标题：房地产“一业独大” 三个“难以为继”加剧风险

近期国家针对房地产市场的调控措施正步步收到成效,一段时间以来部分城市房价一路飙涨、投资投机行为过度的局面有望得到遏制。但记者最近在一线城市调研时不少基层干部和专家仍对房地产市场发展表示忧虑,当前房地产业“一业独大”对我国经济社会民生已造成重大困扰,希望中央对房地产市场的短期调控能与着眼长远的改革相结合,以此次调控为契机,痛下决心革除房地产宿弊,否则房地产市场调整、松动的恶性循环将严重拖累中国经济社会的长期健康发展。

经济过度依赖房地产风险之大难以为继

当前,一些地方经济过度依赖房地产,GDP增长主要靠房地产带动,财政收入主要靠土地经营收入,银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款,房地产业甚至已成为一些城市的经济命脉。据房地产研究机构中国指数研究院发布的数据看,2009年全国土地市场交易异常活跃,排在前20位的城市土地出让金总额高达8000多亿元,同比增加160%,许多城市土地出让收入成为城市建设的主要来源。

即使是在中西部地区,土地出让、房地产税收对地方财政的贡献同样巨大。记者从内蒙古财政厅、地方税务局、统计局等部门了解到,2009年内蒙古自治区的地方财政收入为1378.1亿元,其中土地出让收入总额约为246亿元。全自治区的耕地占用税、房地产企业所得税、房产税等与土地、房地产行业直接相关的税种总额约86亿元,建筑企业当年实现税金37.52亿元。如果加上钢铁、水泥、玻璃等房地产拉动的其他行业税收,房地产业给地方财政的贡献更大。

另一方面,由于房地产的行业利润远高于其他行业,各类企业纷纷转向房地产开发。今年“两会”后尽管房地产调控措施已陆续出台,但仍有央企不断顶风涌入房地产开发领域,“央企地王”一时成为舆论焦点。实际上,央企仅仅因其特殊的地位而备受关注,除央企外,其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。如近年来转行房地产的上市公司显著增多,据统计,2005年至今有近40家上市公司由原来的主业转行房地产,占到目前地产类上市公司总数的35%。而论上市公司的毛利率表现来看,房地产行业表现最为突出,自2005年以来毛利率连续五年超过30%。

广东省房地产行业协会关于2010年房地产市场景气分析指出,大量热钱和投资商涌进房地产市场进行投机炒作,加剧了房地产市场资产泡沫的形成,同时使本应投向实体经济的信贷资金大量流向房地产业,对实体经济的发展产生挤出效应。对于“全民建房”现象,曾多次被劝导投资房地产的浙江中宝企业集团董事长吴良定说,房地产热的几大问题,一是把企业价值观搞坏了,二是把社会经济链条搞坏了,三是把社会风气搞坏了。房地产就像吸毒,搞了房地产再搞主业就没兴趣了。

土地紧约束明显资源紧缺难以为继

在这一轮房价大幅上涨中,一些城市出现排队抢购、倒卖号子等现象,除了投资投机性需求过剩外,商品房供应相对不足也是一个重要原因。一些基层干部和普通消费者说,地少人多是我国的基本国情,特别是在沿海部分城市,土地资源已到了匮乏的地步,如果不改变发展模式,在沿海城市出现的这种现象将持续向内地漫延。

土地紧约束最明显的深圳市,目前新增建设用地几近枯竭,近几年商品房用地供应持续紧张,导致商品房开发建设规模出现持续下降。据深圳市房地产研究中心的数据,全市商品住宅新开工面积、竣工面积、批准预售面积从2004年到2009年持续回落,分别下降了57%、65%、41%。与此同时,由于住房消费不断升级,商品房需求持续旺盛,深圳新建及二手商品住宅销售总量从2004年到2009年增涨了54%,从而导致住房市场产生较为突出的结构性供求矛盾,并不可避免的产生了房价上涨快、市场波动大、投资投机增多等问题。2009年深圳商品住房价格从2004年的每平方米5980元,上涨到14858元,涨幅达到144%,2009年第四季度深圳房价突破每平方米两万元,高居全国城市榜首。

大城市、小郊区的上海市也面临严重的土地资源供求矛盾。上海市发改委副主任肖林介绍,2008年底上海建设用地达到2860平方公里,2020的规划目标是281平方公里,也就是从2009年到2020年,只有121平方公里建设用地可用,按现有的投入结构和发展方式,很快就没有地可用了。

一方面是土地紧缺,而另一方面“土地财政”的现实利益又消解了地方政府节约、集约利用土地的积极性。房地产民间观察人士、深圳香地信息咨询有限公司总经理尹香武说,现在地方政府执行的是“鸵鸟政策”,有些地方明明十年之内就已无地可用,仍不能停止卖地冲动,因为地方GDP增长、政绩考核都依赖于出卖土地、房地产业的短暂繁荣来支撑。

