标题：中国楼市还将进一步向下调整

读了《上海房价是涨是跌?》一文，我认为面对楼市“四月新政”，上海开发商的表现显然不理智，势必在六七月份招来最严厉的调控政策，因为当下上海党政部门忙的是世博会，忙的的是迎接全球的政经首脑，一旦世博会事宜安排妥当，上海党政部门就会出手调控楼市，因为上海显然属于房价上涨过快城市，也是境内外投资者聚居区，更是普通市民老百姓买不起房的 城市。

　　在此次打击投机炒房，挤压中国整体经济泡沫的系列政策之下，不少房产业者一再追问笔者——中国楼市的调整期会有多长?房价下调的幅度会有多大?我个人的看法是调整期至少有两年半，房价至少会下降30%。

　　为什么得出这一结论?这就要结合中国的政治特点，以及中国乃至全球整个经济运行状况而言——众所周知，温家宝希望的是做一位“民生总理”，而目前的楼市状况显然不是总理追求的目标，而且2009年拯救楼市的结果令老百姓和高层领导人都大为失望，更何况房地产业消耗的是大量土地和钢铁水泥等原材料，甚至在一定程度上推高了国际铁矿石等资源价格，而且这一行业本身提升中国的国际竞争力，不是中国经济平稳的推动机，反倒一再增加了中国经济尤其是金融风险，因而至 少在胡温任期内，房地产不可能再度担当拯救中国经济的重任。根据中国正常的领导换届，下一届领导人中国两年半后才会集体登场，也就是说即使领导要救市，也 要到两年后才有可能出台一些利好政策，而且这还要看新一代领导人对经济政策的抉择，房地产业本身属于低科技含量产业，而属于资源高消耗行业，无法提升一个国家的国际竞争力，从这一角度看，下一届领导人拯救中国楼市的可能性并不大。

　　至于中国房价下跌幅度有多大?取决于三大方面的因素：第一是“四月新政”的执行力度有多大?会执行多久?笔者认为只有银行严控按揭投资炒房，就是禁止第三 套房贷，执行半年以上，房价就会下降15%以上;执行一年以上，房价将下降20%以上;执行两年以上至少下降30%以上。第二就是政府打击开发商囤地的力 度有多大?一旦严格执行“两年内不开发，就又政府无偿收回”的政策，一是楼市供应量将比2008和2009年放大，此外开发商的资金压力也会加大，迫使房 地产企业采取降价促销的措施;面对楼市供应量增加，而有钱人购房又受到限制，房价只有下降到自住者买得起的情况下，房屋销量才有可能逐步增加。那么房价下 降到多少?自住购房者才有可能买得起?笔者认为房价下降30%，买得起房的自住购房者有可能增加30%以上，换句话说只有买得起的自住购房者增加到完全能 够消化空置房的70%(空置房，就是半年以上无人居住的房屋，而不是中国界定的没有售出的房屋)，中国房地产市场才可能趋向供求平衡，房价才可能出现上涨 的趋势。为什么说空置房消化70%，中国楼市就有可能走向稳定?这是因为投资房产的富人受“四月新政”的影响不大，而且身价上亿的人往往不屑于炒房，很可 能直接就进入楼市开发，变身为开发商;真正受调控政策影响大的是靠按揭贷款炒房的人，这部分人至少占炒房人的80%以上，所拥有的投资性房源应占70%左 右，另有少部分是一次性付款的投资购房者，而中国投资性房源约占总房源的40%左右，应是空置房源的两倍左右。信贷利率上升，而房价下跌，按揭投资者就将 降价跳楼，开发商想坚挺也会挺不住，从而带动楼市房价下降，两年半年内，中国房价整体降价幅度应30%以上。