标题：楼市调控政策发力 申城房价从"涨停"到"停涨"

　　申城房价从“涨停”到“停涨”

　　【新民网•晚报推荐】对申城楼市来说，刚刚过去的“五一”小长假并不轻松。

　　有“楼市风向标”之称的“假日楼市”，观者减少，成交寥寥。部分区域二手房出现明显的价格松动，卖方不再“跳价”，反倒有了10%的议价空间。买房人的观望心态，也已基本确立……在急如雨下、刀刀精准的调控政策下，申城房价已从“涨停”到“停涨”。

　　4月份开始供过于求

　　其实，危险的信号在4月份已出现。

　　4月份，上海共推出了65批商品住宅，共127.04万平方米。这个数字，比3月份的79.53万平方米高出六成。其中，新政出台的下半月，就有85.09万平方米的新房源推出，与上半月41.96万平方米供应面积相比，增加了2倍多。

　　这一数据显示，部分开发商已倾向于将手中房源抛出。在“假日楼市”之后，也就是5月份，预计还有80个楼盘要推出新房源。与此同时，上海周边的昆山、吴江等地，也有17个楼盘要大量推房，以争抢中低端的刚性需求。

　　供应放量，但需求显然并不“配套”。截至4月28日，本市商品住宅的成交量，只有98.84万平方米。其中七成房源是上半月成交的，下半月以来只成交了37.99万平方米，只相当于同期79.43万平方米供应量的47.8%。这意味着，从去年3月以来，持续了1年多的供不应求局面，在一系列新政面前被急速“扭转”，上个月出现了超过2：1的供过于求局面。

　　部分开发商“趴下”

　　“不要谈‘房产保有税’了，就现在这点政策，已经足够让一些小开发商‘趴下’了。”昨天，一家房产公司的董事总经理评价新政对上海楼市的影响。用他的话来说，这一次的调控力度空前，而且手法很精准。

　　值得一提的是，北京房产细则出台后，上海楼市为之“哗然”，不少业内人士连称“太狠了”。随后，楼市出现了一些微妙的变化。有钱的开发商，纷纷推迟开盘。没钱的开发商，想办法早点开盘。“最麻烦的，是一些要推二期、三期楼盘的开发商，直接降价的话，怕引来前期业主的‘退房潮’，只好想着办法暗降——买房送物业费、装修费，或是买贵宾卡打93折等。”

　　全国两会闭幕后，北京楼市曾接连出现“地王”。如今，这些拿地的企业已被深深“套牢”。这一幕，同样引起了上海市场的“联动”。“市场变得很快，一个月前后，形势完全不一样。”目前，开发商普遍在等待，上海将出台怎样的细则。

　　更让开发商们心惊的，是坊间流传已久的物业税，上海可能叫“房产保有税”，即持有房产也要缴税，相关政府部门已明确“正在研究”。相关专家认为，如果征收这一税种的话，房价可能出现20%的下调。

　　楼市的严厉调控，加上物业税传闻，严重影响了开发商对整个市场的预期。部分开发商认为，至少今年年内，楼市状况并不乐观，加上几乎肯定会出现的老百姓“买涨不买跌”的状况，今年开发商“日子难过”。

　　“假日楼市”成交惨淡

　　开发商的担心，在为期4天的“假日楼市”上，逐渐成为现实。

　　从第一天起，“假日楼市”门前就有许多销售人员拿着特别印制的宣传资料，四处分发。展会现场，促销手段形态各异，甚至让异域风情的美女站在站台前，以“吸引”购房者眼球。

　　但是，这些促销招数，在密集的楼市“重拳”下，并无效果。5月3日，房展会最后一天，上午11时未到，冷清的展厅内，工作人员已经开始忙着“撤退”。许多开发商都反映，“成交量几乎没有”。

　　一家参展商坦率表示，原本打算在“假日楼市”上推出新楼盘，因楼市状况一般，临时决定不推盘，通过“假日楼市”积累客户。但4天展览下来，积累客户的效果也没达到。许多原本登记下来的客户，目前都出现了“观望”情绪。

