编者按 在这轮号称最严厉调控措施的敲打之下，房地产的价格走向愈加引发外界猜想。
我们更愿将恒大等国内一线开发商的降价看作一个具有普遍意义的信号。毕竟，房地产拐点的来临，对抱有居者有其屋这一朴实信念的传统中国民众而言将是莫大的福音。不过，这究竟是理想还是幻象，直至今日市场尚无法给出明晰的判断。
事实上，在金融危机发生之前，官方就有过打压房价的举措。不过，金融危机的爆发让中国民众纷纷选择捂紧口袋。在刺激消费的前提下，官方迅速出台了“5改2”、“房贷7折利率”等优惠政策号召全民买房。而伴随中国经济逐渐走出危机的泥潭，中国房价则走出了一波强势反攻，这就有了近期接连的政策打压。
因此，我们选取最近几年国内以及地区房地产价格在各种调控中的走势，力图还原市场的焦灼以及房地产背后每一根链条。而这便有了我们今天起推出的这组《楼市战争》的专题。
“史上最严厉”调控政策出台 当前，“限”字当头的房地产调控政策正在买卖双方两大阵营陷入对峙状态，一路向上的楼市趋势线开始犹疑。值得关注的是，在一二线城市，楼市已一片惊慌。于是，争论正酣的“楼市变脸说”背后，那根既能点石成金、又能平地生雷的政策“魔棒”备受关注。
5月10日的淄博，骄阳如火。然而，一个月前持续高烧的淄博楼市突然安静了许多。“政策让越来越多的买房人陷入观望。”在位于中润大道的一家售楼处，营销总监程红（化名）毫不讳言地告诉本报。
在程红7年的房地产营销记忆中，2010年4月14日是个难忘的日子，自那日起，一系列房地产调控政策陆续出台，“而这一切与上一轮调控仅仅相隔4个月。”程说。
程所言的“上一轮调控”是去年12月以“国四条”为标志。当时，面对“跳跃式”增长的房价，一场由国家主导的抑制房地产价格暴涨的政策步骤自去年12月开始变为现实：“二手房营业税2改5”、“土地出让金首付50%”……
不过，尽管政策频出，但著名房地产专家易宪容那“没有触及元凶的调控将成‘空调’”的预测很快在市场应验。在中央相继出台包括“国四条”、“国十一条”在内的宏观调控政策的同时，位于淄博西部城区的名尚城市广场的售楼小姐王雪在9:30正式开盘时还是被在寒风中上百人所排成的购房队伍所震惊。而今年1月22日，购房者刚性需求集中爆发下，当时张店新东城项目有近300多人带着马扎、暖瓶等“装备”连夜排队抢号。
如“所有最近唱衰楼市的论调都在不断上涨的‘地王’面前显得苍白无力”一样，当时背景下，政策引发的恐慌性抢购在淄博发生。
面对依然疯狂的楼市，在市场的一片质疑声中，自4月14日起，一系列新的房地产调控政策正式出台，与上一轮调控的“不温不火”相比，新一轮的房价调控似乎格外迅猛，从“新四条”到“国十条”，从住建部到国土部，短短数天的调控中，“调控的具体措施成为‘精确打击’。”淄博一家地产研究机构人士赵刚表示。
4年之变“史上最严厉”的房产调控政策作用下，楼市一片惊慌：北京，楼市已“结冰”，最近11日其二手房总成交量跌77%；上海，各执一词的买卖双方不断博弈，退房潮一触即发；香港，恒大地产第一个擎起降价大旗……历史具有惊人的相似，“在2007年曾经发生。”赵刚表示。
2006年国内房价的一路飙升注定了2007年为房地产政策年。在赵的记忆中，从2007年1月16日晚，国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》到规范和闲置外商投资房地产业，再到加息、提高二套房贷首付比例和利率等相关政策，政策出台密度甚至达“每月一次”。渐渐收紧的调控缰绳下，淄博房地产市场也逐渐“冷清”。
经历了长达半年的焦灼后，2007年10月，深圳等地楼市主动降价。而在当时淄博多个楼盘，如华侨城等，也出现促销局面。不过，政策并没有牵住2008年前半年的那疯长的房价，“2007年年底，我们均价仅为2100元/平米，到了2008年6月，就飙至2600元/平米。”中心城区一楼盘的售楼人员表示。
