标题：深圳楼市新政细则今日出台 将比中央更严格

有关二套房如何界定等模糊问题，深圳将按照最严格的上限执行

　　⊙记者 潘建 ○编辑 阮奇

记者独家获悉，深圳楼市新政细则将于今日出台。

昨日下午2点半，深圳市山水宾馆四楼会议室，深圳市规划和国土资源委员会下设的房地产研究中心召集了当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会，对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论。此外，还对即将出台的地方细则进行吹风。

细则总体方向将比中央的更严格“会议主办方透露了深圳市楼市新政细则已经敲定，并将于明日公布。”一参会知情人士向记者透露。

记者了解到，其实早在4月27日，深圳市政府就已经组织相关部门针对楼市新政召开内部研讨会议。知情人士透露，这次会议已将深圳楼市新政细则基本敲定。

“这次深圳的细则总体方向要比中央的更为严格。包括二套房如何界定，限定本地人购房套数等模糊的问题，深圳都会按照最严格的上限执行。坚决执行中央楼市调控措施，遏制房价上涨。”另有参加了政府研讨会人士透露。

国务院17日发布的通知明确授权地方人民政府，根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。目前青岛已经公布了地方楼市调控细则，而本报获悉北京、上海也都即将公布地方细则。

“以往地方政府对楼市新政的调控并不积极，而此次中央政府力度空前，实施了地方政府问责，包括北京、上海、深圳等一线城市都以最快的速度作出了回应。”上述知情人士表示。

成交量已先行下跌“随着地方更为严厉的细则的出台，市场将形成较为统一的下跌预期，深圳楼市价格和交易量或许将加剧下行。”世联地产研究总监王海斌向记者表示。

在昨日召开的会议上，各方也将市场最为真实的情况反映出来，本周深圳二手房成交量继续缩小，平日130—150套的日成交量萎缩到20-30套，比正常日下降了80%。比平常在媒体上说的更为严重。而购房者的数量较上周也急剧下降了近3成。中原地产人士表示，去年下大概是2个人抢一套房子，现在变成2个房子抢一个客户。

另一大中介机构世华地产人士也表示，公司的业务量较平常下降了80%。但目前的房价并未出现明显的下降。

而开发商反映的一手房情况则相对乐观，金地集团人士表示，目前一手房市场并未出现明显的退房潮，价格也基本保持稳定。证券分析师则认为，短期内，通过抑制需求，房价可能下降。但担心政策退出后，房价会出现反弹。希望政府在增加供给方面做更多的工作，比如加大保障性住房的力度。

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仿佛是一场从天而降的“暴风雪”，国家楼市新政出台后，炒房客众多、投机氛围浓厚的深圳楼市一下子进入了“冷冻期”。原来火热的交投骤然冷却，成交量出现了60%的降幅。

“冷冻期”楼市成交下降、价格坚挺4月14日，相关部门宣布提高二套房贷首付比例和利率。4月17日，国务院再出重拳，发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。而被称为“新国十条”的上述通知，被市场解读为房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。

楼市新政的“猛药重拳”立即打乱了深圳楼市原有的方向和节奏。

首先，成交量出现了巨幅下跌。深圳中原地产对于深圳市规划国土委成交数据的跟踪监测显示，最近一周(4月19日-4月25日)深圳市新房市场成交量大幅下滑，本周七天共计成交417套，面积3 .65万平方米，环比上周分别出现60.70%和63.86%的巨幅下滑。

二手房方面，深圳市规划国土委的成交数据显示，二手房市场上周共成交3718套，与前周相比基本持平，似乎没有受到政策太大的影响。不过，深圳市规划国土委公布的成交数据是以房产过户为标准的，不能及时反应市场的变化。深圳中原三级市场数据系统监测显示，受银行信贷紧缩的影响，市场观望情绪较重，继上周尾成交减少后，本周成交进一步下滑，二手房市场的成交量环比上周减少六成左右。

