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标题：房产新政下的房地产市场走势

1楼

方寸发表于：2010/5/10 13:34:00

记得是在2009年3月份，在京数年的我开始准备在京置业，因为这是件大事，从2008年我就开始关注房产金融，经济刺激计划的推出、连续数月宏观经济数据的好转，使我逐渐清晰地认识到，房地产的回暖不会是外界传言的“回光返照”，并与2009年5月9日在通州运河核心区通过地产中介购置了一套二手房，7000多一平的价格，尽管我可以接受，但仍感觉很高。

　　大部分人都没想到的是，北京房价开始从2009年5月中下旬快速上涨，等我两个月后，入住自己家时，都逼近9000了。2010年初，通州新城规划启动，通州更是领涨北京，至2010年4月初，运河沿线二手房都在一万七八左右，新房更是“超二奔三”。而随着近期国务院房产新政的出台，似乎是在一夜之间，房地产市场的状况出现了急刹车的变化。通州房价又领跌北京，二手房交易更是锐减。

　　通州的例子隐隐告诉我们：中国的房地产市场，并非一个完全市场化的市场，而是一个受政策面影响很大的市场，尤其是二手房。因此，一个房地产企业，如何正确判断经济形势和国家相关政策，就显得尤为重要。

　　关于房产市场，有几个问题我一直很感兴趣，也总是困扰着我。

　　一、中国房地产市场的（潜在）需求力到底有多大？

　　经济学家总是喋喋不休地告诉我们：第一、中国仍处于高速城市化的进程之中，大量人口源源不断涌入城市，购置房产的需求力当然是源源不竭。第二、中国还处于人口红利时期，上一个生育高峰期成长起来的年轻人迫切需要买房子。
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　　但另一方面，我们却看到，高企的房价已经远远背离了人们的收入水平，国际通用的房屋租售比在京沪等大城市早已达到令人咂舌的程度。

　　房价这么高，为什么还卖的如此火呢？看似已经到顶点的房价为什么还会突破极限、步步攀升呢？

　　其实，仔细分析，我们又发现两者之间并不矛盾。

　　首先，对于大部分国人来说，房子不是需要品、而是必需品。衣食住行，是百姓生活的四大要素。从理论上说，衣食是解决温饱，解决生存的，是每个人最基础的生活条件。“住行”目前来说，主要指房子和汽车，是安居乐业、是个人成就及家庭幸福的重要表现。

　　但在中国，住房被赋予了更多的含义。有房才有家的观念在中国根深蒂固，甚至在很大程度上，住与衣食一样，是结婚、是敬老育子的先决条件。拥有房产不仅仅是所有中国人的渴望，更是所有中国人矢志要得到的。所以，一家几代人会集资为儿女在大城市买房，这时候房价收入比就不准确了，而变成几代人的收入与房价的比了。

　　其次，几乎所有人都是房产的潜在需求者。在国外，相当一部分人其实是租房住，但在中国，一个人、特别是一个男人没房，就没有地位、没有成就感、甚至不可能组建家庭，这种舆论的压力是惊人的。所以，那些租房住的人99%到最后都要走上买房这条路。夸张点说，在讲房子的需求者时，是应该用13亿人为基数来看的。

　　第三、从国家层面来说，房产是支柱性产业，在没有找到新的GDP增长点前（未来10到20年都很难替代房地产），国家都不可能把房地产打死，最好的办法是调控、在保障民生和经济增长之间寻找平衡点。

　　因此，在讨论中国房产种种奇怪的现象时，不能简单地跟国外做数据上的比较，而应该从中国的国情和国人的观念出发来看待中国的房地产市场。

　　二、2009年以来房产市场的快速发展，到底是需求驱动还是资本驱动？

　　买房的需求一直都是存在的，据说，七成的80后到现在还没有自己的房子。不是不想买，而是买不起，但房价上涨的预期，又推动大家去买房子，因为怕以后更“买不起”。房价上涨的预期也会吸引投资和投机的更多进入。于是，形成一个涨涨不休的循环。

　　所以说，房地产火爆的时期，都是房价上涨或者大家普遍预期上涨的时期。2009年来，为了经济复苏。国家出台了很多房产利好政策。有关于房产投资方面的，也有关于房产交易方面的，这些都推动了房产开发和一二手房市场的火爆。

　　同时，国家适度宽松的货币政策，使开发商资金链充裕，也使地方政府有了高价卖地的冲动。土地和资金，这两个栓在地产商头上的紧箍咒一松动，不差钱的地产商就一路高歌，上演涨价的加速度。其实，适度宽松的货币政策没有错，问题是，宽松真的过了头，信贷泛滥了，资本寻租、权利寻租，都瞄上了房地产。信贷泛滥也助长了通胀预期，加剧了房价上涨的预期。本来观望的需求，因为预期纷纷入市，投资也蜂拥而至，于是，房子被爆炒、房价再次暴涨。

　　在2009年这轮房价暴涨中，我发现，京沪深等一线城市涨幅最大，有的热点区域甚至翻番，而在二三线城市（比如郑州、石家庄等），涨幅相对来说都不是很大。这似乎也佐证了一线城市有更多的资本在炒作楼市，因为资本更青睐于更安全、收益高的项目，无疑，在当时看来，投资一线城市风险更低，是最好的选择。

　　总之，很难判断，是需求起的作用大呢，还是资本在作怪。也可以说，是需求吸引了资本的介入，资本又推动了需求的放大。两者相辅相成，共同推动了房产牛年的疯狂。今人都把批评的焦点对准地方政府和开放商，事实上，政策也有很多不当的地方。

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