不过，随后的市场并没有朝众多房地产商希望方向发展，2008年9月15日，全球金融危机的爆发是他们的梦魇。此后的俩月，与其他地市的楼市一样，淄博的楼市陷入到冰窟。
面对惨淡的市场，为了刺激经济的发展，发挥房地产行业中流砥柱的作用，在开发商一片“救市”的呼声中，从“首套房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”到为开发商资金减压，政府多管齐下，使出浑身解数调控楼市。
刺激的恶果在一年后显现，截至2009年秋季，“跳跃式”增长成为包括淄博等城市在内的楼市的最佳形容。
政策之惑 虽然赵刚等人都认为此次调控为近10年来最严厉的政策，但政策中存在的空白也无处不在。
其中以二套房贷为例，尽管国家调高“二套房”贷款门槛已有多日，但二套房如何界定仍是个充满争议的敏感地带。以淄博为例，本报调查获知，淄博很多银行以“暂未收到上级关于二套房新认定标准的通知”为由，让目前执行的二套房界定政策出现标准不一的局面。
采访中，一国有银行高层人士称，目前其只能将借款次数作为认定第二套房贷的标准，“不认房，只认贷。无论购房人此前是否还清贷款，只要是第二次贷款购房，都归为第二套房贷。”“我们以正常有利益关系的夫妻为单位，只要还清以前贷款的，就能享受‘第一套房’待遇。”一商业银行人士称。
随后，“以夫妻为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受‘第一套房’待遇”及“以户为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受‘第一套房’待遇”也在不同银行间得到了阐释。
此外，多个监管空白也亟待解决。比如，异地房产查询难题等。“我们只按照征信记录查借款人的条件，而不可能跑到房管局去查借款人名下有几套房产。”上述国有银行管理层人士称，长期以来，由于个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息。
一位支行房贷客户经理说，他只能通过征信系统来确认借款人是否办理过按揭贷款，其余诸如房产套数等信息均无法获知，交由分行审核，而在这种审核中，由于目前国内民政系统、银行征信系统、房产系统、资产系统相互之间均不联网，而这也能给房产投机商带来可乘之机。
楼市走向 事实上，除了政策本身的空白点外，重出江湖的房地产“收紧”政策也再次让市场焦虑：史上最严厉能否痛击疯狂楼市这头“怪兽”？这次政府动了真格？房价下跌30%到60%的预言会实现？现在到了“套现”和“抄底”的时间吗？……
回答上述问题是一门高深而微妙的学问，可以肯定的是，一旦答错，后果很严重。
纵观4年以来的楼市调控政策，无数事实表明，“4年抗战”的结果是越调越涨，“如同《狼来了》的故事，讲多了，最终就没人信。”赵刚表示。
哪怕是面对此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。
独立房地产评论员顾海波在接受其他媒体采访时也表示了担心：楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……
那么，一次次宏观调控最终都是失败告终的原因在哪里？对此，专家易宪容接受本报采访时表示，这主要是因为政策只调控，没有改革，治标不治本，“单纯靠政策调控价格，或许能让房价少许下挫，但当人们意识到大环境或者说基本面没有改变时，房价必定会报复性反弹，再次引发新一轮的泡沫。”
对此，他表示，只有使调控与改革相结合，只有让地方政府转型，并进行金融、税收、土地、财政以及收入分配等方面的长效改革，才能让中国房地产市场真正实现“健康”。
但值得关注的是，单论房产消费税这一点上，目前的决策者仍举棋不定。
而正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”