标题：桂林楼市交易稍显清淡 均价超4600元/平方米

新国十条核心

●购买首套自住房、建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；

●对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

●对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

●商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

●对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

楼市调控新政

●取得预售许可的商品住房项目,10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

●商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。将纳入信用档案。

●购房人预订商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预订应予以解除,解除的房源应当公开销售。

市民莫先生近段时间一直在酝酿购买第二套房的计划,“房子是十多年前买的,面积只有70多平方米,现在看起来有些小了,打算换一套面积稍微大点的住房。”年初他在三里店一带看中了一套总价60万元的商品房,然而就在上周他去银行办理贷款时得知,首付不得低于50%,比以前要多准备6万元首付。“这是刚出的政策。”银行方回答。这下,莫先生预想的购房计划被全盘打乱了。

今年4月,国家一系列房产新政出台后,国内一线城市的楼市交易量出现萎缩,部分城市的房价出现一定幅度的下降。有的专家甚至提出,房地产市场是否到了一个拐点?近日,记者走访了银行、房产开发商、房屋交易中介、消费者,了解新政对我市房地产市场产生了哪些影响和变化。

首付涨了,利率高了

根据新国十条的相关规定,首套、第二套、第三套及以上住房的贷款首付款和贷款利率都有了一定程度的提高,对不少市民来说购房计划得重新规划一下了。记者请银行工作人员算了一笔账,让大家对新政策实行的贷款情况有一个初步了解。

此次房贷新政的发布,第二套房的认定标准是“认房不认贷”,对此,中行桂林分行个人金融部的于女士解释,如果夫妻双方其中一人已贷款买房,不管是否属于婚前财产,都会被认定为第二套以上住房。如果父母在已贷款购房的基础上再以未成年子女的名字购买商品房,也会被认定为第二套以上住房；可是如果子女已满18周岁,即使户口仍与父母在一起,只要没有贷款买房记录,即可按照首套房进行贷款。

交易稍显清淡,售价未见“退烧”

记者从市房产管理局提供的数据看到,今年1-4月全市共销售商品住房4398套,成交均价超过4300元/平方米,其中本市购买者占了八成左右。单看4月的成交量,商品住房仅比3月减少了44套,但平均成交价则比3月有所上涨,成交均价超过4600元。可见桂林商品房成交量略有下降,不过房价仍继续保持着平稳上涨的态势。

国家统计局桂林调查队价格科粟凌燕分析说,4月份我市新建住宅销售价格指数比3月上涨0.2%,房屋销售价格总水平比上月上涨了0.4%,比去年同月上涨了7.3%,但较一季度连续三个月0.6%的环比涨幅有所回落,同比涨幅亦与上月持平,没有进一步扩大。“这说明新政对抑制房价快速上涨已开始发挥作用,不过能达到什么样的效果,还有待观察。”

“今年年初我市政府工作报告中提到,预计今年我市房地产投资行业投资总额增加17%,商品房成交量上涨10%。”甲天下地产周刊执行主编任志刚认为,根据前几个月情况来看,要达到这个目标还有点困难。去年商品房成交量比较大,大部分的楼盘都已卖完,再加上房屋的建设周期,所以今年1到3月我市可供销售的商品房不多。据了解,4月份取得销售许可证的项目仅兴进中央尊馆、耀和荣裕两个,可售房源不足200套,仅少数几个楼盘开盘加推房源。这说明新政的出台,使得一些开发商采取观望态度,推迟开盘,对消费者来说,接下来几个月仍将延续前3个月那样房源少的状况。

“唉,这段时间业务量下降一大半,麻烦了,难道地产中介的‘寒冬’真的要到来?”国联宝舍房产经纪有限公司业务部的陈经理这几天忧心忡忡,自从新政出台后,公司网站浏览量少了四分之三,之前每天有两三百人上网浏览房屋信息,现在能有几十人算不错了。另外,客户电话访问量少了近一半,之前每天有四十多个电话了解房屋信息。

记者走访了三多路的4家房产中介公司,各公司都普遍承认这样一个说法:“在多项调控影响下,大多数中介每天接待的看房客户和每周的成交量都出现了不同程度的下滑,这是一个市场整体的情况。”但他们认为,目前各中介公司面对下滑的成交量还不会促使其关闭营业,部分公司只就当前情况减缓了公司发展规模的速度。

