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标题：本轮房价能够下跌多少
1楼
方寸 发表于：2010/5/7 11:03:00
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上周跟一个很有名房地产公司的老板一起吃饭，去年他的一个湖景全精装修的楼盘，个开盘1.8万元/㎡，当时成交并不太火爆，后来年底绿城在旁边拍得一块地，折合楼面价已经2.2万元/㎡。处于关心我问及现在剩余房子的价格，他说已经5万了。道理很简单“面粉”的价格贵过了“面包”，如果现在去拿一块地，成本超过2.5万元了，全装房子的建筑及装修成本1.2-1.5万元/㎡，这样算来就3.7-4万元了。
“面粉”贵过“面包”了，让面包怎样卖？
有时在车上听广播说房屋的成交量下跌了XX，总给人以“房价”下跌的错觉。今天看到一则消息说上海房价已跌了40万元/套，感觉有恶炒的成分。
每轮调控后房价都会更疯狂的上涨，那么本轮调控会怎样呢？
本文发表于博锐管理在线|www.boraid.com|59
我们先看看右面的图片，这是房产成本构成的三个环节，
首先，房产的价格取决于政府的地价和各种税收；
其次，取决于房地产开发商的成本和利润；
最后，才是购房者供求关系或者是炒房者所抬高的房价。
而本轮调控还是从第三个环节入手的，提高房贷的起点只会让“穷人”更加买不起房子，拒绝给第三套房子贷款是对的，但是为什么政策的大棒只会对着个体？房价中土地的成本已经占到了1/2以上，为什么没有办法对他们开刀？
所以本轮调控的结果可以预计：有能力买房的人大部分会暂时观望；而房地产商拿地的门槛抬高（一个月内要50%的款到位），拿地的速度会自然减缓，从而导致房源的供应渐渐紧张；从国土部门来说，在目前的高压之下肯定不敢明目张胆的再频出“地王”了，批地的速度也会放慢。但是按照13届3中全会的精神，未来20年内要有8亿农民进城，这种供需矛盾是显然的。目前的房价下跌有点像股市中的“无量下跌”一样，或许是筑底的信号。
要想真正的平抑房价，首先应该抑制土地的价格和减少税赋，而且还要加大土地的供应量；其次应该限制房产商的超额利润，实行限价、限质、限利润的成品房招标，加大小户型成品房的供应量；最后是限制投机炒作房价。三管齐下才能真正“退烧”。
调控看谁先憋不住
目前的情况是大家都开始“憋气”，买房的在观望，卖房的大部分也在观望，供求的不平衡，怎样让价格有较大的下跌空间。最后肯定还是政府最先憋不住，前些时候拿了“地王”的大都是国有的房地产公司，如果“玩”不下去了，倒霉的是银行，大量的金钱会烂在地里。
国内GDP中，房产、汽车是两大火车头。如果楼市不景气了，接踵而来的就是银行、建材、钢铁、装饰材料、失业率……等问题，这样下来保8的任务就成问题了，所以可能很快就会松动，再现08年楼市疯狂反弹的一幕。
我认为必须保持房地产行业的景气，同时必须保持较大的供应和有效的抑制价格的政策，这样才能即抑制房价的过快上涨，又能保证社会的较快发展。
但是，老虎的屁股不太好摸。近几年来社会的主要矛盾都集中在“央企”和“个体”的剧烈竞争中，如山西煤矿的国进民退、地价的疯长、足球的换汤不换药、成品油价的机制等等。每次都拿出“打老虎”的气势，而实际上每每打了几只“苍蝇”而已。
我们期待着房价能得到真正的抑制，但说实话：就是下跌一半，也还不是工薪阶层买的起的。如果不对政府本身进行约束，下轮反弹距今也不会太远？我们拭目完整的政策以待。
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