和谐成本巨大民生之苦难以为继

随着房价飙升,房产正在迅速加大百姓的贫富差距。原浙江省房地产协会副会长、浙江省机电集团有限公司副总经理朱澜平说,由于房价上涨远远超过银行利率和物价上涨,造成了“马太效应”——越早买房、买得越多、买高价房的人,财富增长越快,而一些群体,如农村到城市打工者、城市贫困人口以及刚参加工作年轻人被挤出住房市场,由住房引发的贫富差距和各阶层间的差距越拉越大。

以深圳为例,居民在住房领域存在严重的苦乐不均,据深圳房地产研究中心调查,占全市常住人口26%的户籍人口住房条件很好,如原村民人均住宅建筑面积达到388平方米、住房自有率99%,户籍移民人均住房建筑面积为26平方米、住房自有率70%;但占全市常住人口74%的非户籍常住人口及未纳入统计的近400万非户籍流动人口居住水平很差,人均住房建筑面积仅为10平方米和6平方米。这类居住质量较差的社会群体,占全市实际总人口的82%,数量巨大。由于功能质量较好的商品性出租房供应量少、租金高,据估算深圳市300多万常住人口和近400万的流动人口,主要通过租赁租金较低、安全性与环境较差的城中村私房或配套较差的集体宿舍解决居住问题。

房地产业已成为目前百姓怨气最为集中的领域之一。广州市国土和房管局副局长黄文波认为,目前住房问题上出现的一些不和谐、不合理现象,根本上说是公平问题,是住房资源分配“两极分化”的问题,完全靠个人资产的多寡来决定住房资源的分配,不加以区别对待,必然会造成有人占有资源多、有人占有资源少甚至分不到资源,老百姓是既患寡更患不均的。

相关阅读：经济时评：房产税开征要落实政府调控意图

房产税开征日前再度成为舆论热点:上海房管局有关人士透露,房产税的“改革”在操作,但是最后执行的条款如何,现在谁也说不清楚”。记者日前从北京地税方面获悉,北京暂无对住房开征房产税的相关消息。

4月14日召开的国务院常务会议要求“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。多方对此解读为,“加快研究制定”包括传说已久的房产税。我对国务院这句话的理解是:一是尽快出台房产税以配合这一轮宏观调控;二是税收政策要合理——出台房产税不但要符合法律程序,而且征税范围、征税方式、税率等设计更要合理。

但从各种新闻报道来看,目前房产税的进展情况与国务院的要求还有很大差距——“京、沪、深、渝即将开征房产税”,不久前被舆论大炒特炒,而北京地税却以“暂无消息”来回应,让人有些失望。房产税被称为“便捷版物业税”,在物业税出台无望的情况下,及时出台房产税应该说是公众所期望的,因为房产税是限制炒房平抑房价不可缺少的调控“武器”。如果房产税不能及时出台,楼市“限购令”等政策就要遭遇“突破市场经济底线”等质疑。

征收房产持有税或者物业税是各国通行做法,自然不涉及破坏市场经济。而且,对多套房、高价房征税也是天经地义的,不但可以充实公共财政,而且有利于抑制房价,符合公平原则。房产税如此重要,但开征进展情况却不尽人意。究竟是某些政府部门不重视房产税,还是有难以跨越的技术性、制度性障碍?或是怕开征房产税“药力太猛”伤了楼市利益群体?

征收房产税,国外有不少物业税征收经验可借鉴,国内物业税空转多年也积累了很多经验,我想问的是:“我们还在等什么?”北京开征房产税究竟什么时候有确切消息?“暂无消息”的理由又是什么?我清楚记得2008年年初北京市地税局负责人透露,已向国税总局提交了物业税“空转实”申请,最快当年6月北京将开征物业税。这说明征收物业税不存在障碍,而征收房产税比物业税便捷多了,为何却是“暂无消息”?

再说“上海版房产税”。尽管上海房管局有关人士称“现在谁也说不清楚”,但5月12日的上海某报却说清了不少问题:比如说,上海房产税减少了立法审批流程;再比如说,如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值8%。的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。有人随即指出,上海房产税背离了现行的《房产税暂行条例》,无异于重新开征新税,因此不能规避法律程序。而且,上海房产税技术环节的合理性也遭遇不少质疑。

国务院要求“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”,实际是指令财政部和国税总局担当此重任,然而,地方的做法遭遇质疑的同时,国家相关部门却不见动静。我以为,即便房产税由地方政府来征收,但国家相关部门不能袖手旁观,理应参与指导地方早日、合理开征房产税。

有关方面需要意识到,及时、公平、合理开征房产税,能体现出政府调控楼市的诚意,因为调控楼市不可缺少房产税(或者物业税)这一“武器”。