　　受影响最大的，是上海周边楼盘。楼市调控新政出台后，异地购房贷款被叫停，无论是上海人还是外地人，目前都不能在上海周边按揭买房。原本，这些周边楼盘打算借上海世博会的东风，吸引大量投资客，如今却遭到了楼市新政的“阻击”。

　　房价“拐点”若隐若现

　　申城房价已“停涨”，但更多专业人士认为，房价“拐点”目前已若隐若现。分析人士分析，从目前“供过于求”的情况看，上海房价下跌“是有可能的”。

　　目前市场的供需表现，与2005年非常相似。从2005年3月份的供略大于求，到4月的供大于求并逐步扩大之后，上海房价也从3月份9404元每平方米的阶段性高位，滑落到6月的6962元每平方米，跌幅达26%。

　　今年的4月份，供应量达到127万平方米，成交量估计不到105万平方米，是近1年多来首现供过于求的月份。而从目前的情况来看，5月份的供应量还可能大幅增加。从数据对比上说，房价“拐点”应该即将到来。

　　不过，分析人士同时指出，考虑到国内担心通胀和热钱的因素，资金投资保值的需求在增加。在购买力方面，多个行业在过去数月中回暖，新老员工工资水平有所上调，各个阶层都有改善住房的需求。因此，住房“刚性需求”依然存在。此外，开发商努力和中小银行、外资银行协调，消化掉首付和利率提高带来的成本压力，这也给买房人多了一种选择。

　　焦点关注

　　购房者盼再出“撒手锏”

　　申城“假日楼市”成交量“打盹”，购房者观望心态已确立。相关网站在“五一”期间，对上海房价走势做了相应调查。

　　搜房网上被问及“新政后房价走势如何”时，受访者观点呈现对立，45%的受访者选择“开发商资金压力加大，房价或现拐点”；而有40%的受访者认为“房价短期下降，刚性需求增加，长远看房价还会涨”；另有13.9%受访者认为“不好判断”。搜狐调查显示，高达67%的受访者选择“看跌”，仅有15%的受访者“看涨”，比例差距明显。

　　多数受访者受近期楼市新政影响，改变了置业计划。调查中，77%的受访者选择了“再观望看看”，决定近期不草率购房。新浪调查显示，38%的受访者选择“坚决退出”；另有34%的受访者选择“按兵不动，观望一段时间”。搜狐调查显示，49%的受访者，认为当下不是“买房好时机”，选择“再看看”的有36%。

　　由于改变“置业计划”，受访者资金流向也值得关注。新浪调查显示，“退出后”最大的安排是“先持有一段时间”，以及“投资于股票市场”，分别占31%和26%。

　　57%的受访者还迫切希望有关部门“再出‘撒手锏’遏制房价”。

　　焦点链接

　　各地楼市“五一”期间“遇冷”

　　“五一”期间，北京二手房交易跌入“冰点”，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。

　　4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售。截至27日，2377套新房仅成交1套。数据显示，在4月14日以后的半个月里，北京二手房市场新增客户需求下跌了八成。而东三环某楼盘还出现了历史最大“抛单”，单个项目23套房源抛售，炒房客离场现象显现。

　　5月1日和5月2日两天时间内，广州全市住宅销售178套，成交面积21021平方米，比平时正常成交低了一半。其成交均价为9287元每平方米，与3、4月份成交均价相比，降幅在两成左右。

　　4月份的杭州楼市，遭遇了“冰火两重天”。前半月还“火热”的楼市迅速“转冷”，日交易量从最高时的300多套骤降至两位数，周交易量环比下跌72.55%。

　　根据不完全统计，杭州5月份目前已经明确要推房的楼盘不到20个，与去年同期的36个相比减少了近一半。其中有不少原本计划开盘的楼盘，受新政策影响决定推迟开盘。

　　本报记者 晏秋秋 实习生 何文鑫