击，住宅成交量大涨。而另一方面，新楼盘开始大量上市，更多楼盘等待5月1日后推出。开发商信心似乎并没有因为调控而受到太大打击。

　　“五一”假期即将到来，无论是开发商还是购房者，都将“五一”楼盘销售看成风向标，彼此试探。

　　调控一周成交量却大涨

　　二套房贷、三套房贷、存量房贷，各种房贷紧缩政策出台，却在济南遭遇了成交量放量大涨的尴尬。

　　4月15日，二套房贷首付50%，利率1.1倍的政策出台后，济南的楼市成交量萎缩至“地量”，最低的一天为18日，商品住宅仅成交14套。

　　然而从19日开始，住宅成交量开始上涨，住宅成交89套，20日82套，21日96套。22日住宅成交量创出了“天量”，一天成交146套，成为今年以来单日成交量最高的一天，随后23日、24日仍在百套以上，25日87套，26日93套。

　　对于声浪一波高过一波的调控来说，绝地反击的成交量数据让其颜面尽失。

　　济南南部一家楼盘刚刚又加推了新房源，楼盘均价为7500元/平方米，比一年前涨了近2000元，比今年年初涨了两三百元。售楼人员王先生告诉记者，最近看楼的人不少，还有类似看房团的组织来看，“调控影响应该有，但是各项政策的细则还没出台，不少人趁着这个政策空当赶紧买。再说，每年都会有一段时间调控风声比较紧，习惯了。”

　　目前，除二套房首付和利率标准确定外，如何认定二套房、三套房，以及三套房的首付利率标准仍然不明确。
    另一方面，土地竞拍热火朝天。23日，高新区一片221亩的土地，经过7家企业的轮番竞价，从底价6.1037亿元，一路飙升到了18.16亿元。在调控政策频繁出台的背景下，这一结果有点尴尬。

　　大量新盘等待5月上市

　　近日，北大资源尚品清河 (论坛 新闻 视频)拉开了济南大量新盘上市的序幕。5月，将有大量新楼盘上市，老楼盘也将推出新房源。

　　5月，燕山盛世 (论坛 新闻)、舜耕上城、银座中心、逸城山色 (论坛 新闻)等全新项目开盘，燕山盛世5月1日开盘。银座中心首批推出LOFT公寓，户型面积约40—70平方米。已经建好多年的连城水岸 (论坛 新闻)也以新盘面貌出现，推一期房源。

　　名士豪庭 (论坛 新闻 视频)、鲁能领秀城 (论坛 新闻 视频)、中齐未来城 (论坛 新闻)、中海奥龙官邸、保利花园 (论坛 新闻)、泉景天沅 (论坛 新闻)鑫园 (论坛 新闻)、实力伴云居 (论坛 新闻)、大地锐城 (论坛 新闻)等将加推房源。海尔绿城全运村 (论坛 新闻)推出玉兰公寓，房源面积70-210平米。长清、章丘的楼盘也在5月凑热闹，紫薇翠庭 (论坛 新闻)、山水泉城 (论坛 新闻)等也选在5月开盘。

　　对已经闹房荒近半年的济南楼市来说，放量上市对缓解市场供给有一定作用，购房者可挑选余地增大。

　　“五一”假期成楼市试探器

　　房地产市场一向把五月看成黄金销售季节。楼市遭遇密集调控后，“五一”假期成了开发商和购房者彼此试探的机会。

　　从目前情况看，楼盘的促销手段没有什么新花样，优惠力度不大。促销仍以折扣、认筹抵现金为主。期待楼市降价的购房者会很失望。

　　燕山盛世会员购房可享受9.8折优惠，万豪国际一次性付款享受9.8折优惠，再优惠5%，中齐未来城一次性付款9.8折，贷款按揭9.9折，海尔绿城全运村一次性付款享受9.9折优惠。连城水岸会员购房2万抵4万，诺贝尔城 (论坛 新闻 视频)1万抵2万，蓝调国际 (论坛 新闻)购买跃层3000元抵15000元。

