标题：5月4日最新成交买卖盘

自4月中旬国务院发布二套房限贷令、三套房禁贷令等一系列房产调控新政后的第一周，上海新房住宅成交量立即遭遇“腰斩”；至上周（4月26日－5月2日），即新政后第二周，全市新房成交环比再次大跌36％。自此，全市新房成交已经陷入极端的低迷状态。

与此同时，全市新房住宅的成交均价在去年底（2009年12月平均成交价）突破2万元／平方米大关之后，在今年4月再创新高——月度均价达到22926元／平方米。

下半月成交急剧萎缩

自从中央在4月中发布了一系列房产调控新政之后，上海楼市至少在新房成交量上立即受到打压，成交量立减，以致于4月的上下半月间形成了一道十分明显的分水岭。

在调控新政发布前，4月上半月，上海新房住宅成交量可以说一直维持在高位：4月第一周，全市新房住宅成交量即达到35．15万平方米，是近21周来的最高水平；接下来的4月5日－11日一周，由于清明假期的因素，全市成交量跌破30万平方米关口，为25．9万平方米；但接下来4月12－18日一周，全市新房成交量立即反弹，上升三成，再次回到30万平方米之上，达到34．4万平方米。而房产新政发布之后，4月下半月上海新房住宅成交量就持续出现萎缩，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，新政后第一周（4月19日－25日），上海新房住宅在新增供应面积放量（为33．4万平方米）的情况下，当周的成交面积却仅为17．3万平方米——与前一周相比成交减半；到了上周，即新政后第二周，上海全市的新房住宅新增供应立减至23．5万平方米，环比下跌30％，而成交量再度降低至11．1万平方米，环比再一次下跌36％。至此，上海新房楼市供需双方观望情绪浓重，市场交投两淡的局面已经确立。

以商报记者估算，全市4月上半月的新房成交面积为58．58万平方米，而下半月则缩水至43．94万平方米，大减逾两成。而房源成交套数也从上半月的平均每日330套左右减少至平均每日230套左右，到4月底的一周，全市平均每日成交套数仅100套出头，而在5月1日－4日，日成交套数更是不足50套——缩量行情逐渐加剧。

成交均价继续上涨

虽然遭遇宏观调控，但是就房价来看，上海新房的成交价格水平却并未出现明显的下降趋势。今年4月份，全市新房住宅成交均价甚至再创新高，达到22926元／平方米的水平。

事实上，在前一周，也就是新政后的第一周，在成交减半的同时，上海新房住宅成交均价也并未下跌，反而上涨11％至26096元／平方米，创下历史新高；而上周，虽然新房住宅成交继续下跌，但成交均价依旧维持高位，为25731元／平方米，较前一周的历史最高纪录只是微跌1％。究其原因，可能与在新一轮楼市调控之下高端住宅项目受到的影响相对较小有关；更重要的原因，可能出自成交量剧烈缩减至一个极低的水平，导致由平均房价体现出来的新房市场成交结构失衡，以及此前相当长时间内房价上涨过猛形成的“统计惯性”。

比如，4月份均价在5万元／平方米以上的高端项目成交面积达到7万平方米，较3月翻了2倍还要多。商报记者还注意到，4月全市新房住宅新增供应面积达到123万平方米，较今年3月增加了75．71％。由于下半月后需求受到打压，上海全市在去年1月至今，首次出现了明显的供大于求的情况，但从供应结构来看，适合普通购房者的低价位商品住宅的供应还是十分匮乏。据佑威及楼市专评网提供的数据显示，4月全市均价在1．5万元／平方米以下的商品住宅供应仅为19万平方米，而当月的成交面积达到30万平方米；1．5万元／平方米以上的商品住宅供应面积却达到104万平方米，当月成交面积为72万平方米。

即使是二套房限贷令、三套房禁贷令等调控措施发布之后，上海新房的成交价格仍未出现下跌。坐落于嘉定江桥的万达城市公寓上周以1．07万平方米、113套房源的成交量位列全市之首，而其均价也进一步上升到19015元／平方米，不到3个月，房价就上涨了4500元／平方米左右，涨幅接近30％；松江新桥的沿海丽水馨庭二期在上周成交了33套住宅房源，成交面积3002平方米，名列一周新房住宅成交ＴＯＰ10榜单的第6位，最新的成交均价为14252元／平方米。而在2周之前，也就是4月12日－18日一周内，沿海丽水馨庭二期成交28套住宅房源，成交面积4701平方米，同样跻身一周新房住宅成交ＴＯＰ10榜单之列，当时的成交均价为13626元／平方米，粗略估算之下，仅在一个月之内，沿海丽水馨庭二期的成交均价就有600元／平方米的上涨。

在商报记者看来，在如今成交极度萎缩的背景下，上述这些“硕果仅存”的“相对热销”楼盘，如果其本身房价上涨较快且惯性仍存，则其持续上涨的成交价对于骤然变小的整体成交量下的均价而言，其贡献度之大不言而喻。