标题：政策猛药引楼市进入调整

　　“家庭首套购房90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%；第二套房首付款比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套房及以上的首付款比例和贷款利率应大幅度提高。”新政一出即引起轩然大波，尽管此前“差别化信贷政策”的调控方向早已明确，但第二套房首付五成以上还是被评为“史上最严厉新政”。接踵而来的是，“商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”……政府对于楼市调控的决心可见一斑。然而在政策几轮调控、楼市几番起落之后，此次新政又将对市场产生怎样的影响？

　　差别化信贷抑制投资 波及改善性需求

　　家庭购买第二套及以上住房实行严厉的信贷政策，对于投资、投机性需求的抑制作用将是快速而有效的——首付款比例的大幅提升意味着投资、投机门槛的提高，而大额的资金投入注定了投资成本的增加和成本利润率的显著降低，再加上贷款利率的上浮产生的财务成本增加同样作用到投资者身上。且不说第三套及以上住房可能要承受全额支付的代价和风险，仅以第二套房为例，由原先可能因“改善性需求”而做到首付两成变为如今“贷款购买第二套住房的家庭”五成以上首付，投入的资金增加了一倍以上。而这样的情形同样适用于改善性需求，显然意味着改善性需求也将不可避免地受到新政的波及。

　　回到3～4月的商品住宅市场，高企的房价已经一定程度抑制了首次置业需求的释放，投资性需求也因为高房价作用下的成本提升和利润空间压缩而逐渐淡出，而具备相当支付能力的改善性需求因为担心房价继续攀升，并且在通涨预期下并无更多的投资渠道而选择入市并成为市场主流。在这样的情况下，新政一方面抑制投资、投机性需求，另一方面也对改善性需求的释放构成冲击，可以预期：短期内市场总体需求量将受到信贷政策压抑而令成交规模出现缩减。

　　房贷收紧同时误伤刚需 加重市场观望氛围

　　虽然一直以来首次置业的刚性需求都受到支持，但楼市走向和宏观环境始终影响首次置业者的决策。此次严厉的新政对于“首次购买小于90平方米”的用家并无限制，但是银行系统对于房贷的总体收缩还是累及无辜：即便是针对首次购置90平方米以下住房的买家，基准利率7折的优惠也已基本取消：同样是针对首次置业者，近期也频频传出二手房交易中贷款不能足额通过审批，导致买家无奈退房、订金打水漂……此外，在高房价对刚性需求的挤出作用之后，在陆续出台的调控政策之下，相对稳定的刚性需求也逐渐看淡楼市，观望情绪的滋生将在年内持续影响刚性需求的释放。

　　成交缩减构成资金链压力 年内价格有望调整

　　通过2009年楼市的回暖，房地产开发企业得以快速销售回收现金，令其资金压力减少，面对新政后的观望氛围，资金状况相对充裕的开发企业在短期内降价促销的压力并不迫切。但是，在高房价和新政的双重压迫下，投资需求淡出、首次置业需求和改善性需求受到挤压而陷入观望。如此局面的持续必将对开发企业资金链构成压力，届时有望出现商品住宅价格的调整，而前期上涨幅度较大、过度透支规划建设利好前景的区域将首当其冲受到影响。

　　楼市低迷影响开发投资 后续房源供应或难改善

　　2009年后房价的一路走高除受到需求集中释放的刺激外，2009年下半年开始的新增供应不足也是房价得以持续上扬的重要原因之一。而究其根本，2007～2008年房地产市场的低迷令开发企业普遍紧缩支出、谨慎扩张，致使2009年楼市回暖后市场新增供应量不能跟上，供需矛盾进一步支撑新房价格的上扬，与此同时新房供应不足的现象不仅令需求转向二手市场寻求满足，也促成了部分消费者恐慌性购房的行为。

　　由此可想，在新政影响下楼市逐步陷入调整，开发企业投资扩张的信心和行为都将受到影响，那么2009年下半年至今市场所表现出的商品住宅供应不足的状况也将难有改善。如果说当前的房贷政策是从压抑需求的角度去调控市场的话，那么一旦价格调整到位、刚性需求集中释放，后续供应不足的问题还将暴露出来，市场的长远健康发展也将受到影响。因此，在以差别化的信贷政策快速有效调控楼市的同时，有效地促使后续供应增大才是长远稳定楼市的关键之一。

　　保障性住房供应、房产税 将影响楼市中长期走向

　　尽管保障性住房一提再提，房产税、物业税一论再论，短期内恐怕都难对市场造成实质性的影响，但长远来看却有望成为影响中国房地产发展的重大举措。

　　作为能有效增加住房供应的措施之一，保障性住房的加大供应，将一定程度弥补商品住宅供应规模不足的问题，有针对性地解决民生的居住问题。如此一来，现阶段新政影响下可能导致的后续商品住宅供应难以改善的问题将由保障性住房来适当弥补，而商品住宅市场所肩负的民生压力也将因此减小。一旦形成商品住宅市场和保障性住房并驾齐驱的局面，商品化的住房市场将获得更加独立、健康的发展环境，而受到更少的干预。

　　不同于现行的流转环节产生的税赋，物业税也好，房产税也罢，都是在持有环节征收税费，增加房产的持有成本，它的差别化征收无疑会增加房产投资的成本和风险，甚至可能引导“投资房产”观念的改变。因此，房产税的开征将有望对房地产市场造成深远影响，长远地影响商品住宅市场的需求结构。