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深圳商业发展情况
从历年全市商业的供应与需求来看：我市的商业物业一直呈供大于求的局面，从2004年到2009年，我市总供应写字楼和商铺的量为877.8万平米，但在需求量上，从2004到2009年共成交了421.8万平米，仅消费了一半的供应量。在商业物业的价格上来看，也是呈一路攀升的局面，以写字楼为例，2009年写字楼成交均价24948元/平米，与2004年成交均价10119元/平米相比，上涨了147%。相比而言，商铺类表现相对较弱，2009年商铺成交均价20092元/平米，与2004年成交均价12617元/平米相比，上涨了60%。深圳商业物业经过近20年的发展，从各区域发展规划的不同，形成了不同成熟度的商圈，目前就我市的商业商圈根据发展成熟度来可分为三类，一是成熟商圈：以商业为主的金三角“东门-人民南-宝安南”、华强北 ；二是以写字楼为主的热点商圈：福田中心区、车公庙、南山中心区、前海商圈、；三是潜力商圈：宝安中心区、龙岗中心区。
深圳商业物业也是在最近几年才得到了突飞猛进的发展，尤其是经过前一轮的楼市调控后，在2009年政策的扶持下，深圳商业在大环境的作用下，得到了迅速发展。根据国土局数据统计，2009年写字楼物业新增供应约90.8万平米，同比上涨约50.8% ，成交面积48.5万平米，同比上涨132.75%。2009年商铺类物业新增供应约43.1万平米，同比下跌约32%。成交面积约19.5万平米，同比上涨5.87%；2009年写字楼和商铺的供应情况如下：
商铺类物业：供应区域以龙岗、南山为主，供应类型以社区商业（住宅底商）为主。
写字楼物业：供应区域以龙岗、南山为主。供应方式销售和租赁比例相当。福田中心区甲级写字楼主要以租赁为主或售租并存，南山和关外两区多以出售为主。
年商业物业成交特点
随着商品住房投资价值减弱，消费者对投资物业的观念也逐渐转变，在防通涨的预期下，消费者逐渐将投资住宅的资金转移到商业上，以求货币的保值、增值。加上2009年年底对限外令的取消，商业物业的成交也逐渐活跃，2010年第一季度，我市成交商铺1810套，成交面积为15.2万平米；成交写字楼751套，成交面积为9.31万平米。在价格方面，普遍呈现上涨，2010年第一季度写字楼的成交均价为24710元/平米，与2009年全年的成交均价格相比，基本持平；商铺的成交均价为36416元/平米，与2009年全年均价，上涨了81%。
就3月份而言，商业的成交量相比1月上升了20%左右，相比去年同期约上涨30%左右。经中联地产调研显示，3月商业物业成交呈以下特点：
成交方式：商业物业成交以租赁为主，租赁约占七成，买卖约占三成。
客户来源：客户来源以本地客户为主，其中本地客占70%，内地客占15%，港人及外籍占15%。
购买用途：购买用途主要是自用为主，其中有75%是购买自用，25%的投资。
目前消费者对商业物业的预期普遍较乐观，在调研中发现：有65%对商业物业的未来走势，看涨的有65%、持平的25%，看跌的仅10%。
深圳商业地产具有较高的投资回报率
就目前深圳物业的投资回报率，从静态投资回报率（当前物业租金价格*12/当前物业均价格）考虑，商业的投资回报率远高于住宅，据中联数据统计：写字楼的回报率在5%—6%间，商铺的投资回报率在7%—8%之间，而我市住宅的投资回报率相对偏低在3%—4%间。从区域投资回报率而言，由于不同商圈物业价格和租金水平的差异，成熟商圈的的投资回报率远高于发展中的商圈，如：
ü以写字楼为例：福田中心区投资回报率为5.15%、车公庙为5%、南山中心区为
ü以商铺为例：东门商铺的平均投资回报率为8%、前海片区的投资回报率为6%、宝安中心区
从以上投资回报率可以看出，越成熟的商圈，投资回报率越高。福田和罗湖两区域，由于区域优势明显，写字楼、商铺市场供不应求，据我们调研，以上两区商业物业空置率基本在3%以下，随近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。而发展中的商圈如：南山、宝安和龙岗由于周边配套和入住率的影响，投资回报率明显偏低。如前海、南山中心区、宝安中心区等，虽然这些片区商业物业的价值远未达到成熟商圈中的水平，但其商业价值的潜力却较大，相信随着商圈的发展，这类商铺类物业的价值将能够逐渐向成熟商圈靠拢。
以上所言均是以当前的售价和租金来测算的静态投资回报率，如果从动态来看，由于商业地产发展前景较好，租金在变化，物业价格也在上涨，所以对于投资者来说，目前投入的资金不变，而未来的租金却在上涨，意味着投资者的回报率将会不断上升。
深圳商业物业发展前景广阔
房地产政策环境的变化，将给房地产行业带来巨大影响，我们认为，商业地产价值重估的历史性机遇已经到来，未来深圳商业地产价值将逐渐“回归”，商业地产将进入快速发展的局势。2010年商业地产迎来交投机遇，据不完全统计，2010年深圳市商业地产新增供应量有望接近180万平米，主要分布在福田和南山，两区约占七成。其中，商铺类约3-4成，以社区商铺和写字楼底商为主。写字楼供应约占6-7成，福田中心区供应量最大。2010年商业地产有望继续保持增长态势，成交量约上升20%。均价上涨有望达到10-20%，高档楼盘价格涨幅可能更大。目前商业地产的几大利好：
高回报的价值洼地：与发达城市对比，深圳商业物业与住宅物业的价格明显错位，而商业物业的投资回报率却接近住宅的两倍。低估值的商业地产将在2010年开始逐渐迎来价值回归。
银行房贷政策放宽：商业地产贷款有放松趋势。例如某商业银行，首付4-5成，利率可以打折，年限可放宽到10-15年。房地产贷款是银行的优质资产，住宅信贷紧缩，可能促使银行信贷资金转向。
开发商转战商业地产：2009年至今，万科和金地、华侨城集团先后宣布布局商业地产，“开发”+“租赁”必将成为大型开发商的发展方向。这也将对商业地产带来巨大的影响。
政策宽松：政策的调控对象直指住宅地产，而商业地产较少涉及民生问题，并且市场化程度较高，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松将吸引更多的资金进入，限外令的取消将成为有力助推器。
对深圳而言，深圳商业地产起步于罗湖，随着城市发展自东西推进，消费中心随之西移，商业区也逐渐向东门、华强北、福田中心区等商圈发展。传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集商贸、餐饮、休闲、金融、商务、办公于一体的综合区。《深圳2030城市发展策略》提出，未来深圳应充分考虑区域发展的要求，发挥重要空间区位的作用，进而提升深圳在区域中的地位和影响力。“南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展”将是未来深圳城市空间拓展的主要思路。深圳商圈的发展也呈现出自东向西滚动的态势。
由于深圳是中国改革开放的前沿阵地，较强的城市综合势力及毗邻香港的地理优势，对国际、国内大企业具有巨大的吸引力，引来了大量的金融及外资企业入驻，高速的经济为商业带了大量的需求。而且目前深圳商业地产物业价格上处于明显的价值洼地，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很大，表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比，但是，香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。
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