标题：一段典型购房经历折射的楼市尴尬

主角：市民小吉

剧情：本想卖了旧房买新房，新房都订了，这时新政出台了；现在新房买不起，旧房卖不掉；退新房吧，又要赔违约金……

新闻背景

4月14日，房贷新政“国十条”出台，规定贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，国务院直接发文，强调“国十条”之外补充两条：一是部分城市可暂停发放第三套及以上住房贷款，二是暂停异地购房贷款。一个月来，对于整个房地产市场来说，当头一阵瓢泼大雨将发烧发烫的市场浇得清醒了许多。从目前的情况来看，已经部分抑制了投资投机现象。在上海、深圳、北京等一线城市的楼价纷纷跳水之际，苏州楼市的情况如何，我们通过一位有着“典型性购房经历”的苏州市民，来解读目前苏州楼市的状况。

第一幕：新房首付付不起了

画面：读者小吉是一位80后新苏州人，早前通过努力买了套二手房，面积不大，和父母住在一起，婚后生了小孩，觉得地方太小了，就准备把小房子卖了，再拿出储蓄来换一套大点的房子。

然而就在小吉已经和房产商签下了认购书，并交了数万元定金后，房产新政的出台令楼市发生了巨大的变化。因为按照目前的规定，小吉购买的新房将不能作为第一套房来办理，首付将从20%提高到40%以上，贷款利率7折的优惠也不能享受到。以往银行认定第一套房还是第二套房普遍是以贷款是否还清为标准，而按照现行标准，即便小吉将第一套房的贷款全部还清，他仍然要面临这多出的两成首付款，而事实上仅仅是此前20%的首付款已将他家中的积蓄消耗殆尽。第一个问题出现了：新房首付付不起了。

现象：成交量萎缩小户型受宠

首付门槛的提高，对楼市的“降温”作用十分明显。在小吉萌生退房念头的同时，很多购房者开始对楼市持观望态度。苏州市区近日的成交量来看，有明显下降的趋势，在4月中上旬每天成交200多套，新政后虽然在一周左右的时间仍能坚持，进入5月1日之后，成交量萎缩明显，最低的日成交量仅为60套左右。

但一个现象值得关注，那就是新政后苏州有不少楼盘逆势开盘，仍然出现了火爆的情况，表明苏州市场上的刚性需求，仍然是购房的一股重要力量。很显然，相比改善型住房以及投资型购房，第一套住房的刚性需求仍具有一定的市场潜力，尤其是90平方米以下的商品房。

记者在招商小石城与越湖家天下的开盘现场采访时了解到，不少购房者均为自住型刚需消费者，尤其是90平方米的中小户型最为受宠，当然这样的总价较低的户型仍然受到部分投资者的追捧，他们表示总价在70万左右的房子，即使不通过银行贷款，一次性付清，能够享受一定折扣。但是总的来说，新苏州人置业以及年轻人婚房的刚性需求，让首付较少总价较低的中小户型在目前的情况下格外受宠。

透析：新苏州人需求大

根据记者查阅相关资料，新苏州人在短短几年内几乎翻了一番，这些人在苏州置业买房，安家落户，是购房的绝对主力，也都属于典型的刚性需求。一位楼盘代-理商表示，政策调控会成为开发商接下来定价的因素，在一段时间内，楼盘的开盘价可以稳定在目前的水平。

第二幕：二手房难卖了

画面：首付门槛提高后，小吉最先想到的是将第一套房尽快出售，以填补新房的首付款不足部分。于是小吉来到了二手房中介，然而此前满脑子认为事情会很简单解决的他突然发现，旧房子也很难卖出手。

现象：小中介零成交进入寒冬

在最近的一个月期间，中央连续出台抑制房地产过热的政策。其实早在一个月以前，国家就开始对房地产的市场进行宏观调控，新华社连续三天发表社论，抨击高房价。随后国家就出台发布央企进入房地产的禁令，接着就连续出台十余个相关政策，强行为楼市降温。

楼市成交量下跌，苏州虽然没有一线城市强烈，但是由于体量小，不少中介在新政出台后，已经出现不少天数是“零成交”，一位在石路附近开中介的席师傅说：“苏州的中介还是比较赚钱的，但是现在很多大的中介开出来，对我们影响很大，小中介很难做生意。现在谁也看不清接下来到底怎么做。”席师傅告诉记者，现在年纪也大了，苏州的中介店越来越多，竞争也越来越激烈，他已经打算放弃开中介了，准备换个其他的行当做做。

透析：中介未来前景大

在楼市交易方面，一直存在中介的品质问题。在众多购房纠纷当中，有相当一部分与小中介有关。由于成本低、投入小，行业标准较低，使得从业人员素质参差不齐，在苏州很多条小道上，云集了不少中介，通常是紧挨着。随着房地产市场的发展，我爱我家、兆丰不动产、信义房屋等众多品牌中介的进入，苏州的中介市场也进入一个行业洗牌的阶段。目前在全国拥有1000多家门店的中介21世纪不动产的工作人员告诉记者，他们也很看好苏州，已经开始筹备进入苏州市场，现在已经处于先期筹备阶段。

第三幕：尴尬的第二套房

画面：小吉万般无奈之下，只能和家人商量，仍然住在旧房子里，将新房退掉。他应该知道的一点，退房需要赔偿违约金。预先交的定金可能要不回来了，这样损失一下子就达到了好几万，相当于一年的工资。如今的小吉，进退两难。

现象：近期房产纠纷明显增多

相比那些财大气粗的“炒房团”，一部分购房者购买第二套住房带有强烈的改善型动机，改善面积、改善环境、改善小区物业，这些人在拥有了一定积蓄后开始期待着住房条件的改善。然而随着贷款门槛的提高，这部分需求也随之被殃及。

新政出台后媒体上反映的购房纠纷明显增多，其中最大的一部分就是退房纠纷，由于新政直接打击的是投机者，但是也同时打击了一部分改善性住房的需要。在众多正在准备改善的购房者中，有很大一部分出现了案例中所显示的进退两难的局面，继续履行购房合同，就会面临资金难题，实在没有办法就只能违约，如果违约直接就可能面临定金的损失，通常在2万到5万之间，同样会很痛。

透析：定金是否可退？

上海市协力律师事务所苏州分所魏飞律师分析，如果购房者已经和房产商签订了购房协议，同时也已经和银行签下了贷款协议，那么首付比例按照协议书上的条款执行。另一种情况是购房者只和房产商签了认购书，并支付了一定数额的定金，也并未和银行签贷款协议。从法律角度上来看，随着新政的实施，首付比例增加，购房者无法支付多出部分的首付款，属于政策影响而非主观故意。因此魏律师认为，介于这种情况下，购房者的定金应当被返还。

苏州益友天元律师事务所最近一段时间也接到了大量的法律咨询及委托，集中的焦点也在于此。对此该事务所潘晓辉律师引用了“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

潘律师认为，是否能够退还定金，首先要看和房产商认购书上是否列明条款，诸如“由于政策或其它特别原因，导致首付比例增加的，在多少日之内将余款补足”。如果有这样的补充条款，那么购房者必须按照合同，在限期内补足增加的首付款部分。而一旦超过这个期限无法补足的，理应视为违约行为。而如果认购书上未列明相关条款，则应当适用“因不可归责于当事人双方的事由”，因为新政的实施属于国家政策，无论是买房者还是卖房者都无法改变这个事实。在这样的情况下，购房者退还定金的要求可以得到法律支持。