21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧介绍说，目前无论是看房量、或成交量，都下滑了六成以上，业主放盘量比4月初攀升一成，价格也出现了5%至15%的松动。“但目前尚未出现投资客大量抛盘的普遍现象，目前减价出售的，大多是去年上半年较低价格入市的房源，投资者利润空间较大。”杨创慧说，目前仍有少量成交，主要是自住客。

就价格而言，目前深圳只有少数楼盘搞起了降价促销，大多数楼盘项目仍然在观望。4月22日深圳市南山区的某商务公寓以每平方米低于市场价4000元的价格开盘，引来大批买家冒雨抢购，当天就卖出400多套。据悉，这是楼市新政后深圳首个开售的新盘，该盘开售前给意向客户的报价是1.6万元/平方米至1.7万元/平方米，而开盘日打了9.1折，7日内签约还有额外9.9折，实际成交均价为1.5万元/平方米至1.6万元/平方米，而周边的房价都在1.9万元/平方米左右。

部分炒房客放盘、地产股暴跌国家严厉的楼市宏观调控政策，显然让一部分炒房客感到了威慑，他们开始放盘出货。中原地产深圳公司总经理李耀智说，此次调控政策出台前，中原地产每天新增的放盘量在1000套左右。新策出台以后，每天放盘增加了30%；但是，由于许多业主仍不愿意降价，成交量反而较之前萎缩了70%至80%。

“我认识的一个很有实力的投资客，已经开始做空了，最近将手中的680套盘全部清空了。”深圳大学国际金融研究所所长国世平对媒体说，现在泡沫已经很严重，投资者争相高位抛盘。有媒体质疑这一消息的可靠性，为此记者专门致电国世平教授求证，他表示“当然属实！”

楼市新政出台后，直接影响着股市的表情。

　4月19日，对房地产板块来说，无疑是“黑色的星期一”。受国务院出台房地产新政调控楼市的影响，地产板块50只个股跌幅超过5%，板块跌幅达7.59%，处于各行业跌幅榜首，成为当天大盘暴跌的主要推手。板块内20余只个股被砸在跌停板上，105家房地产公司一日之内市值蒸发近600亿元。总部在深圳的地产龙头股万科A、金地等都跌幅巨大，损失惨重。

专家：未来楼市跌幅有争议

　　这次国家楼市新政出台后，专家学者和业内人士普遍认为是动真格的，楼市很可能进入下行通道，但房价如何走、跌幅有多大、调整持续多长时间，专家们众说不一。

“这次国家出台的房地产新政，体现了中央政府把房价调整到理性水平的强大决心。”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，这次密集出台的楼市调控政策，说明决策者真正意识到了过旺的需求才是房价虚高的主要原因，第一次拿出了控制房地产需求的系统性政策，如果这些政策落实到位，深圳的房价一定会走进下降的通道。不过，要让楼市长期回归理性，房产税的出台还是不可回避的。

“虽然这次调控力度很大，但我还是有个隐忧”，高海燕说，这次的调控政策几乎全部是有关银行信贷的，但实际上据他多年的了解，在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，很多楼市的强力消费者，买房、炒房是不依靠银行贷款的“今年深圳第一季度豪宅市场很火爆，实际上今年银根比较紧，很多购房者根本就不从银行贷款，一次性付款了事，他们出得起”，高海燕说，这种情况同样出现在内地三线城市，因为房价较低，很多买房者、炒房者也不用银行贷款，对于这种情况，单纯的信贷政策调控是不起作用的。

“因此我认为，这次楼市新政在一段时间内会取得阶段性成果”，高海燕说，但是要让房价长期保持在理性水平，还应该有一件武器———物业税，以税收手段限制个人拥有多套房产的行为，才能从根本上“管”住那些财大气粗、房产消费能力超强的炒房者，让房地产市场的供求长期平衡，房价不致大起大落。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示“这次中央的调控政策是空前严厉的，但实施效果要结合执行情况综合评估。”他认为，市场上投资与投机群体的抗压力量远大于2007年，因此不会出现2007年持续大跌的格局。然而严厉的政策肯定会对市场产生影响，房地产市场的成交量会有一定萎缩，成交价格也将出现震荡。