标题：合富辉煌：2010年4月东莞房地产市场分析报告

　　进入2010年后，面对不断高涨的房价，政府连续出台相关的调控政策，但是，这一系列的调控政策并没有给火爆的房地产市场带来明显的降温，房价仍然保持较快的上涨速度。

　　3月份，70大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创下历史新高。一线城市房价涨幅惊人，深圳房价同比去年3月份上涨84%，北京上涨56%，上海上涨49%，涨幅最小的广州也上涨了接近四成；而部分二线城市如杭州等房价同比去年3月份涨幅更是超过了100%。与此同时，媒体们不断聚焦房地产市场，包括央视、新华网等央媒在内的媒体大幅抨击房价过高，质疑政府调控效果。

　　就在这样的背景之下，“4.17”新政应声出台，两天之后，国务院发出更为详细的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“新国十条”正式落地。

　　新政核心内容。

　　新国十条”的核心内容是实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。相比2007年“9.27”新政，本次“4.15”新政调控力度更大，主要表现在：二套房首付比例由原来的40%提高至50% ；部分房价高危地区暂停发放三套及以上的贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。

　　新政执行

　　相比之前信贷调控后各银行之间所执行的信贷差异，此次信贷新政出台后，各银行落地执行速度极快。4月19日，新政出台后的第一个星期一，各大银行开始发文执行新政，据了解，目前东莞所有银行二套房贷款均不得低五成，仅有少量银行可以申请第三套房贷款。

　　新政影响

　　1.市场进入观望期。新政实施后，大多数开发商并没选择降价，主要是由于去年房地产市场的火爆行情使它们“不缺钱”，而大部分消费者都选择观望，静待房价的下调。因此，短期内房价仍以平稳为主，而成交量下跌成为必然。

　　2.楼市信心受动摇，股市暴跌。新政出台后，沪深股市于19日出现暴跌，其中沪指更是跌破3000点；截止5月4日，沪深股市跌幅均超过10%，万科、保利等房地产龙头股跌幅均超过20%。

　　土地市场分析

　　【【数据来源：东莞市国土资源局】

　　本月商住用地零成交

　　1、本月地块供应情况

　　按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2010年4月份东莞全市土地总体供应25宗，供应面积约48.8万平方米，环比上月96.2万平方米的供应急剧减少49%，同比09年4月份供应16.1万平方米增加203%。

　　本月供应了5宗商住用地，总面积只有5.2万平方米，占整体供应的10.6%，供应的5总商住用地，其中有2宗是挂牌交易，总面积为4647平方米，位于莞城区可园南路；另外3宗是挂牌出让，总面积为4.7万平方米，位置分别是清溪镇土桥村，出让36000平方米、中堂镇东泊村，出让3252平方米、及东坑镇黄屋村，出让8060平方米。

　　第二的是工业用地，共131828平方米，占总比的27%；第三是商住用地，面积是51959平方米，占总供应的10.6%；排名第四是商业金融用地，面积27348平方米，占总比的5.6%；第五是研究与实验发展用地，面积24476平方米，占总比的5.0%；最后是综合楼与商业用地，面积分别为2465和601，各占总供应的0.5%和0.1%。

　　2、  本月地块成交情况

　　2010年4月份东莞市土地总体成交总共12宗，成交面积为24.1万平方米，成交总金额为2.28亿元。成交面积环比上个月的114.4万平方米大幅下降78.9%，；成交金额环比上个月的28.5亿元锐减92%。

　　本月成交量排名第一的是工业用地，共成交8宗，约16万平方米，占总成交量的66.3%；成交量排名第二的是科研设计用地，共2宗，成交面积大约是3万平方米，占成交总量的12.3%；商业金融用地排第三，只有1宗，成交面积是2.7万平方米，占成交总量的11.2%；排名最后的是研究与实验发展用地，成交了1宗，面积大约是2.5万平方米，占总成交量的10.2%。

　　本月商住用地零成交，是今年以来第一个月零成交，是09年以来第二个月零成交，09年1月份也出现过商住用地零成交的情况。

　　楼市动态

　　总述

　　史上最强政策出台  东莞楼市观望较浓

　　中小户型需求稳定  大户型成交受抑制

　　09年东莞累积需求井喷，楼市库存瞬间被消化，而受08年对09年低迷预期影响，09年新增供应较少，在相当长一段时间内，东莞楼市处于明显的“供不应求”，这种状态一直持续到2010年4月.09年市场的火爆，使开发商对2010年预期较高，楼市新开工量大幅增加，开工速度得到加快，最快4月份供应量将陆续推出.4月后，市场供应将加快，产品选择面将增多，在4-5月份主要以满足4月之前供不应求未满足的累积的需求，因此4-5月份成交量及价格受到一定支撑。

　　最严厉政策出台 东莞楼市观望浓

　　4月17日，中央出台史上最强房产政策，其严厉程度甚于“9.27”。新政在五一楼市黄金周前两周出台，无疑给黄金周楼市泼一冻水，楼市成交大打折扣在所难免。新政后第一周，由于2010年第一波供应小高峰刚刚来临，积累的需求得以释放，故4月17-18日推货的万科金域华府和中信凯旋国际依然销售火爆，其火爆场面不亚于09年高峰时期。但，随着新政后第一周积累需求释放后，市场观望氛围异常浓厚，新政后第二周楼市人气相比第一周相差甚远，成交情况天壤之别。(见下图)

　　新政矛头直指投资客 但已殃及刚性需求

　　4.17”新政产生，首先影响着购房者心理， “看跌房价”现象越来越多， “买涨不买跌”的心理导致了市场观望较浓，无论是投资需求还是刚性需求均受到了影响。然而，政策影响购房者不仅仅体现在心理上，还体现在实实在在的资金上，新政意味着改善型需求置业门槛得到大幅提高，过高的首付令不少客户暂时放弃或者延缓购房计划。房产新政的初衷为打压投资需求，但不幸已经殃及刚性改善型需求。合富辉煌东莞市场研究部在调查的城区几大楼盘中，投资客比重新政前的5-10%已经下跌至5%以内，同时，部分楼盘改善型需求比重亦得到减少，比较典型的变化为首次置业比重增幅较大。普遍楼盘首次置业比重达到50%-80%。

　　140平方米以上大户型受新政影响最大  价格面临较大下调压力

　　合富辉煌东莞市场研究部监测显示，新政后，中小户型销售相对较好，主要为70-100平方米产品，主要针对首次置业；此外，110-130平方米户型销售良好，主要针对首次改善型置业。由此可见，新政对首次置业和首改置业者影响相对较小。相对而言，140平方米以上，尤其160平方米以上大户型销售面临较大的阻力，二套房包括三套房首付的大幅提高抑制多次置业需求。可以预见，随着大户型的销售低迷持续下去，价格面临较大的下调压力。