　　一家楼盘的营销经理张女士说，尽管调控比较频繁，但无论房价还是购买情况，并不会让开发商太担心，肯定不会有大幅度的价格优惠。

　　调控政策出台，开发商打擦边球的功夫也是一流。很多开发商已经想好了对策，比如如果要一次性公布房源及价格，完全可以把价格定高，然后再根据情况打折等。

　　最近刚刚开盘的尚品清河项目，仅派发预约号，不收取定金，结果来了1300多名购房者抢号，周围做生意的温州商人有的一人抢五六个号，而首批房源大概只有七八百套。据一位了解情况的业内人士说，对于开发商来说，这已经足够试探购房者的诚意了，可能原定开盘价5000元/平方米，现在至少要6000元/平方米以上了。

　　楼市调控到底调控了谁

　　楼市成交量下降，房价下降30%，一套房直降30万……最近这些事件不断出现在新闻中，深圳、北京、上海等地的楼市似乎都感到了寒意，但作为二线城市济南的购房者只有眼巴巴看着的份。

　　楼市调控到底调控了谁？首当其冲的是一线城市，和一线城市比，济南总属于房价不高、上涨稳定的地方。

　　济南地产评论人士赵鲁梁分析认为，从目前的各项调控措施看，一次性公布房源、拿到预售许可证后10天内必须卖房这些政策都是老政策，属于再次强调，关键仍是看各地执行力度，如何执行，卖者自然是上有政策下有对策。

　　直接有效的政策是信贷政策，提高二套房首付比例，打击投机性炒房，但仔细分析受影响的人群发现，“夹心层”即想改善住房的工薪层受影响最大，他们收入处于中等或偏上水平，不够享受社会福利房水平，又没有能力全款购房，他们积攒首付，需要贷款购房，因此受打击很大。而真正有钱全款付的炒房者、到各地投资房产的炒房团并不受影响，甚至有钱的炒房者恰恰是银行的优质客户，能够拿到优惠贷款。

　　●新闻观察

　　房产调控重拳出击二三线城市能否“风景独好”

　　国家连出重拳整顿房地产市场，一线城市开始出现量价齐跌和恐慌性抛售，二三线城市似乎远离房产新政的“风暴中心”，房价依然保持高位。到底是刚性需求引发的“风景独好”？还是另有隐情的“买卖博弈”？

　　记者在昆明房产交易中心看到，整个交易大厅人头攒动，不少窗口前还排起了长长的队伍。“这段时间，每天成交约200套，这个成交量和去年同期相比，至少翻了一番。”昆明房产交易中心一位工作人员说。

　　记者走访了解到，此轮房地产新政发布后，昆明主城区二手房挂牌房源呈现突增势头，部分二手房主担心市场重新陷入观望期，主动调低了挂牌价格。

　　面对投资者的抛售，购房者却大多捂紧了钱包，准备观望一段时间。合肥佳和置业有限公司总经理杜嘉伟认为，此次调控政策将会改变去年以来合肥房价迅速上涨的势头，也会使一些有意购房的百姓暂时放缓决策，观望一段时间。

　　不少开发商和中介表示，新政出台之后，二三线城市虽然没有出现像一线城市那样的“量价齐跌”，但是此番调控势必打压前期一路高涨的房价，引发楼市近期的震荡。

　　不少百姓坦言，前几次的政策调控结果和目前二三线城市较低的房价以及越拍越高的地价，都让他们感觉房价与大城市比起来，只会涨不会跌。

　　因此，有专家表示，现在说政策的好坏还为时尚早，关键要看执行的力度及后市相关政策是否出台。

　　合肥房地产研究所所长朱德开建议采用“一房两制，一户一宅”的政策，即一方面解决住房问题通过市场和保障房的两个途径，另一方面鼓励一户一宅，限制一户两宅，坚决制止一户三宅。据新华社