某房产中介公司的雷小姐说,市场就像是敏感的“体温计”新政对客户心理的影响也很大,现在很多客户通过网络、报纸等　　媒体了解到了相关信息,观望的心理比较普遍。

“连环新政”为何不痛不痒

“作为三线城市,新政策的出台对桂林房价的影响不是很大。一般来说,城市的经济水平越发达,城市的房屋价格就越高,这些年来桂林的经济发展速度快,房价呈上涨趋势。”甲天下地产周刊执行主编任志刚认为,新政策不会让桂林房价下降,但是会抑制房价上涨的势头。

从事房地产新闻的媒体人韩先生觉得,这次国家发布的房地产新政够严厉的。“新政对一线城市房价影响极大,目前北京、深圳、广州等城市的房地产成交量下跌了,而对二、三线城市的房地产的影响相对小些。桂林房价一般在4000—5000元/平方米,不像北京广州等地上万均价,泡沫很大,再加上桂林楼市目前仍处于一个卖方市场,所以估计桂林的房价还会保持稳定甚至稳中有升。但是可以肯定的是,房价不会像2009年那样疯狂上涨了。”

“政策实施后都有一定缓冲期。”市房产管理局一名相关人士觉得,新政对炒房行为可以起到很好的抑制作用。我市目前是“有价无房”,此次二套房、三套房及以上住房的首付及贷款利率的提高,会给肆意炒房者造成压力,在一定程度上空出了房源,让手中钱不多但又想买房的市民有房可买。

国联宝舍房产经纪有限公司业务部陈经理认为,如灵川八里街附近的房价已有一定比例降幅,能否继续降低,要看房产市场的销售情况。在地段上,名气较大的学校附近房子仍然紧俏,购房者考虑更多的是子女的上学问题,价格倒是次要的。当购房者持币观望房产市场时,投资者开始转移了投资方向,开始购买门面和写字楼,因为新政策没有涉及门面和写字楼。

等待“最佳买点”出现

市民丛先生早几年已有拥有了一套40多平方米的单间配套。按他的话说,他的生活和去年很火的那部电视剧《蜗居》很相似,虽然时常留意房产信息,可是自己相中的房子却连首付都付不了。“这次国家一个月出了那么多楼市调控的新政,我想房价将会有所‘退烧’,等到那时换个大点的房子,我就不用过蜗居生活了。”

记者了解到,像丛先生这样持观望态度的市民并不占少数,新政出台后不少看房者并不急于出手购房。他们认为,此次国家出台的政策空前严厉,如果成交量受新政影响而下降,估计离房价下降也不远了。

市民对房贷新政执行的效果也提出一些疑问———对于炒房者,只是提高首付额度,能起多大的抑制作用?对于真正需要买房的人来说,这个政策又无形中增加了买房者的负担。如此看来“有钱人照买,炒房人照炒,没钱的还是买不起房”。

“新政虽已‘满月’,是否能有效地遏制调整房价还是个未知数。即使很需要房子,也不会这个时候下手。”从外地来桂工作的苏小姐对此次房价的调控持很强的观望态度,她觉得“新国十条”还不是遏制房价上涨的“治本手段”,对于炒房客来说,买房根本就是“不差钱”。而真正受影响的还是普通老百姓。不过既然政府对房价的调控有了措施,还是再等等看。“实在不行,哪怕高价,也还是得买,总不能无瓦遮头、无家可归。”苏小姐无奈地说。

任志刚预测,由于新政策让桂林房价降低的可能性比较小,如果要买房的话,应选择市场上房源较多的时候出手。今年7月—9月,我市许多楼盘会推出新房源,届时也许是今年购房的最佳时期。

“房产税如果开征,炒房者就会抛售手中的闲置房,这样会产生大量闲置和空置房,房源的市场供应量也会增加,对抑制房价可谓是一个‘重磅***’。”从事税务工作的骆先生说,最近网上纷传上海拟对住宅开征房产税的消息,他认为税收是调节收入的工具,扩大房产税征收范围有利于调节社会收入分配,同时也是落实“新国十条”所提出的“研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,“到时桂林房价降不降,还得看地方政府对政策的落实力度了”。（徐超 谭熙 申艳）