标题：永翌公馆总监刘宝玉访谈：新政下的楼市变局

2010年4月，中央调控楼市政策重拳频出，业内人士称为“新国十条”。之前疯狂飙升的房价已经停涨，而购房者的观望情绪开始蔓延，记者第一时间采访业永翌公馆 (论坛 新闻)营销总监刘宝玉，就新政下的楼市与自身项目谈一下他对楼市的看法。

　　问：对此次新政出台是“对症下药”，做如何理解？

　　答：自2009年初以来，楼市骤然升温，市场交易火爆，随之而来的就是房价的大幅度上涨，并不利于楼市健康的、可持续的发展。在此背景下，中央此时出台新政对于楼市的长远发展是有利的。说到政策本身，可以理解为是去年年底中央经济工作会议精神的一次落实，“差别化住房政策”开始实行。针对从去年开始的楼市中投资、投机比例逐渐增大的情况，此次新政的出台可以说是“对症下药”。

　　问：新政会使得市场再度陷入观望情绪，成交价格是否如成交量那样应声而落？

　　答：事实上，在2009年的这轮房地产牛市中，商品住宅成交价格和成交量双双飘高，绝大部分开发商回笼了资金，短期内不急于降价。同2007年高位运行时的背景不同，目前，北京的期房存货量处于历史最低供应量时期，在5万多套，而现房存货量处于2年来最低，在3万余套，可以说供应严重不足。目前银行利息是负利率，在经济史上，尚未出现利率在历史低位，不会出现房价急转向下的案例。这就看下一步国家政策落实的情况，就是说如果在成交量下降的情况下，房价松动会有一个延迟时期，这一时期可能是半年也可能是一年。

　　问：新政对今后的房产投资行为能否起到遏制作用？

　　答：此次出台的政策主要是为了控制银行的风险，解决的房地产投机、投资行为，会适当减少炒房行为。从短期来说，限制购房套数和银行贷款收紧等政策，肯定对房地产投资和投机行为进行限制，从而达到打压房产价格的目的。但从长远来看无法根本遏制，从城市化发展的进程看，房价还是总体上涨的，这就涉及到供需关系，作为商品投资行为就会存在，目前新政只是抑制，并不是彻底的杜绝。

　　问：新政及其系列“组合拳”相继出台后，后市行情预计走平，甚至会出现行情下挫的情况？

　　答：对于目前的楼市来说，由于投资客众多，新政将会对他们起到较大影响，而对于一般刚需购房者来说是个利好消息，将有效改变“恐慌性购”房局面。短期来看北京房地产交易量的下滑，会导致价格的松动，这就是在后期的行情会持续走稳。

　　问：新政出台，新房市场将面临“退房潮”？

　　答：新政策出台近一个月，受此新政策影响，一手房还未出现大面积的“退房潮”，而受银行政策影响出现退订情况就属于正常范围内。但是不排除在新近开盘或将要开盘的新楼盘，开发商面临快速资金的回笼，入市的价格的合理性至关重要。新政策提高了购房首付和贷款利率的门槛，消费者则应估计自己的支付实力，并对市场走势有一定的研判，不能盲目“追涨杀跌。我们将密切关注后续出台的税收政策，对市场信心和预期有较大影响。

　　问：新政的效果刚刚出显，长时间的新政效果对未来的影响？

　　答：这还是要由市场来验证。最近一季度的经济数据显示，一季度GDP增长11.9%，国民经济整体回升向好的势头进一步发展，这样一个良好的开局，为中央实施新政提供了空间和力度，毕竟房地产是国家经济的重要组成部分，总之，我们希望房地产行业平稳、健康的发展。

　　问：受新政的影响，下半年市场可能出现“拐点”？

　　答：新政出台，对一线城市的房地产市场的影响还是比较大的。主要是对改善型和投资型购房者来说，购房首付门槛提高，购房成本大大增加，这将会导致消费者重新观望，更有效的遏制了投机行为的购房人。新政是由国务院常务会议讨论确定，并采用较为严厉的措辞，更说明政府采取措施调控房地产市场的决心。但政府也不希望市场走势出现“急刹车”，而是以“点刹”方式调控市场，以缓解地价、房价的疯狂。效果如何，将取决于后续政策的出台和落实。新政对一手房市场和二手房市场都有影响，会改变大家对下半年市场预期，市场观望氛围出现，至于说是否出现“拐点”的情况，只能说是高房价下的价格合理回归，但是像2008年的市场情况不会出现。

　　问：受新政影响，永翌公馆销售情况如何？

　　答：新政策的出台，确实对造成了客户对于购房的观望，针对此新政在公司内部我们也有所讨论，尤其是外地客户购房的限制对我们的项目还是有一些影响的。但是我们项目主要客户是刚性需求及首套房，目前永翌公馆目前仅余8套130—180平方米的三居、四居大户型，并不存在销售压力和回款问题。并且我们对这个政策的出台早有准备，本来是估计政府会五月初推调控政策，但是没想到会在四月中旬，我们预测后期政府不大会有大的调控政策，主要看市场反馈效果。我认为真正解决房价问题，关键是要解决通胀预期和增加投资渠道的问题，调整产业结构，合理引导消费，保持房地产健康发展。