标题：五一小长假 桂林楼市调控大检验

　　从营销节点来看，历来的“五一”黄金周，将有不少新盘上市，桂林楼市将会迎来入春以来第一个销售旺季，各大楼盘的业绩也会有不同程度的攀升，各种促销活动也将如火如荼。然而事与愿违，今年的“五一”小长假却显得相对淡定，原计划在五一推出的新楼盘，也迟迟未见动静，楼市延续3月份以来的“房荒”。

　　新政后部分新盘“偃旗息鼓”

　　房贷新政和“新国十条”的出台，令开发商难以抵挡，回避仿佛成了最有效的方式。据了解，部分开发商已表示将比原计划推迟开盘时间。这样导致的结果是，在“五一”这样的传统楼市旺季，桂林楼市将没有新盘开售。

　　查询桂林市房产管理局房地产网站的房地产信息发布平台可以发现，4月中上旬，桂林楼市只有象山区和秀峰区两个楼盘领了预售证。而新政之前的3月申领预售证的楼盘还多达11个，房源超过600套。而本来计划4月底5月初开卖的新楼盘也取消了“五一”上市的计划，开盘时间继续往后推迟到了5、6月之后。五一小长假楼市也无新盘开售。

　　业内人士表示，一是桂林楼市受“国家旅游综合改革试验区”、临桂新区建设提速等利好的影响，市场预期普遍向好；二是一系列新政出台，开发商需要一段时间消化新政，也要了解一下消费者的反馈，因而开发商继续“静默”。更关键的是，开发商算准了，本轮调控主要针对一线城市，对桂林影响不大，等新政效应过去了再卖。

　　据业界人士透露，桂林开发商已经做好下半年集中放量的准备，到那时，对新政效应已经做出较准确的评估，对开盘价、销售率和客户心态都更有把握。

　　桂林缺少降价动力？

　　临近五一，往年楼市都会出现紧锣密鼓的促销大战，今年的市场却集体“失声”。对此，开发商给出的理由大致如下：工程进度跟不上；去年销售太快后续货源缺乏；放慢节奏钻研产品……这些理由的背后，归结起来实则就是两个字——“观望”。

　　“目前桂林楼市需求旺盛，而今开发商又延后开盘，这样即便受新政影响，在售楼盘也会因为竞争不大而没有降价动力。”业内人士认为，桂林楼市上半年出现的“房荒”局面将令桂林楼价保持坚挺，大幅降价不太可能。不过，也有分析指出，桂林大多数开发商选择下半年推出的楼盘，集中放量，市场供应量将大增，市场压力会增大，到时局部促销战将不可避免。

　　据悉，因为“未有新楼盘开售”、“市场刚性需求还在”等原因，桂林楼盘在“五一”期间促销活动骤减，新增优惠促销的不多。开发商几乎取消所有的优惠活动，售房已经不预约，不卖售卡，定金也取消了。

　　市场缺乏足够“应激性”

　　今年上半年的短期“房荒”背后，楼盘一方面不断进行预约蓄客，一方面不断对市场放出价格，但同时却并没有大规模房源推出市场。没有成交的支撑，价格却已经高涨了几个百分点，桂林楼市普遍存在这种变相市场“泡沫”。

　　房价涨幅过快，政策调控下购房门槛提高，对购房者来说，心态已经逐渐转向“持币观望”。而开发商面对“捂盘”捂出的虚高价格，造成的结果极有可能是骑虎难下，捂出内伤。

　　在房地产形势顺风顺水的当儿，捂盘几乎成为业内营销手段的一个“潜规则”。“捂盘”间或以无限期预约售卡、放出楼盘高价的“风声”、分期领证甚至拿证不开盘等形式大打擦边球，以期下半年大涨大卖。

　　近期出台的新政，让开发商“观望”情绪更加明显。一方面，开发商需要一段时间消化新政，同时也要了解一下消费者的反馈，开发商并未立即采取应对政策，反而选择继续“静默”。

　　2010年4月13日，住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中已经极具针对性的对以上几种“擦边球”行为做了严格界定和禁止。同时有报道称，在一线城市，已经对开发商的“捂盘”行为采取了切实的打击措施。面对新政，市场缺乏足够的“应激性”，在售楼盘没有更多的招数，只能静默以对。

　　面对硬调控图和软着陆

　　追根溯源，房地产市场的上行或下挫都是政府政策和开发企业“合力”的结果。而房地产产品的价格亦不是完全按照市场规律，受供求关系调节。市场僵持状态的背后，则是相关部门举措的空白。

　　桂林市场对宏观政策的“慢半拍”，一定程度上是地方政府和相关管理部门实施细则的滞后所致。“慢半拍”虽然一方面在宏观政策出台前，桂林市场有一定的调整时间，而另一方面面，市场缺乏“应激性”，等真正做出反映时，市场局势却已经不可逆转。

　　当几乎所有开发商在接受采访时都信心坚定地认为桂林市场“无泡沫”的同时，几乎绝大多数开发商也认识到，此番调控政府意图明显，政策的出台将是不见成效不停手。国务院17日发布的通知，明确授权地方人民政府，根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。因此，地方政府何时出台细则成为近期市场关注的焦点。

　　目前能打破市场供求双方维持僵局的大手，只有政府和相关行业主管部门即时做出举措。从桂林市场来看，有消息称，一项针对房地产预售和价格管理的措施即将出台。即桂林房地产市场所有办理预售证的房源，要同时填报预计的销售价格。而在正式销售过程中，如果实际售价的波动超过申报价格的10%，可能会受到主管部门的处罚。

　　此举一出，相信桂林楼市自去年底到今年第一季度每月飞涨的价格将有所控制。然而，截至记者发稿时，联系到的相关主管部门依然表示，监管政策尚在制定中，具体日期未定。

　　政策“硬调控”下的大起大落对市场来说，是锐气大伤的。只有开发企业提前规避“擦边球”实现行业自律，地方政府作为“中间商”结合市场情况加以协调，打破供求双方僵局，才能实现硬调控下的“软着陆”。